12 советов, как проверить квартиру перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12 советов, как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

• Количество собственников.
• Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время.
• Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку.
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Какие виды задолженностей необходимо проверить перед покупкой — список

По данным риэлторов, долги у продавцов вторичной недвижимости могут быть самые разнообразные.

• Жилищно-коммунальные услуги. И хотя долг по закону не переходит к новому собственнику, лучше изначально убедиться в его отсутствии, чтобы впоследствии сэкономить время и нервы.
• Налог на имущество. Его также обязан оплатить старый собственник, но лучше узнать о задолженности заранее, чтобы не разыскивать потом старого хозяина.
• Обязательные взносы на капитальный ремонт. В отличие от коммунальных платежей долги по капремонту закрепляются не за человеком, а за квартирой. Они переходят новому владельцу, отдавать их придется именно ему.
• Нахождение квартиры в залоге. Если купить такую недвижимость без согласия банка, можно остаться и без денег, и без квартиры. Росреестр в этом случае вправе отказать в регистрации собственности.
• На квартиру наложено обременение. Это значит, что права продавца недвижимости ограничены другими лицами или государством. Например, в квартире проживает ребенок, которого нельзя выселить. Собственник не может продать жилье, не нарушив права несовершеннолетнего. Если он утаит этот факт и продаст квартиру, сделка скорее всего будет признана недействительной.
• Квартира под арестом. Жилая недвижимость может быть арестована за долги по коммунальным услугам, кредитам и т.д. В этом случае накладывается запрет на ее продажу, обмен, сдачу в аренду. Такое жилье тоже лучше не приобретать, сделку скорее всего признают неправомерной.

Шаг.7 Проверьте последние квитанции об оплате коммуналки

Наличие последних квитанций об оплате, которые также предоставляет собственник, подстрахует в следующей ситуации. Лицевые счета, по которым выставляется оплата коммунальных услуг, привязаны к собственнику. В норме перед закрытием сделки по купле-продаже он должен обратиться в управляющую компанию с заявлением о закрытии счета и погасить все долги по коммунальным платежам. Новому же собственнику будет открыт его личный счет. Однако практика показывает, что не все продавцы щепетильно относятся к своим обязанностям. В результате вы можете получить счета с весомой суммой неоплаченных долгов по коммуналке. И пока вы будете выяснять отношения с прежним владельцем, управляющей компании ничто не помешает отключить воду или электричество до момента погашения задолженностей.

Важно! Попросите у продавца справку о том, что него нет долгов по капитальному ремонту. Если долги по ЖКХ по закону остаются за прежним владельцем, задолженности по капитальному ремонту переходят на нового владельца, так как они привязаны к объекту недвижимости.

«Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и капремонту продавцы, как правило, предоставляют на саму сделку. Но, тем не менее, их стоит посмотреть, перед тем, как покупать квартиру, для того, чтобы не было каких-то подвохов», — говорит Виталий Зыза.

Будьте уверены на 100%

Как видите, активное участие в процессе принимают обе стороны – и продавец, и покупатель. Причем ряд документов/справок проще получить самому продавцу (те же выписки из ЕГРН или домовой книги). Если на каком-либо из этапов продавец квартиры отказывается или затягивает с предоставлением документов, необходимых для купли-продажи, это большой повод задуматься о законности предстоящей сделки. Риски по покупке несете вы. Думайте, изучайте информацию и только после этого принимайте решение.

Как проверить наличие прописанных лиц

Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:

— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.

Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.

Выяснить, как и когда продавец стал собственником

Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.

От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.

Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.

Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

• Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
• Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
• Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
• Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

Вне зависимости от того, кто собственник квартиры, если она приобретена в браке, то считается совместно нажитым имуществом. Согласие второго супруга для продажи обязательно.

ВАЖНО! Согласие необходимо, даже если супруги уже в разводе, но квартира была нажита в браке.

Поэтому при проверке правоустанавливающих документов следует уточнить, состоит ли собственник в браке и с какого числа.

