Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
Перечень необходимых документов
В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:
- договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
- правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
- письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
- общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
- доверенность на представителя;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
- заявление о совершении регистрационных действий.
Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.
Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.
Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.
| № п/п | Этап подготовки | Примерный срок |
|---|---|---|
| 1 | Оформление технического паспорта | от 30 дней |
| 2 | Направление уведомления | 30 дней с момента вручения |
| 3 | Подготовка документов | 2-3 дня |
| 4 | Оформление договора | 2 дня |
| 5 | Государственная регистрация | от 7 дней |
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Необходимый пакет документов
После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:
- удостоверения личности всех сторон (паспорта);
- подтверждение прав собственности (свидетельства);
- справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади;
- любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.);
- письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний);
- выписка из домовой книги (если недвижимость является частной);
- выписка из ЕГРН;
- письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.
Как продать долю в квартире без согласия
Если дольщик препятствует продаже вашей доли, есть несколько вариантов, как продать долю в квартире без согласия второго собственника:
- Обращение в суд
Если суд сочтет причину продажи удовлетворительной, он даст разрешение. К таким причинам можно отнести нежелание жить в одной квартире вместе с дольщиком, финансовые проблемы и др. Однако если дольщик проживает в квартире на постоянной основе, суд не поможет.
- Оформление договора дарения
Можно заключить с покупателем договор дарения и получить оплату по расписке. Но этот способ незаконный и рискованный. Если будет доказан факт передачи денег за квартиру, сделку признают фиктивной.
- Оформление договора займа
Продавец берет в долг у покупателя деньги и оставляет в залог свою долю. Далее заключается соглашение об отступном, и права собственности на долю переходят покупателю. Способ также нелегальный, сделку можно признать недействительной.
НДФЛ при продаже доли в квартире
По общему правилу, при продаже доли в квартире лицо обязано задекларировать доход и уплатить с него НДФЛ.
Однако, в отдельных случаях лицо может быть освобождено от уплаты НДФЛ или налог может быть уменьшен.
Если лицо владеет долей в квартире более 3-х лет, то при продаже доли в квартире оно не обязано уплачивать НДФЛ. Срок владения исчисляется с даты госрегистрации права собственности.
С 01.01.2020 срок владения в 3 года также установлен для единственного жилья, т.е., когда лицо продает долю в квартире, которая является его единственным жильем. При этом не учитывается жилье, которое приобретено в течение 90 дней до той даты, когда произведена госрегистрация перехода права собственности на проданную долю в жилье.
В иных случаях срок владения объектом недвижимости должен составлять 5 лет, чтобы не платить НДФЛ с продажи.
Если нет оснований для освобождения от НДФЛ, тогда можно уменьшить сумму налога на сумму имущественных налоговых вычетов или сумму расходов на приобретение соответствующего имущества.
Поскольку вопрос с уплатой НДФЛ является серьезным, чтобы не допустить ошибку следует изучить положения налогового законодательства на момент продажи по данному вопросу либо проконсультироваться непосредственно в налоговом органе.
Как продать половину квартиры
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации любое имущество, которое находится в собственности, можно продавать, дарить, использовать и передавать по наследству. Когда вы являетесь единственным собственником помещения, то проблем с продажей не возникает. У вас есть 100% прав на распоряжение своей собственностью.
В случае, когда у имущества одновременно несколько собственников, проведение сделки существенно осложняется тем, что необходимо соблюдать права всех владельцев помещения. Оформление продажи доли квартиры — это одна из самых сложных сделок с собственностью.
Всего выделяют два главных вида совместного владения жилой площадью:
- помещение находится в долевой собственности (при этом доли каждого владельца юридически зафиксированы);
- помещение находится в совместной собственности (части жилой площади не выделены).
Долевая собственность возникает, например, когда заключается брачный контракт, в котором распределяются и нотариально заверяются доли на владение квартирой. Если не учитывать институт брака, то примеры долевого владения возникают, когда несколько человек покупают или продают квартиру по стандартному договору купли-продажи и фиксируют там свои доли, согласно вложенных денег.
Доверенность на продажу доли недвижимого имущества по своей сути является бланком, который один гражданин передает другому для того чтобы тот мог выполнять функции его представителя перед третьими лицами.
Бланк заполняется по установленной форме.
Действующее законодательство разрешает составлять доверенность, как с нотариальным удостоверением, так и в обычной письменной форме.
Существует ряд шаблонов доверенностей, каждый из которых используется с учетом особенностей конкретной ситуации. Установлен ряд бланков, требующих обязательного нотариального заверения.
Все эти моменты нужно обязательно уточнить в отдельном порядке, прежде чем предпринимать какие-либо действия по продаже доли квартиры.
Действие доверенностей распространяется на довольно широкий ряд полномочий. Вне зависимости от имеющихся условий, в тексте доверенности должны обязательно освещаться следующие моменты.
Оформление и сбор всех необходимых документов на недвижимое имущество. Составление и подписание договора, личная передача денег или же их перечисление на счет владельца.
Составление и подписание предварительных договоров, передачи и получения залоговой суммы. Выполнение всех предполагающихся регистрационных действий.
Представление интересов собственника в муниципальных и государственных учреждениях, компетентных органах, финансовых организациях и т.д.
ВАЖНО: В тексте доверенности обязательно должен быть указан точный размер отчуждаемой доли. При этом можно указать, что вся доля квартиры, принадлежащая доверителю, по документу поручается третьему лицу.
При продаже доли квартиры нужно все делать в соответствии с действующим гражданским кодексом.
Важно исключить нарушение интересов и прав других совладельцев.
Чтобы выполнить отчуждение третьему лицу, сначала владелец доли должен предложить каждому совладельцу купить часть недвижимости за такую же денежную сумму.