Сделки на недвижимость для юридического лица в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки на недвижимость для юридического лица в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

О праве собственности на объекты недвижимости

Федеральным законом № 430-ФЗ в ГК РФ введена также новая гл. 17.1 ГК РФ, посвященная определению права собственности и других вещных прав на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места.

При этом с точки зрения налогообложения обращают на себя внимание положения новой ст. 287.2 ГК РФ, согласно которым при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

Помещения, машино-места могут быть образованы и при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (ст. 252 ГК РФ), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование.

Важно, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное (новая ст. 287.1 ГК РФ).

Право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное.

В новой гл. 17.1 ГК РФ также уделено внимание таким сложным моментам, как пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком или прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение (новые ст. 287.3 и 287.7 ГК РФ соответственно, при этом утратит силу ст. 293 ГК РФ).

Определены также особенности права собственности на помещение, машино-место, общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, права таких собственников на земельный участок под зданием или сооружением (новые ст. 287.4, 287.5 и 287.6 ГК РФ соответственно).

В частности, определено, что собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении.

Если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество).

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом.

Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм

Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.

Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.

Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ

ВОПРОС	НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства	Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать
Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома	Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ); лицо, которое провело перепланировку.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Купля-продажа недвижимости – сделки с лицами из недружественных стран

Общие нормы таких сделок включают:

• Лицами из недружественных стране НЕ признаются граждане и компании, находящиеся под контролем российских лиц, которые являются конечными бенефициарами. Обязательное условие для таких лиц – раскрытие информации в Налоговые органы РФ в соответствии с установленным требованиями.
• Если лицо относится к категории по 1 пункту, то сделки с недвижимостью проходят в общем порядке.
• Остальные физические/ юридические лица из недружественных стран могут заключать сделки с резидентами РФ только с разрешения подкомиссии Правительственной Комиссии по следующей схеме:
  • обратиться с заявкой на разрешение в Правительственную подкомиссию по контролю за разрешением на осуществление (исполнение) сделки с недвижимостью на территории Российской Федерации или в стране из перечня недружественных государств;
  • подготовить пакет документов для регистрации сделки и передать его в Росреестр, добавив разрешение Комиссии;
  • государственный регистратор проведет правовую экспертизу и примет решение об осуществлении регистрационных действий в установленные сроки;
  • при разрешении такой сделки, полученные деньги зачисляются на специальный счет С, открытый в российском финансовом учреждении в рублях, расход которых допускается с разрешения Банка России.

Необходимые документы

Для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость, юридическому лицу потребуется следующий пакет:

• Заявление заемщика или анкета;
• Паспорт заемщика (для ИП);
• Учредительный договор (если таковой имеется);
• Устав компании;
• Документы, удостоверяющие личность всех учредителей и руководителей организации;
• Сведения о лицах, имеющих право подписи документов финансового порядка (и образец такой подписи);
• Протокол собрания о выборе исполнительного органа;
• Приказ, подтверждающий назначение на должность главного бухгалтера;
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС и государственной регистрации компании;
• Оттиск печати;
• Выписка из ЕГРПЮЛ или ЕГРИП (сформированная не позднее 1 месяца до дня обращения);
• Выписка об отсутствии налоговой задолженности;
• Бухгалтерская/финансовая отчетность по ведению предпринимательской/хозяйственной деятельности;
• Документы об аренде, лизинге и прочие;
• Правоустанавливающие документы на другой недвижимый объект, имущественный комплекс (если таковой предоставляется в качестве залога);
• Лицензии, разрешения, свидетельства о допуске к определенным видам работ;
• Документы, подтверждающие обязательства по другим кредитам;
• Сведения о других счетах в банковских учреждениях;
• Коммерческие бизнес договоры, отражающие сотрудничество с контрагентами;
• Сведения о поручителях;
• Доверенность на право представления интересов компании.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Доверенности для совершения сделок требующих нотариальной формы	Основные документы для физических и юридических лиц (в т.ч. ИП): 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Данные доверенного лица (кому выдается доверенность): – ФИО; – полная дата рождения; – адрес места жительства; – паспортные данные. Во избежание ошибок, желательно предоставлять паспорт (ксерокопию) доверенного. Дополнительные документы для физ. лиц: 1. Для доверенности на автомобиль: – оригинал ПТС; – оригинал свидетельства о регистрации ТС. 2. Для доверенности на объекты недвижимости необходимо знать их точный адрес в соответствии с документами. 3. Для доверенности на распоряжение денежным вкладом иметь при себе сберкнижку или другие документы подтверждающие существование вклада. Дополнительные документы дл ИП: 1. Свидетельство о государственной регистрации в качестве ИП. 2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (ИНН). 3. Выписка из ЕГРИП. 4. Печать ИП. Дополнительные документы для юр. лиц: 1. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица. 2. Выписка из ЕГРЮЛ. 3. Свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе. 4. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 5. Выписка из протокола или решение собрания о создании общества и назначении лиц. 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юридического лица. 8. Для совершения нотариальных действий от имени филиала и представительства необходимо иметь доверенность на представителя.
от имени физического лица	200 руб.	1 500 руб.
от имени юридического лица	2 700 руб.
Доверенность на получение пенсий, пособий, социальных выплат	От нотариального тарифа освобождены	1 000 руб.
Прочие доверенности, требующие нотариальной формы
от имени физического лица	200 руб.	1 500 руб.
от имени юридического лица	2 700 руб.
Доверенности на право пользования и (или) распоряжения имуществом (за исключением движимого)
от имени физического лица	Детям (в т.ч. усыновленным), супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам: 100 руб. Другим физическим лицам: 500 руб.	1 500 руб.
от имени юридического лица	500 руб.	2 700 руб.
Доверенности на право пользования и (или) распоряжения автотранспортом
от имени физического лица	Детям (в т.ч. усыновленным), супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам: 250 руб. Другим физическим лицам: 400 руб.	1 500 руб.
от имени юридического лица	400 руб.	2 700 руб.
Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия (в тех случаях, когда нотариальное удостоверение обязательно)
от имени физического лица	200 руб.	2 300 руб.
от имени юридического лица	2 900 руб.
Доверенности, для которых нотариальная форма не обязательна
от имени физического лица	200 руб.	1 500 руб.
от имени юридического лица	2 700 руб.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

1. Я на этапе покупки квартиры у юрлица. Куда переводить деньги или лучше отдать наличными?

   Деньги за недвижимость нужно отдавать только в кассу организации или переводить на счёт.

2. У моей компании упрощённая система налогообложения. Продаём нежилое здание. Мне всё равно нужно платить налог на имущество?

   Налог на имущество должны платить все юрлица. Он не зависит от режима налогообложения компании.

3. Собираюсь покупать квартиру у юрлица. Как узнать, не прописаны ли там посторонние и все ли счета за ЖКХ оплачены?

   Обратитесь в Управляющую компанию жилого дома, вам предоставят соответствующую справку.

Если учитывать все нюансы заключения сделок с юрлицами, собрать все необходимые документы и тщательно подготовиться, можно хорошо сэкономить на услугах профессионального юриста.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Если нас читают люди, далекие от ЖКХ, то поясним, что у управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН.
Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.

Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появятся ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.

Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка.
Только при наличии такой отметки третьи лица смогут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения.

Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.

Вложения в объект перед сдачей в аренду

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

Какие существуют риски при заключении сделки

Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:

• отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
• квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
• сделка не была согласована с учредителями компании;
• объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
• собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
• строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.

Похожие записи:

• Документы, удостоверяющие наличие гражданства РФ
• Алименты на содержание родителей
• Реюньон виза для Россиян в 2023 году