Покупка квартиры с прописанным человеком как выписать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с прописанным человеком как выписать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Можно ли выписать человека из квартиры

2. Как выписать человека из квартиры без его согласия

3. Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

4. Какими правами обладают жильцы?

5. Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?

6. Этап №1 — Подготовка к суду

7. Что такое юридическое освобождение квартиры

8. Когда выписывание запрещено

9. Выписка заключенного из квартиры

10. Как быть с зарегистрированными лицами

11. Особенности покупки такой квартиры

12. Статус зарегистрированных лиц

13. Кого не получится выписать из купленной квартиры?

14. Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок

Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.

Можно ли выписать человека из квартиры

Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.

Как выписать человека из квартиры без его согласия

Принудительное снятие с регистрационного учета, как уже было сказано выше, возможно через суд. Для этого собственник квартиры должен подать соответствующий иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Юристы рекомендуют предварительно направить уведомление человеку, которого планируют снять с регистрационного учета. Сделать это лучше с помощью заказного письма, направив его по месту регистрации и по известному фактическому адресу. Хотя закон не требует предупреждать человека, но лучше все-таки это сделать — иначе процесс снятия с регистрации через суд может затянуться на неопределенный срок.

К самому иску нужно приложить следующие документы:

документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
документы, подтверждающие, что ответчик утратил право пользования квартирой (например, в случае развода — свидетельство о расторжении брака);
подтверждение того, что вы письменно уведомили ответчика о том, что он должен выселиться из спорной квартиры. Таким документом может быть почтовое уведомление о вручении либо отметка ответчика о получении такого письма;
подтверждение того, что ответчик не платит коммунальные платежи, не получает почту, фактически не живет в квартире. Можно пригласить свидетелей и принести на судебные заседания письма, адресованные ответчику, но не полученные им;
квитанцию об оплате госпошлины. При подаче иска о выселении ее размер составляет 300 руб.;
документы, подтверждающие, что вы направили копию иска и приложенных к нему документов ответчику и иным лицам, участвующим в деле (если они есть). Таким документом обычно выступает почтовое уведомление о вручении.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права.

Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.

Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости.

Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости.

Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.

Чтобы правильно составить иск, лучше всего обратиться к квалифицированному юристу. Он не только поможет правильно заполнить этот документ, но и проконсультирует по всем возникшим вопросам в вашей конкретной ситуации. Такие услуги требуют дополнительных расходов, и не каждый имеет возможность ими воспользоваться. Поэтому можно попытаться составить заявление самостоятельно. Оно заполняется в соответствии с определенной формой. В шапке заявления указывается:

Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.

Ниже в тексте заявления следует указать обстоятельства, в связи с которыми заявитель обращается к суду. Затем описать основания для проведения процедуры выписки. Следующим шагом будет изложение всех требований, которые, по мнению истца, должен удовлетворить суд и перечисление всех приложенных документов. В конце иска необходимо поставить дату составления и личную подпись заявителя.

Какими правами обладают жильцы?

ВНИМАНИЕ: Прописанные люди, не дававшие согласия на выписку в период составления договора купли-продажи, имеют полное право проживать по адресу, указанному в паспорте. Даже смена замков не поможет обезопасить нового владельца квартиры от этой проблемы.

Но, несмотря на то, что прописанный человек имеет все законные основания находиться в проданной квартире, хотя право собственности на нее он теряет сразу же после совершения сделки. Его возможности ограничиваются только проживанием и использованием квартиры на законных основаниях. В некоторых случаях эти возможности носят временный характер. Сроки проживания в отдельных ситуациях устанавливаются в судебном порядке.

Чтобы избежать проблем в будущем, покупателю следует проконтролировать самостоятельно процедуру выписки зарегистрированных лиц из жилого помещения!

Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?

Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.

Покупка квартиры с прописанным в ней ребенком считается крайне рискованной сделкой.

Более того, ребенок может оказаться владельцем доли в квартире. Если же покупка все-таки осуществлена, нужно искать пути разрешения ситуации. При снятии с учета несовершеннолетнего потребуется:

Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.

Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.

Этап №1 — Подготовка к суду

Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.

Основной закон, на который необходимо ориентироваться при выписке бывшего собственника, это п.2, ст.292 ГК РФ. В нем сказано, что факт перехода права собственности на жилье является основанием для выписки и выселения членов семьи предыдущего собственника.

Может показаться, что формулировка не включает сюда самого бывшего владельца, но это не так. Сказано «члены семьи собственника». Так как он тоже является членом семьи, он также подпадает под действие данного положения. Но это не единственный закон, на который можно опираться:

Ст.209 ГК РФ. В ней сказано, что владелец по собственному усмотрению распоряжается своим имуществом (в данном случае – квартирой). Как следствие, только он решает, кто может или не может жить в его квартире.
Ст.304 ГК РФ. Тут уточняется, что собственник может требовать устранять нарушения его прав. В данном случае это относится к тому, что человек имеет право обратиться в суд и потребовать принудительной выписки/выселения предыдущего владельца.
Ст.35 ЖК РФ. В этой статье рассказано о том, что после прекращения права проживания, человек обязан покинуть недвижимость. В рассматриваемом случае право проживания предыдущего владельца было прекращено после перехода права собственности к новому владельцу. Как следствие, никаких прав на проживание у старого собственника нет. Он обязан выписаться и съехать с квартиры.

Иногда продавцу действительно некуда выписаться. Он просит оставить его прописку в этой квартире на некоторый срок, пока не будет найдено новое жилье. Иногда он при этом переезжает в съемную квартиру, а иногда остается жить в своем старом жилье. Такие моменты обязательно нужно фиксировать документально.

Что такое юридическое освобождение квартиры

Покупка квартиры, в которой уже прописан собственник и члены его семьи, не редкость. Вторичный рынок обширен, такая недвижимость намного дешевле и всегда пользуется спросом у покупателей.

Мнение эксперта

Макаров Игорь Тарасович

Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.

Продавцы, в свою очередь, не торопятся с выпиской, потому что не знают, как долго будет продаваться квартира. Сделки купли-продажи тоже оформляются не за пару дней.

И если у продавца еще нет другой квартиры или дома, он не будет выписываться до момента реализации недвижимости.

По правилам, продавец должен освободить жилье не только физически, но и юридически. Юридическое освобождение квартиры — это снятие жильцов с регистрационного учета по месту жительства.

Как только права собственности переходят от продавца к покупателю, все предыдущие жильцы должны прекратить пользоваться чужим имуществом и съехать. Но есть и исключения.

Когда выписывание запрещено

Граждане, которых новый владелец не сможет снять с регистрационного учета:

Члены семьи, официально проживающие в приватизированной квартире, но они отказывались от проведения этой процедуры. Иными словами, не получится выписать бывших владельцев квартиры, которые имели право на приватизацию, но при этом один из членов семьи самостоятельно провел процедуру.
Лица, которые могут проживать в помещении на основании завещательного отказа. Даже если собственник квартиры теперь другой, он не может нарушить волю наследодателя.
Граждане, у которых есть часть пая в кооперативе. Даже когда у владельца – большая доля, и он продал жилье, новый хозяин не сможет официально выселить бывшего собственника из квартиры. Единственный выход – выкупить полный пакет.
Не получится также снять с регистрационного учета несовершеннолетних граждан, которые проживают в детском доме, но у них есть прописка в квартире.

Для официальной выписки людей из жилплощади в таких ситуациях, необходимо их добровольное согласие. Запрет на появление в квартире расценивается, как незаконный, т. к. у таких граждан есть пожизненные права на проживание в доме. Проблему не получится решить даже через суд.

Выписка заключенного из квартиры

Согласно статье 71 Жилищного Кодекса, временное отсутствие нанимателя жилплощади не влечёт потери права пользования.

