Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Расторгнуть договор соцнайма через суд можно при наличии обстоятельств, приведенных в законе, и только при наличии инициативы наймодателя. В соответствии с ЖК РФ, если наниматель съезжает в другое помещение, это свидетельствует о факте прекращения договорных отношений между ним и наймодателем.

В каких случаях действие может перейти в суд?

Суд — единственная инстанция, в которую следует обращаться в случае отсутствия договорённости между арендатором и арендодателем. Одна сторона, полагающая, что её права грубо нарушены, может обратиться в судебный орган, оформив иск.

Исковое заявление составляется на листе А4. В нём следует указать название судебной инстанции, сведения об истце и ответчике — паспортные и контактные данные. В заявлении следует точно обозначить суть требований, по возможности с ссылками на нормативные акты и законы.

К заявлению понадобится приложить квитанцию об оплате госпошлины и арендный договор. Если есть вещественные доказательства нарушений, стоит их также использовать в деле.

По итогам судебного процесса уполномоченное лицо оглашает решение, обязательное к исполнению. Проигравшая сторона обязуется выполнить все предписания.

Основания расторжения договора найма квартиры

Расторжение договора найма жилого помещения представляет собой досрочное прекращение отношений между наймодателем и нанимателем по передаче во владение и пользование жилого объекта.

Здесь мы не говорим о расторжении договора социального найма с муниципалитетом — только о найме квартиры, которая принадлежит частному собственнику — гражданину или организации.

Выделяют 3 группы оснований для расторжения:

1. Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Если субъекты пришли к взаимному решению прекратить отношения до окончания срока, они заключают соответствующее соглашение о расторжении договора найма жилого помещения.
2. Волеизъявление нанимателя. П. 1 ст. 687 ГК РФ дает нанимателю практически неограниченное право в любой момент прекратить наем жилого помещения.
3. Волеизъявление наймодателя (п. 2 ст. 687 ГК РФ). По односторонней инициативе наймодателя договор найма можно расторгнуть в исключительных случаях и только путем обращения в суд.

Как внести изменения в договор социального найма

Как правило, социальная аренда жилья производится на длительный период, за который в жизни как самого нанимателя, так и членов его семьи могут произойти значительные перемены. В связи с отдельными переменами у жильцов может возникнуть необходимость внесения изменений в существующий договор соцнайма. Обычно это происходит в следующих случаях:

• объединение соседей по квартире в семью посредством регистрации брака;
• замена основного нанимателя, например, в связи со смертью или отъездом лица, указанного в договоре;
• выезд или вселение жильцов;
• изменение общего количества проживающих в случае рождения или смерти.

Для того чтобы изменить действующий договор, необходимо обратиться с заявлением в уполномоченный муниципальный орган. В заявлении требуется указать причины, на основании которых возникла необходимость внесения изменений. Обычно на сайте государственной организации размещается информация о том, какие документы потребуется предоставить. В перечень входят:

1. Документы, удостоверяющие личность заявителя.
2. Договор, подтверждающий право на проживание и использование жилого помещения.
3. Справка о составе семьи.
4. Справки, документы, подтверждающие правомерность требований заявителя.

Подготовить исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения

В зависимости от типа расторгаемого договора найма жилого помещения в иске указываются:

• причины смены места жительства ответчиком
• дата выезда
• имеются ли личные вещи в спорном жилье
• существовали ли препятствия в пользовании жильем
• исполнение ответчиком финансовых обязательств
• наличие иных жилых помещений у ответчика
• исполнение ответчиком договора, а также другие причины, повлекшие расторжение договора найма жилья

Как уже было ранее отмечено, правом на подачу искового заявления о расторжении договора и выселении может воспользоваться наймодатель, то есть собственник муниципального объекта недвижимости. Им может выступать уполномоченный разрешать вопросы такого рода.

Дополнительно с ним позицию органов власти в суде представляют юристы муниципального образования. Именно они несут затраты на все судебные разбирательства.

Величина государственной пошлины за направление в суд иска юридическими лицами составляет 6 тысяч рублей. Оплата реализуется до подачи заявления и пакета обязательных документов в секретариат суда.

Нанимателю, его членам семьи, а также лицам, направивших претензию (соседи, иные пострадавшие граждане), нет необходимости заботиться об оплате соответствующих издержек.