ВАЖНО! Если квартира досталась в дар или по наследству, то она не считается совместно нажитым имуществом и согласия супруга не потребуется.

Во всех остальных случаях необходимо в пакете документов иметь нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В некоторых случаях можно заменить его брачным договором, по которому данной квартирой распоряжается лишь один из супругов. Но брачный договор тоже, бывает, оспаривают, поэтому согласие все же надежнее.

ВАЖНО! Кстати у покупателя, если он в браке, также должно быть разрешение на покупку.

Риск присутствует всегда

Одна из самых популярных мошеннических действий на рынке найма (аренды) жилья заключается в том, что мошенник «сдает» не принадлежащую ему недвижимость по бросовой цене. На такое предложение откликается много нанимателей. Показ недвижимости проводится в один день. Со всеми, кто изъявил желание снять объект, мошенник заключает договор и принимает залоговую сумму в обеспечение обязательств нанимателя снять объект недвижимости. Мошенник обещает привести объект в порядок на следующий день и передать его нанимателю по акту. Естественно, что на следующий день у объекта недвижимости встречаются все, кого обманули.

На рынке продажи недвижимости мошенниками используется та же «технология», что и при сдаче в наем. Выставляется объект по привлекательной цене, мошенниками собираются задатки с потенциальных покупателей.

Мошенники не любят лишних свидетелей, поэтому можно быть уверенным, что если в сделке присутствует нотариус или агентство недвижимости, то вероятность неприятностей снижается многократно.

Те же, кто считает, что могут обойтись при совершении сделки с недвижимостью своими силами внимательно ознакомьтесь с моими рекомендациями.

Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:

• свидетельство о госрегистрации;

• договор купли-продажи;

• дарственная;

• наследственные документы;

• договор приватизации.

Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются). Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант. В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет. Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.

Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца

Если квартира продается срочно, и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать. Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно. То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.

Если продавец ведет себя «нестандартно», имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий. Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере), но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.

При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене), стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.

Пять копеек про новостройки

Нюансы, о которых говорилось выше, по большей части относятся к сделкам с жильем вторичного рынка, где у квартиры есть история. А что изучать о новом доме, который еще, к примеру, строится? Кого и что здесь проверять? Давайте рассмотрим этот вариант.

Здесь я, пожалуй, тезисно изложу 5 ключевых пунктов сбора информации о новостройке:

• Разрешительная документация. Главный и самый важный пункт. По сути, это все необходимые документы от застройщика — «паспорт с лицом», свидетельства, акты, документы, подтверждающие законность выбора места, постройки и прозрачность самой компании. Добросовестные застройщики сознательно выкладывают на своем сайте всю необходимую информацию о себе, объекте, портфолио и прочие полезности, создающие положительное реноме.
• Громкое имя. Доверия к компаниям, что десятилетиями крутятся на слуху, неизмеримо больше, чем неизвестным именам. Да, современная тенденция создавать отдельные ООО под каждый проект существует и у гигантов. Но все же стоит изучить компанию, предлагающую вам новое жилье, ее контакты, счета, страну регистрации юрлица. Иначе на ваши денежки кто-то купит новую яхту на Кипре, а вы останетесь со своими мечтами и мигренью.

Проверить продавца новостройки можно через интернет. Существуют строительные порталы, списки благонадежных застройщиков и адреса их объектов. На это соответствие вы также должны обратить внимание.

• Статус участка. Вид разрешенного использования указан в выписке ЕГРН. На землях какого назначения строится дом и могут ли возникнуть проблемы с землей, когда застройщик продаст жилье и испарится.
• Добросовестный застройщик, заинтересованный в продаже своего объекта, будет постоянно информировать всех желающих о ходе строительства. Видеокамеры, установленные на объектах, круглосуточно показывают текущую картинку, по которой можно следить за процессом. Это можно считать плюсом к доверию застройщику, экономящему ваше время живого посещения стройки.

Похожие записи:

• Получение выплат по КАСКО
• Законно ли сокращение ветерана боевых действий
• Какие звания и погоны у судебных приставов