Можно ли подарить квартиру с обременением на продажу
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру с обременением на продажу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Пакет документов и порядок их оформления
Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:
- российские паспорта обеих сторон;
- свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
- выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
- справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
- согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.
Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:
- Название документа;
- Место и дата подписания договора;
- Перечисление прав и обязанностей сторон;
- Контакты, включая адреса участников сделки;
- Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
- Ответственность участников сделки;
- Дата перехода права владения;
- Информация о сроках выполнения договора;
- Условия расторжения;
- Порядок разрешения споров;
- План действий в форс-мажорных ситуациях;
- Прочие условия;
- Подписи сторон.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.
Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.
Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади. И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения.
Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости. В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.
До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению. Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца. Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.
Дарственная с обременением: плюсы и минусы
Перед сделкой по приобретению сложной недвижимости в дар нужно оценить плюсы и минусы такой сделки, учитывая все тонкости. Большим и неоспоримым преимуществом дарственной с обременением можно назвать сохранение или приобретение одаряемым возможности проживать в квартире. На основании договора дарения получатель может прописать в жилое помещение иных лиц.
ВАЖНО! Условие о проживании, так же как и пожизненный срок права на пользование подаренной жилплощадью, следует обязательно указать в договоре.
В большинстве случаев для получателя проблемной недвижимости перечисление плюсов такой сделки на этом и заканчивается. К минусам одаряемого относится освобождение владельца от различных проблем и сохранение за ним права пользоваться объектом, что несомненно, является плюсом для дарителя.
Такой вариант подходит людям, не имеющим возможности приобрести недвижимость иным способом и уверенным в своих юридических и финансовых силах решения возможных проблем. Совершая подобные сделки, многие просто не знают, как снять обременение с квартиры.
Частные случаи, взвешиваем за и против
- В зависимости от вида обременения, наложенного на недвижимость, существует определенный алгоритм решения проблемной ситуации:
Если квартира находится «под залогом» собственник имеет формальное право ее передать ее в дар. Однако на такое действие потребуется согласие кредитной организации или иного лица, являющегося залогодержателем. Другим вариантом решения проблемы может стать перезалог недвижимости, не уступающей по ценности первоначальному объекту. И наконец, можно перевести залоговое обязательство на получателя подарка. На любое из перечисленных действий потребуется согласие организации — обладателя залога.
В случае отсутствия подобного согласия — владелец может подарить квартиру с обязательством передать после полного погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости залога. - При наличии на жилом помещении ареста, единственный способ подарить такую собственность — снять ограничение через суд. Разрешить подобную ситуацию может сам должник, удовлетворив исковые требования. Суд вправе заменить объект, на который наложен арест, другим имуществом.
- С помощью договора ренты можно узаконить дарственную на недвижимость. По договору ренты, получатель подарка должен содержать дарителя до момента его кончины. Таким образом, одаряемый временно не может полноценно распорядиться подаренным объектом.
- Довольно часто обременение возникает в результате сохранения за бывшим владельцем права на пожизненное проживание в подаренной квартире. При жизни дарителя распорядиться в полной мере такой недвижимостью практически невозможно, поскольку при продаже обремененной квартиры дарителю нужно предоставить такое же жилое помещение.
В заключение следует напомнить, что перед тем, как принять подарок в виде обремененной недвижимости, будет разумным оценить возможные риски такой сделки, взвесить все за и против. Ведь последствиями заключения дарственной на квартиру с обременением может стать её конфискация, арест, изъятие за долги предыдущего хозяина или продажа в качестве залога.
Кроме того, остаться без подарка можно в результате признания договора недействительным. Согласиться принять такую жилплощадь можно лишь при наличии решаемых проблем, в иных случаях — заключать подобную сделку нецелесообразно и обременительно.
Отличие дарственной от наследства
Дарственная подразумевает передачу прав собственности другому человеку. Одаряемый после подписания договора распоряжается имуществом. И если даритель прописан в квартире, одаряемый имеет основания выселить его, если выиграет дело в суде. Если дарственная составлена с пунктом, что одаряемый не будет распоряжаться имуществом при жизни дарителя — это не наделяет документ юридической силы. Дарственная означает, что одаряемый вправе распоряжаться имуществом даже при жизни дарителя.
Наследство возможно получить только после смерти владельца имущества. Иногда составляется завещание, в котором прописано, что именно и в каком объеме будет распределено между наследниками. Когда составлено завещание, владелец вправе его отозвать. Отличие дарственной от наследства в том, что одаряемый распоряжается имуществом даже при жизни дарителя.
При заключении договора дарения с обременением необходимо учесть некоторые важные детали. В частности, обременения можно разделить на две основные группы. К первой группе принадлежат обременения, которые запрещают собственнику имущества осуществлять определенные действия, а к второй группе – обременения, которые накладывают на владельца дополнительные обязательства.
При заключении подобной сделки необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Например, в качестве дарителя не могут выступать малолетние дети. Запрещается заключение подобного соглашения между субъектами предпринимательской деятельности (за исключением пожертвований для определенных общественных нужд и подарков, врученных сотрудникам).