Прекращение действия по соглашению сторон

В большинстве случаев для расторжения договорённости по взаимному согласию арендатора и арендодателя достаточно уведомления. Однако, в целях пресечения дальнейших судебных разбирательств, рекомендуется оформить письменное соглашение о расторжении договора найма жилого помещения. Рассматриваемый акт составить из представленных ниже пунктов:

• Наименование — «Типовое соглашение о расторжении договора»;
• Указание даты и места оформления данного документа (прописью);
• Текст соглашения, в котором стороны излагают причины решения аннулировать арендный договор по обоюдному согласию;
• Банковские и личные реквизиты сторон;
• Подписи арендатора и арендодателя.

После расторжения любого договора наступает ряд юридических последствий, которые необходимо учитывать, для обеих сторон соглашения. Договорённость о расторжении договора найма жилого помещения не является исключением. В результате решения суда в пользу истца:

• У арендодателя появляется законное основание выселить временного жильца в принудительном порядке с привлечением сотрудников правоохранительных органов;
• Арендатор лишается прав на дальнейшее проживание в рассматриваемом жилище, и должен покинуть его в оговоренный срок;
• В случае наличия подобного требования, наниматель обязуется выплатить собственнику недвижимого имущества неустойку, погасить задолженность по арендным и коммунальным выплатам;
• Судебным решением может быть постановлено возмещение морального и материального ущерба собственника, нанесённого в результате полного или частичного разрушения принадлежавшего ему недвижимого имущества.

Если суд предпочтёт принять сторону ответчика, все судебные издержки возлагаются на истца.

Подача искового заявления о расторжении договора социального найма

Для расторжения договора в суде необходимо исковое заявление. Оно должно быть составлено письменно, с соблюдением правил, прописанных в ст. 130 – 131 ГПК РФ.

Обязательно нужно прописать сведения:

• о сторонах спора – истце и ответчике. Указывается полная информация;
• данные о предмете спора. Нужно указать, какие правонарушения совершил наниматель или член его семьи;
• требования к суду о прекращении действия договора соцнайма и выселении нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения;
• приложение. Это список документов, которые необходимо приложить для подтверждения изложенных фактов;
• дата составления документа;
• подпись истца.

Для выселения нужны веские причины, и собственник помещения (он же истец) должен доказать суду, что они имели место быть. Доказательством могут послужить следующие документы:

• выписка из лицевого счёта, свидетельствующая о неуплате за коммунальные платежи;
• протоколы вызова участкового, наряда полиции о нарушении правил правопорядка;
• свидетельские показания соседей;
• иные документы.

Образец соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения

Иск подаётся в суд по месту жительства ответчика.

При составлении искового заявления следует указать причину иска двумя пунктами:

1. Расторжение договора социального найма с ответчиком.
2. Получение разрешения на выписку и выселение ответчика с занимаемой им жилой площади.

В тексте заявления указывают сведения:

• о возникших правоотношениях с ответчиком;
• договоре, которым таковые регулируются;
• положениях договора, которые нарушены ответчиком;
• характеристиках объекта – предмета спора;
• обстоятельства, подтверждающие правоспособность иска.

В завершение высказывается просьба суду, которая соответствует пунктам, отражающим причину иска. Ставится подпись лица, ответственного за подачу заявления и перечнем даётся список приложений, копии которых требуется подготовить по числу ответчиков.

Устный договор найма расторгнуть проще

Бывает, что собственник и квартирант вообще не заключают никаких соглашений и договариваются на словах. Документов, подтверждающих, что владелец сдал свое жилье нанимателю, нет. Значит, формально такой жилец вообще не имеет права находиться в квартире. Поэтому, если он не желает добровольно покидать жилплощадь, можно обратиться в полицию с заявлением, что в принадлежащем вам помещении находится посторонний. Как вариант – можно попробовать сменить в квартире замки.

Однако пренебрегать заключением договора не следует. В соглашении имеет смысл прописать возможность досрочного расторжения по инициативе собственника и четко оговорить условия, по которым арендные отношения прекращаются. Как вариант – включить в договор пункт, в соответствии с которым владелец квартиры может приостановить действие договора и доступ жильца в квартиру в одностороннем порядке – в случаях, когда наниматель нарушает условия соглашения.

Главное – заключайте договор найма на короткий срок. Если дело дойдет до конфликта, то за три месяца до окончания договора собственник может официально предупредить квартиранта о том, что договор не будет продлен. И если наниматель не покинет помещение – выселить его на законных основаниях.

✅ Кого могут выселить, а кого не могут?

Некоторым может показаться, что под выселение попадают абсолютно все жильцы муниципального дома. Однозначно, так не происходит и здесь имеются исключения.