Поэтому, если после покупки квартиры выяснилось, что в ней прописан заключенный, лучше всего попытаться договориться с ним, добившись добровольного согласия на снятие с регистрационного учета.

В том случае, если заключенный отказывается идти на контакт либо его местонахождение неизвестно, добиться выписки можно через суд. Согласно приказу ФМС 208 от 2007 года, это возможно без личного присутствия отбывающего наказание человека.

От заявителя потребуются следующие документы:

Исковое заявление с просьбой выписать осужденного из квартиры.
Копия паспорта осужденного.
Выписка из домовой книги.
Документы, подтверждающие право собственности заявителя на квартиру.
Копия приговора.

Как быть с зарегистрированными лицами

Потенциальному покупателю, который установит факт того, что в помещении прописаны иные лица, лучше отказаться от сделки. Закон предусматривает данное право. Но если он все же принимает решение покупать квартиру, надо понимать, как будет решаться судьба прописанных лиц.

Обычно, когда жилье передается по факту, его следует освободить от всех третьих лиц, а также от их притязаний. Под этим понимается и то, что они выписываются из квартиры. Это условие предусматривается в договоре при заключении сделки купли-продажи. Иногда целесообразно указать срок, когда люди должны выписаться.

Однако если квартира куплена, а граждане прописаны в ней на постоянной основе, новый владелец не вправе требовать от них выписаться. Но, решив приобрести такое жилье, в договоре можно прописать такие условия, как:

перечисление всех лиц, кто зарегистрирован, когда совершается сделка;
указание сохранения ими права пользования и после того, как недвижимость будет переоформлена на покупателя.

Соглашаясь на сделку, следует принимать во внимание, что закон не даст выписать даже в принудительном порядке таких граждан, как:

несовершеннолетних;
недееспособных;
отказавшихся от приватизации;
членов семьи бывшего собственника;
проживающих в жилом помещении по праву соглашения пожизненной ренты.

Установить состав таких лиц возможно, изучив соответствующие справки, карточки поквартирные и выписки из домовой книги. Изучая данных лиц, сравнивают их с теми, кто принимал участие в приватизации.

Важно знать, что детей регистрируют по месту жительства одного или двух родителей. Это правило обязательно для исполнения, и за его соблюдением следят органы опеки и попечительства. Вот почему на практике, практически, не встречается случаев, когда на жилплощади прописанными остаются одни несовершеннолетние дети.

Зато для нового собственника, который купил квартиру с прописанным человеком, не возникнет проблем с тем, как его выписать, если он не подпадает ни под одну категорию, указанную выше. Такого человека выписываем без труда, в том числе, и в принудительном порядке при необходимости.

Особенности покупки такой квартиры

Наличие зарегистрированных в помещении людей не препятствует продаже недвижимости, но вводит некоторые ограничения (обременения) на возможность распоряжения такой квартирой собственником. Зачастую наличие прописанных людей покупателей не пугает, и они идут на такого рода сделки, ведь цена корректируется в сторону снижения на 15-20 %.

Я не буду рассказывать всю процедуру приобретения недвижимости. Поговорим лишь об отличиях покупки квартиры с прописанными людьми от покупки «чистого» жилья.

1. Как и при всякой сделке с недвижимостью, между покупателем и продавцом заключается письменный договор по общим правилам, приведенным в стст. 549-558 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на требования п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса:

«Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.»

Таким образом, существенными условиями соглашения являются его предмет, цена и – в отличие от сделки недвижимости без обременения – список прописанных в квартире лиц.

2. Не только право собственности на недвижимость подлежит регистрации в Росреестре, но и само обременение. П.1 ст. 131 ГК РФ:

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.»

П.1 ст. 8.1 ГК РФ: «Права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.»

Таким образом, покупая квартиру с прописанными людьми, внимательно читаем договор и проверяем сведения, внесенные в Росреестр. Если собственник обещает выписаться из жилья в ближайшее время, в соглашении следует прописать сроки снятия с регистрации его и родственников.

