Покупка квартиры с торгов по банкротству
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с торгов по банкротству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
В какие сроки происходит реализация?
Торги должны завершиться в течение 2 месяцев с момента, когда имущество было передано судебным приставам. Если за первый месяц продать собственность не удалось, то агентство обязано сообщить об этом в ФССП. Далее пристав вынесет постановление о том, что цена снижается на 15%.
При полном провале торгов, разумеется, судебный пристав направляет уведомление кредитору. Он сообщает тому, что он может оставить неликвидные объекты себе. Если же кредитор отказывается, то оно возвращается должнику.
Окончание процесса торгов заканчивается:
- перечислением вырученных средств на счет ФССП;
- возвратом имущества взыскателю или должнику;
- отзывом имущества с реализации.
Этапы при покупке квартиры с торгов по банкротству
Сперва квартиру с торгов по банкротству оценивают. Если учитывать рыночную стоимость, начальная цена лота всегда ниже. Далее те, кто планирует покупку, делают ставки, повышая установленную цифру.
Обычно на этом этапе торгов организатор продает около 60% всех выставленных на продажу в торговую сессию объектов недвижимости. Экономия средств для покупателя составляет приблизительно 10-15%. Лот по установленной цене может также никого не заинтересовать. В таком случае начинается второй этап.
Далее стартовую стоимость снижают от начальной приблизительно на 10-20%. На втором этапе выгода для покупателя будет составлять приблизительно 30% от рыночной стоимости. Самыми прибыльными считаются заключительные торги. На них можно купить жилье в два-три раза ниже рыночной стоимости.
На третьем этапе цена лота не повышается, а снижается. Происходит это до тех пор, пока не появляется желающий купить недвижимость. В результате можно приобрести квартиру на 50-70% ниже.
Тот, у кого бюджет составляет 200-400 тысяч, может рассчитывать на недвижимость в поселках или маленьких удаленных городах. Этой суммы хватит на малосемейку или комнату. Чтобы не прогадать, нужно реально оценить собственный бюджет и рынок недвижимости. Жилье с ремонтом в нормальном районе обычно покупают при падении стоимости на 15-20%.
Цена лота с обременениями иногда падает на 60-70%. Покупатель должен учитывать, что перепродать недвижимость в скором времени не получится. Сделать это можно только после того, как будут сняты обременения.
Участник аукциона имеет возможность приобрести часть недвижимости по выгодной цене. В дальнейшем можно продать ее совладельцу. Еще один вариант – выкупить вторую долю. Какой бы выбор новый владелец ни сделал, покупка принесет ему прибыль.
У всех сделок, которые связаны с недвижимостью, правила одинаковы. Сложности могут возникнуть лишь по невнимательности. Незнание правил участия в торгах – основная причина проблем новичков.
С какими рисками может столкнуться участник торгов?
Специалисты по банкротству в числе главных рисков, с которыми может столкнуться участник торгов, называют мошенничество. Чтобы не стать жертвой аферы, стоит тщательно проверить лот (изучить документацию, ознакомиться с имуществом и оценить его состояние, сопоставить его параметры с документами). Проверить нужно и самого организатора торгов: если он всячески препятствует ознакомлению с лотом, оттягивая этот момент, то это должно явиться поводом для сомнений.
К числу рисков можно также отнести присутствие на торгах участников и организаторов, действующих в интересах третьих лиц и мешающих купить лот. Примером ограничения конкуренции является укрупнение лотов, то есть объединение нескольких вещей в один лот, из-за чего их нельзя приобрести отдельно. Подобные действия организаторов «отсекают» от конкурса участников с небольшими финансовыми возможностями.
Стоит отметить, что даже если аукцион прошел удачно, новоявленный владелец имущества может столкнуться с проблемами его использования. К их числу можно отнести:
- выявленную неликвидность имущества;
- признание торгов незаконными по решению ФАС или суда, из-за чего вы можете потерять приобретенную вещь;
- судебные разбирательства с третьими лицами.
Шаг 3. Регистрация на электронной площадке.