Срочное выселение касается:

• семьи нанимателя – в случае систематических нарушений;
• зарегистрированных в квартире лиц – если выселение не зависит от них (например, при переводе жилого помещения в нежилое).

Запрещается выселять из муниципальной квартиры:

• малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних – если они живут вместе с матерью или отцом;
• инвалиды I-II группы – считаются малоимущей категорией людей, которым нужен постоянный уход и соответствующие условия для проживания (пандус, инвалидное кресло, специальный санузел);
• пенсионеры – если они являются одинокими.

Очень важно учитывать характер выселения из жилья по договору соц найма жилплощади. Если договор расторгается в судебном порядке, скорее всего выселят без предоставления нового жилья.

Современная практика знает три вида выселения из социальной жилплощади (ст. 84 ЖК РФ):

• люди получают благоустроенную квартиру – условия идентичны;
• жилое помещение не будет благоустроенным – например, комната в общежитии;
• жильцов выгонят из квартиры «в никуда».

Последний случай как раз связан с выселением за систематическое нарушение жилищных правил. Здесь действует простой принцип: «нарушил – освобождай жилое помещение и ищи новое».

Право нанимателя на расторжение договора соцнайма

В любой момент гражданин-наниматель жилища волен прекратить пользование помещением. При условии фактического прекращения пользования жилищем договор соцнайма подлежит расторжению.

Важным условием к аннулированию правоотношений сторон в договоре, является согласие семьи нанимателя на прекращение договорных отношений.

Причем согласия, полученного в устной форме от членов семьи, недостаточно, необходимо получить от них письменное доказательство своего согласия, оформленное в установленном порядке.

Следует помнить, что в соответствии с ЖК РФ, а именно 71 статьей, права и обязанности по отношению к жилому помещению социального найма имеют и лица временно отсутствующие, соответственно, для законного и правомерного расторжения договора соцнайма нужно получить согласие временно отсутствующих граждан, являющихся представителями семьи нанимателя.

Расторжение соцнайма в суде

Наймодатель вправе обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в судебном порядке. Заявление подается в письменной форме, один экземпляр направляется лицу-нанимателю. Заявление должно содержать информацию о суде, в который направляется, сведения о нанимателе и наймодателе.

В заявлении описывается причина для расторжения договора и указывается норма закона, которая, по мнению наймодателя, нарушена.

В судебном заседании наймодатель должен доказать вину нанимателя и его незаконное поведение, повлекшее подачу иска. Наниматель же имеет право приводить доводы относительно своей невиновности. Суд принимает решение с учетом информации, полученной от обеих сторон. Правовые последствия для сторон наступают после получения судебного решения и вступления его в силу.

Каковы предлоги для одностороннего разрыва контракта по найму? При каких обстоятельствах вправе разорвать контракт наймодатель?

Наймодатель имеет право возбудить судебный процесс, если после предупреждения нанимателя, последним не были предприняты меры по устранению нарушений. Если так, то суд может огласить решение о немедленном выселении съемщика.

Предлоги, которые ведут за собою соответствующие действия наймодателя, включают в себя эксплуатацию съемщиком съемного помещения не по предназначению.

Одним из обстоятельств может быть факт регулярного нарушения прав граждан, проживающих рядом, например, соседей. Тут имеется в виду громкое прослушивание музыки в неприемлемое время суток, аморальное поведение, скандалы. (Читайте нашу статью о том, куда пожаловаться, если соседи сдают жилье шумным квартирантам).

При каких обстоятельствах наниматель разрывает контракт? Одностороннее разорвать его наниматель может в любое время. Важно отметить, что он может это сделать, без обращения в суд.

Нормы не ограничивают предлоги для такого разрыва контракта нанимателем. Чтобы совершить такую процедуру, нанимателю следует получить согласие тех граждан, которые с ним постоянно проживают.

Дополнительно предусмотрено предупреждение, которое предоставляется наймодателю. Составляется оно в письменной форме.

С таким предупреждением наймодатель должен быть ознакомлен за три месяца до желаемой даты разрыва контракта.

За этот период наймодатель может решить, что ему делать с помещением дальше.

Это удобно для того, чтобы подыскать новых нанимателей. Но иногда бывает так, что наниматели вовсе не заинтересованы в этом, и часто они просто выезжают, не предупреждая об этом наймодателя. Тогда наниматель должен возместить наемную плату человеку, который сдает помещение.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).

Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

Похожие записи:

• Декриминализация особо крупного размера
• Как оформить дарение квартиры?
• Специальный стаж работы: понятие, виды, юридическое значение