Все указанные ограничения необходимо учитывать при заключении договора дарения.
Договор дарения с обременением
Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов сделок по отчуждению имущества.
Передача вещи таким способом, как одаривание, — довольно выгодная процедура для круга лиц, являющихся близкими родственниками (родителями, детьми, бабушками, дедушками и братьями или сестрами).
Удобство передачи недвижимости в виде подарка для указанного круга родственников заключается в отсутствии налогообложения. Для остальной категории граждан оплата 13% подоходного налога будет неизбежной.
Сумма пошлины будет начисляться исходя из рыночной стоимости имущества, а не той, которая указана в договоре. Не стоит прибегать к различным родам махинациям по уменьшению обязательных выплат, так как налоговый инспектор может проверить сделку на предмет действительности, если стоимость объекта одаривания будет разнится с рыночной более чем на 20 %.
Чтобы договор имел юридическую силу, необходимо собрать пакет документов на недвижимость, паспорта физических лиц (для юридических лиц нужны устав и иные документы подтверждающие их статус), оплатить государственную пошлину за регистрацию сделки (2000 рублей) и обратиться за регистрацией документа в подразделение Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Дарение жилья с залогом
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
Решение проблемы таким способом не зависит от воли дарителя, поскольку банковское учреждение может отказать в предложении без указания причин.
Если не удалось достигнуть компромиссного решения с банком, собственник может оформить договор с обещанием дарения в будущем. В этом случае срок исполнения обещания будет связан с моментом полного погашения денежного обязательства по кредитному договору. Как только кредит будет полностью погашен, залог подлежит аннулированию, а собственник может надлежащим образом исполнить обещание и переоформить право собственности на одаряемое лицо.
Что по поводу судебного ареста?
С тем имеющимся в распоряжении жильём, над которым висит арест по судебному решению, всё намного сложнее и решается более тяжелым способом. Именно такую квартиру нельзя подарить до того момента, пока не будут сняты все запретительные меры. Так как судебный орган обычно накладывает арест на жилье на протяжении всего процесса разбирательства, то и жильём пользоваться в этот момент нельзя. Единственным исключением является тот момент, когда вы добровольно исполните все исковые требования, либо переложите арест на другое такое же имущество. Но, оно обязано выступать равным, как по своей стоимости, так и по техническим сторонам вопроса. Снятие ареста производится через судебное разбирательство. Если в результате судебного решения право перейдет к истцу, то договор дарения оформить будет нельзя.
Дарение с правом пожизненного проживания
Дарение подразумевает абсолютное отчуждение прав в отношении подарка, после которого новый собственник имеет право совершать любые юридические действия: продавать, обменивать, закладывать новую недвижимость. Поэтому, прежний хозяин может подстраховаться в вопросе своего дальнейшего места жительства.
Каждый гражданин, желающий передать все права на жилище, в котором он прописан и живет, имеет возможность оставить за собой право проживания и пользования этой недвижимостью. Такой нюанс вызывает вопрос возмездности и, как следствие, правомерности договора. Рассмотрим его более детально.
Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение это процедура, согласно которой одна сторона, даритель , передает или обещает передать другой стороне, одаряемому , вещь или имущественное право.
Законодатель выделяет два вида указанных соглашений:
- реальное — при нем подарок переходит к новому хозяину сразу, путем передачи документов или ключей.
- консенсуальное — это такой договор, который будет совершен в будущем. Обычно, даритель ставит условие при наступлении которого, вторая сторона обретет права собственности (например, совершеннолетие или свадьба).
Дополнительно Характерными признаками таких сделок являются отсутствие встречных имущественных предоставлений и условий по распоряжению, владению и пользованию имуществом для нового хозяина. Поэтому в отношении дарения с правом пожизненного проживания дарителя сложилась неоднозначная ситуация.
С одной стороны, проживание лица совершающего дар, не является условием или признакам возмездности, потому что не несет в себе изменений или чего-то нового в отношении имущества на момент передачи. Лицо было прописано и уже проживало в этом жилище. Поэтому, это скорее способ защиты своих прав, чем условие.
С другой стороны, право пожизненного проживания фактически ограничивает возможности нового собственника по распоряжению полученным имуществом. Исходя из этого, некоторые суды признают подобные договора дарения недействительными.
При составлении таких соглашений рекомендуется делать акцент на владении жилищем и отражать это в договоре, потому что круг прав при пользовании значительно снижен, нежели при владении. Статья 12 ГК РФ содержит только обязательственные способы защиты права таких как, возмещение убытков в натуре или компенсация морального вреда. Являясь пользователем квартиры, бывший хозяин не может воспользоваться вещно-правовыми способами отстаивания своих имущественных интересов.
Пример
Гражданин Арбузов В. А. подарил Гражданину Сидорову Д. Л. двухкомнатную квартиру. В договоре отчуждения недвижимости в пункте о правах дарителя было включено следующее:
- После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право владения и пользования одной комнатой (14 м кв.) и правом пользования ванной комнаты, кухни, санитарным узлом, балконом и общим коридором.