Совет: при покупке квартиры возьмите у работника паспортного стола или через МФЦ расширенную выписку из Домовой книги. В ней точно будет указано количество прописанных лиц и основания их регистрации в помещении.

Блок: 2/5 Кол-во символов: 2385 Источник:

Статус зарегистрированных лиц

Для будущих владельцев должна обязательно проводиться проверка недвижимости. В ходе процедуры, в том числе, устанавливают и наличие обременения на квартиру, которое может носить как явный, так и скрытный характер. Так, зарегистрированные в помещении лица, могут считаться фактом скрытого обременения.

Их статус зависит от характера регистрации:

при временной прописке никаких прав на помещение не возникает, кроме возможности использования жилой площади в течение определенного промежутка времени;
при постоянной же регистрации у лица имеется право находиться и жить в квартире неограниченный период.

Таким образом, если в помещении люди прописаны лишь временно, то проблем не возникнет. Их регистрация утратится в автоматическом режиме по истечении того срока, на который они были зарегистрированы. Поэтому никаких действий для того, чтобы выписываться, им даже не нужно выполнять.

Значительно труднее будет с людьми, прописанными на жилплощади постоянно. Их регистрация может иметь место в следующих ситуациях:

как проживание после приватизации лицом, которое официально оформило отказ от приватизации;
на основе завещательного отказа;
как членам семьи собственника, на которых не распространяется право на долю собственности помещения;
несовершеннолетние, зарегистрированные после наступления права собственности.

Все названые лица, хоть и не собственники, но вправе пользоваться помещением на постоянной основе. Их право нельзя прекратить или ограничить просто так. К примеру, тот, кто отказался приватизировать квартиру, обладает правом пользования на основании того, что до приватизации являлся ее законным нанимателем.

В то же время собственник вправе прописывать, на принадлежащей ему жилплощади, кого угодно, причем как на определенное время, так и навсегда.

Кого не получится выписать из купленной квартиры?

Покупка квартиры с прописанным человеком – это приобретение недвижимости с «обременением». Однако помните, что закон в большинстве случаев будет на вашей стороне. После того, как сделка купли-продажи будет зарегистрирована в Росреестре, все жильцы будут выписаны.

Не получится выписать только лица:

прописанные на момент приватизации квартиры, но не являющиеся её собственниками;
проживающие в квартире на основании «завещательного отказа» или договора ренты;
являющиеся членами или бывшими членами жилищно-строительных кооперативов и их семьи;
не достигшие совершеннолетия;
признанные недееспособными;
проживающие по договору безвозмездного пользования (ссудополучатели).

Все остальные граждане могут быть выписаны. Если они не хотят делать этого добровольно, можно обратиться в суд по месту жительства.

Как продать квартиру, если в ней прописан ребенок

Если в квартире прописан ребенок и его выписка до продажи не предполагается, лучше даже не рассматривать такое предложение. Дело в том, что в некоторых случаях несовершеннолетние дети являются собственниками помещений или имеют в них долю. Для продажи такой квартиры необходимо согласие органа опеки. Согласие же дается только тогда, когда ребенку предоставляется новое помещение не хуже предыдущего. Если бывшие владельцы квартиры этого не сделают, то ребенок остается в проданной квартире в качестве своеобразного бонуса. Вопрос решается просто лишь в том случае, когда дети не являются собственниками, а просто зарегистрированы в квартире: при выписке родителей они просто следуют за ними.

Итак, если вы, несмотря на все препятствия и риски, все же решились на покупку квартиры с прописанным в ней человеком, не забудьте первым делом запросить у продавца расширенную выписку из домовой книги и проверить все данные по ней. Далее обговорите вопрос о скидке на жилплощадь, т. к. если придется подавать в суд заявление о выселении гражданина, прописанного в квартире, вам потребуются дополнительные денежные средства на оплату судебных расходов.

Полное название судебного органа, в который осуществляется обращение.
Фамилия имя отчество истца и адрес его проживания.
Сведения об ответчике в той же форме, что и об истце.