Для участия в торгах необходимо зарегистрироваться на площадке, где будут происходить заинтересовавшего покупателя торги.
Для регистрации нужно отправить оператору площадки заявление. К заявлению на регистрацию физлицу нужно приложить скан документа, удостоверяющего личность, ИНН, указать адресный блок, а вот юрлицу потребуется предоставит пакет документов посущественнее.
Какие документы нужны юрлицу или ИП для регистрации на торговой площадке:
- выписка из ЕГРЮЛ для юрлиц, выписка из ЕГРИП для ИП, выданная не позже 30 дней с даты подачи заявления на регистрацию,
- сканы учредительных документов для юридических лиц, копии документов, удостоверяющих личность руководителя юридического лица, являющихся заявителями на регистрацию,
- сканы документов, подтверждающих полномочия руководителя заявителя на регистрацию на электронной площадке,
- ИНН,
- сведения об основном государственном регистрационном номере (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей),
- адрес электронной почты, номер телефона, почтовый адрес.
Первый, при необходимости – второй, аукционы проходят в закрытой форме и идут на повышение цены. В закрытом аукционе в установленный момент открываются все поданные заявки, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену.
Если первый аукцион признается не состоявшимся, проходит второй при сниженной начальной цене лота на 10%. Если же и он признается несостоявшимся, то происходят открытые публичные торги, на которых цена понижается. Открытый аукцион представляет собой торги по типу «живого» аукциона, только все проходит на электронной площадке в личном кабинете участника.
Организаторами устанавливается шаг в размере определенной суммы и промежуток времени, в течение которого можно сделать шаг. Участники аукциона видят только номер заявителя и сумму, которую он предложил. В итоге побеждает тот, кто подал последнее ценовое предложение перед закрытием торгов.
83% составила доля торгов в форме публичного предложения в 3-ем квартале 2019 года. По отношению к 3 кварталу 2018 года рост составил 15%.
Как купить дом или земельный участок должников на аукционе в Москве
На торги выставляется самое разное имущество банкротов, как земельные участки, готовые квартиры, так и недострои, коттеджи. Искать на площадке можно собственность абсолютно в любом городе. Инструкция для всех площадок одинакова – в поисковой строке (она есть на всех сайтах) нужно указать область поиска Москву и МО, а потом просто просмотреть доступные предложения.
Условно недвижимость должников делится на 3 типа:
- Находящееся в залоге. Такую квартиру могли заложить владельцы, когда брали кредит или оформляли ипотеку, а в результате не выполнили обязательства и банк изъял помещение и реализует его в уплату долга.
- Арестованное. Арест тоже может быть наложен за долги, в том числе и по кредиту, но в таком случае дом не являлся предметом залога. Часто его применяют после судебных разбирательств в качестве конфискации. Иногда накладывают арест и иные государственные организации, например, судебные приставы.
- «Чистое» имущество, которое ничем не обременено. Подобные экземпляры на торги попадают обычно при банкротстве ИП или юрлица. Организация или предприниматель обанкротились и эта собственность распродается для погашения задолженности перед кредиторами. С подобными строениями возникает меньше всего проблем при оформлении.
Личный опыт и отзывы профессионалов
Успешных предпринимателей, построившие бизнес на скупке и продаже имуществ банкротов, условно можно поделить на 2 типа:
- тех, кто действительно зарабатывает на приобретении квартир;
- тех, кто продает информационные курсы, «учит», «курирует» новичков.
Обучение можно приобрести абсолютно за разные суммы, но практически вся информация доступна и бесплатно. Это подчеркивают одни из самых успешных инвесторов, добавляя, что если предприниматель зарабатывает достаточно, ему ни к чему приводить «практически за руку» конкурентов в сферу.
Опытные и активные пользователи торговых площадок дают самые полезные советы:
- Перед тем, как пытаться принимать участие в аукционах, необходимо проштудировать все бесплатные материалы. Особенное внимание уделить статьям ГК и ФЗ «О банкротстве». А если действительно есть желание стать профессионалом, то еще стоит прочесть большую часть практики Арбитражного суда по подобным делам. Можно купить и курсы, но делать это лучше после изучения информации, что уже есть в открытом доступе.