- Даритель наделяется правами пользования и владения бесплатно, то есть без несения каких-либо финансовых затрат за вышеуказанные правомочия.
- За дарителем сохраняется право состоять на регистрационном учете квартиры пожизненно и не может прекратиться даже после отчуждения к третьим лицам объекта одаривания.
- Одаряемый не имеет право чинить препятствий в осуществлении одаряемым его правами в отношении приобретенного имущества, при этом последний, в случае реализации квартиры обязан предупреждать новых собственников о существующем положении дарителя в жилище.
Обременение в виде залога доверенному лицу
На жилую недвижимость может быть оформлен любой тип обременения. Даритель, чтобы свести к минимуму риск потерять свое жилье, проводит процедуру оформления обременения на доверенного человека, состоящего с ним в близкой степени родства. Это самый распространенный тип залога, оформляемого на доверенное лицо. Зачастую в виде доверенного лица выбираются либо родители, либо дети. Если присутствует именно этот вариант обременения, то владелец жилья, перед любой процедурой с недвижимостью должен будет обсудить этот вопрос с ее залогодержателем.
Комментарий специалиста
Леонов Виктор
Юрист
Подобный тип обременения, оформляется в любой нотариальной или юридической конторе после предоставления нужного пакета документов от обоих участников дарственного договора с этим типом обременения.
Обременение в виде ипотеки
Одним из самых распространенных видов обременения при оформлении дарственного договора является непогашенный потребительский кредит либо ипотека. В этом случае прежде чем оформить сделку, нужно решить все вопросы с владельцем жилья и также уточнить какие обязательства он имеет перед банковской структурой.
Дарственный договор, обремененный ипотекой может оформляться только в том случае, если свое согласие даст банковское учреждение-кредитор. Данная процедура проводится с целью проверки платежеспособности одаряемого и удостоверения в сохранении гарантий по выплате ипотечного кредита. Ситуацию можно упростить в случае, если сделка будет оформление только после погашения фактического остатка по ипотечному кредиту.
Комментарий специалиста
Потапова Светлана
Юрист
Иногда допускается и такой вариант оформления дарственного договора, когда ипотека выплачивается фактическим владельцем недвижимости, а одаряемый согласно дарственному договору является участником ренты. Это подразумевает, что до конца жизни даритель будет оплачивать ипотеку, в то время как одаряемый будет свободен от данных обязательств.
Однако, чтобы не ошибиться и оформить договор дарения с ипотечным обременением следует посоветоваться с юристом, а лучше провести данную сделку под его патронатом.
Обременение в виде аренды
Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.
Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.
Документы для оформления сделки дарения
Для того чтобы составить и зарегистрировать соглашение о дарении недвижимости, заинтересованным лицам необходимо будет представить следующие документы:
- паспорт каждого гражданина, который принимает участие в данной сделке. Если квартира передается в пользование несовершеннолетнему лицу, ему необходимо будет представить свое свидетельство о рождении. Если же сделка заключается в пользу гражданина, не обладающего дееспособностью, потребуется паспорт его законного опекуна, а также нотариально заверенная доверенность с указанием соответствующих полномочий по участию в сделках
- документ, подтверждающий наличие права собственности у дарителя (это может быть договор купли-продажи, социального найма и т.д.). Только при наличии права собственности, зарегистрированного и оформленного надлежащим образом, законный владелец сможет распоряжаться своей квартирой по собственному усмотрению
- документ, подтверждающий оплату установленной государственной пошлины. Обязанность по оплате, как правило, возлагается на дарителя, однако положения договора могут устанавливать и иной порядок в зависимости от решения сторон
- письменное заявление от дарителя, выражающее его намерение по безвозмездной передаче жилья в собственность другого лица
- выписка из ЕГРЮЛ (только в том случае, если одной из сторон является коммерческая организация)
- кадастровый паспорт на объект имущества, который является непосредственным предметом договора дарения
- выписка из домовой книги, сообщающая о количестве лиц, прописанных в квартире
Общая информация о дарственной с обременением
Чтобы передать имущество какому-либо лицу без денежных выплат, нужно заключать договор дарения. Но если есть обременение, то тогда в силу вступает некоторый ряд ограничений. Именно по этой причине сделки могут проводиться только между близкими людьми. Главная цель — это сохранение имущества. Человек страхует себя от возможности того, что он останется на улице. Среди часто встречающихся обременений можно отметить:
- Жильё взято в ипотеку.
- Есть опека над человеком.
- Присутствует форма залога.
- Есть некий арест.
- Срок владения тем или иным жильём ограничен.
Претензии могут предъявляться как от физических или частных юридических лиц, так и от государственных и кредитных фирм. Часто при таких случаях человек с собственностью получает разбирательства по долговым процедурам от прежнего владельца. Это растягивается на длительное время.
Многие юридические компании избегают таких типов сделок, но если правильно и детально читать договор, то сделка с обременением может быть заключена. Но всё же перед её проведением лучше рассмотреть основные плюсы и минусы, чтобы в дальнейшем не остаться ни с чем.