- Начинать нужно с малого, т. е. изначально скупать дешевые лоты. Это позволяет наработать опыт.
- Следить за ставками. Иногда в пылу борьбы сложно держать себя в руках. В результате некоторые специалисты повышают ставки и приобретают жилье за рыночную цену или даже сильно дороже.
- Не набирать много кредитов. Если были привлечены инвесторские деньги, то стоит тщательно оценивать все риски приобретения определенного помещения.
- Важно понимать, что перепродать быстро квартиру удастся вряд ли. Сразу нужно закладывать время на оформление документов, а еще часто бывшие владельцы не спешат освобождать помещение. Так что от приобретения до реализации проходит нередко 4-6 месяцев.
Самое важное уточнение дают опытные наставники такое: не бояться трудностей и работать. Да, в сфере есть риски, однако они всегда высоки, если принимается решение работать на себя.
При желании обучиться азам можно с наставником, особенно если он действительно опытен и передаст не поверхностные знания, а раскроет интересные фишки, о которых мало кто знает. Но такие консультации и обучение стоят соответствующих денег. При желании даже самая дорогостоящая инвестиция принесет плоды, главное, начинать с малого и постепенно переходить к крупным сделкам по покупке недвижимости.
Как принять в нем участие
Чтобы купить недвижимость на торгах по банкротству, нужно выполнить условия участия в нём. Порядок действий и требования:
- Получите личную цифровую подпись (ЭЦП). Действует такая всего год и при её оформлении следует обратить внимание, к каким ресурсам она даёт доступ (разные компании дают не одинаковые возможности, стоимость тоже отличается).
- Пройдите бесплатную аккредитацию на аукционе, зарегистрировавшись и отправив онлайн отсканированные документы. Для граждан это ИНН и паспорт. Проверка документов занимает до пяти дней.
- Выберите лот, внимательно прочитав сопутствующие документы (оценка, права собственности, прочее).
- Настройте программу для работы с цифровой подписью. Доступ к нужным программам и инструкции работы с ними выдаёт компания, которая оформляет для вас ЭЦП.
- Направьте заявку на участие в торгах и внесите задаток. Заявка заполняется в электронном виде на сайте аукциона. Деньги перечисляются на расчётный счёт с отправкой отсканированного ориг8инала платёжного поручения организатору.
Как поучаствовать в аукционе по банкротству?
- Получить электронную цифровую подпись.
ЭЦП подтверждает принадлежность информации ее владельцу. Без такой «подписи» (набор букв и цифр на флешке) нельзя получить доступ к электронной торговой площадке и принять участие в торгах.
Важно! Выбирая компанию для оформления ЭЦП, обратите внимание на то, к каким площадкам она дает доступ. Цена вопроса: 5-10 тыс. рублей. Как правило, электронные подписи выдаются сроком на один год.
- Аккредитация на электронной торговой площадке.
Чтобы пройти бесплатную аккредитацию, достаточно загрузить на сайт требуемые ресурсом документы (для физлиц – это паспорт и ИНН). По времени процедура аккредитации занимает 3-5 рабочих дней.
- Выбор лота.
Кроме самого лота, стоит внимательно изучить и все документы, которые имеют к нему отношение (отчеты об оценке, документы о праве собственности). Недвижимость лучше осмотреть еще до начала торгов. Стоит заранее просчитать и срок окупаемости инвестиций!
Подноготная тренингов по участию в торгах по банкротству
Почему же так много людей ведутся на сладкоголосые речи про «миллионные быстрые заработки без усилий» на торгах по банкротству?..
Все очень просто. Во-первых, люди всегда желали и будут желать легкого заработка, ничего не делая. И сколько бы их не убеждали в обратном, упорно продолжают верить в это сладкое заблуждение.
И, во-вторых, именно это неиссякаемое человеческое желание и культивируется небезызвестными тренерами (внимание!) — с помощью НЛП техник на своих бесплатных вебинарах, где они продают свой «полный тренинг» по участию в торгах по банкротству за 100.000 рублей.
Если вы хоть раз были на таком бесплатном вебинаре из серии «Как купить квартиру за 5% рыночной стоимости на торгах по банкротству?», наверняка вы слышали в ходе вебинара многократное повторение таких «магических» слов и фраз, как:
- это легко и просто…
- каждый сможет…
- можно без денег, без вложений, без затрат…
- меньше делать — больше получать…
- сейчас — самое время…
- только сейчас…
- успейте, торопитесь, быстрее, скорее…
- скоро лавочка закроется…
- остался всего год, потом тема умрет…
- отзывы счастливых участников…
- тренинг окупиться с первой же сделки…
И иже с ними. Создается такая ситуация, что к концу вебинара уже просто невозможно не купить последующий трехмесячный тренинг! И уже начинает крутиться мысль, что вот здесь можно временно взять из НЗ, занять, взять кредит… Главное успеть сейчас. А то потом будет поздно. Ведь окупится же! Сразу, с первой сделки!
Все эти «ключевые фразы» – это и есть НЛП техники на вебинарах по торгам по банкротству. Теперь вы сможете их распознать и принять трезвое и осознанное решение – надо вам этот тренинг за сто тысяч или можно найти всю ту же информацию по участию в аукционах по продаже имущества должников в открытом доступе (как сделала я, например).
Возможно и окупится, конечно. Но не у всех. Еще точнее – у единиц. И именно от этих единиц вам предоставят отзывы. Так, что у вас создастся впечатление, что успешных сделок – каждая первая и у каждого первого.
Юридическая консультация
Перед участием в торгах юристы рекомендуют сопоставить стартовую цену лота со стоимостью аналогичных объектов. Предпочтение профессионалы отдают:
- жилью, принадлежащему городу и продающему квартиры на аукционе в силу законодательного ограничения на реализацию иным способом;
- жилым помещениям в новостройках, когда дом сдан в эксплуатацию, а потенциальный покупатель имеет возможность осмотра объекта и сопоставления информации в реальности со сведениями, размещёнными на торговой площадке.
Недвижимость с аукциона по банкротству
Недорогое жилье прельщает каждого. А вот где и как купить недвижимость по цене ниже рыночной – это уже вопрос. В наше время все большей популярностью пользуются электронные торги и судебные аукционы. Как показывает зарубежный опыт приобретения недвижимости с аукциона по банкротству, — это работает отлично.
В России и многих других странах СНГ это также реально. В РФ судебные торги проводятся в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». В нем говорится о том, что реализовываться могут все виды имущества предприятия-банкрота, в том числе и любая недвижимость (как жилая, так и коммерческая). Это подтверждает тот факт, что купить недвижимость с аукциона может каждый из нас! Однако необходимо учесть все плюсы и минусы этой сделки.
Далеко не все знают, какие активы могут быть проданы на торгах. Реализации на аукционах подлежит огромный перечень объектов имущества. При желании из этого списка можно выбрать всё что угодно.
Самыми популярными и имеющими значение являются следующие объекты:
- ценные бумаги, принадлежащие как юридическим, так и физическим лицам;
- заводы;
- различные организации;
- предприятия, занимающиеся производством различных товаров;
- различные права требований;
- автотранспортные средства;
- специализированная техника;
- бытовая техника;
- товарные знаки различных компаний;
- недвижимость различных типов – коммерческая, жилая, здания и сооружения, предназначенные для производственных нужд;
- различные материальные активы лица, признанного банкротом;
- оборудование для производства;
- земли, имеющие различное назначение – индивидуальное строительство, сельское хозяйство и прочие.
Многие не догадываются о возможности приобрести различное имущество, участвуя в торгах по банкротству. Вследствие этого, велики шансы провести максимально эффективную сделку.
В некоторых аукционах принимает участие небольшое количество желающих приобрести имущество, поэтому появляется возможность купить актив по минимальной стоимости.