За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За что могут изъять земельный участок у собственника и как получить компенсацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Что касается соблюдения гарантий прав собственников изымаемых жилых помещений, то суды разрешают вопрос следующим образом: обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 Кодекса).
Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Такое «требование» органа выглядит так (на примере Омска):
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ОМСКА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2010 г. N 615-п
О СНОСЕ И РАССЕЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
На основании заключений межведомственной комиссии города Омска по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 16 июня 2010 года N N 493 — 495, руководствуясь Гражданским кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», Уставом города Омска, постановляю:
1. Признать многоквартирные дома, указанные в приложении «Перечень многоквартирных домов» к настоящему постановлению (далее — многоквартирные дома), подлежащими сносу.
2. Определить срок отселения физических и юридических лиц — до 30 января 2012 года.
3. Рекомендовать собственникам жилых помещений в многоквартирных домах в срок до 30 января 2012 года принять меры к сносу многоквартирных домов.
4. Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска после истечения срока, установленного в пункте 3 настоящего постановления, в установленном порядке подготовить проекты правовых актов Администрации города Омска об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, собственники жилых помещений в которых не осуществили их снос, а также об изъятии принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
5. Департаменту жилищной политики Администрации города Омска в срок до 30 января 2012 года предложить гражданам, проживающим в жилых помещениях на условиях договора социального найма, расположенных в многоквартирных домах, жилые помещения для расселения.
6. Управлению информационной политики Администрации города Омска опубликовать настоящее постановление в средствах массовой информации.
7. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра города Омска Т.А. Вижевитову.
Мэр города Омска
В.Ф.Шрейдер
На практике, разумеется, собственники жилых помещений не сносят за счет собственных средств свои же дома по причине дороговизны данного мероприятия, притом что смысла самим же сносить дом граждане, очевидно, не видят и не понимают, что и неудивительно, ибо какая-либо выгода (финансовая или какая иная) от самостоятельного сноса дома сомнительна.
Проблемы действующего порядка изъятия участка под МКД
Законодательство РФ разрешает изымать участки под многоквартирными домами (глава VII.1 ЗК РФ). Власти вправе изъять землю для строительства и реконструкции объектов, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденных проектами планировки. Кроме того, государство изымает участки для расширения охраняемых природных территорий, в случае признания дома аварийным и подлежащим расселению и так далее. В соответствии со статьей 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (а значит, и участка под МКД) происходит при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ (ст. 32) указывает, что в сумму возмещения входит рыночная стоимость общего имущества МКД. Участок, на котором стоит дом, считается общим имуществом. Следовательно, домовладельцы получают возмещение и за него. Однако здесь возникают проблемы. Многие участки в регионах под МКД, построенные до 2004 — 2005 г.г., до сих пор не зарегистрированы в ЕГРН. И если исходить из норм закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, то эти земли не являются объектами гражданского оборота. Их нет. А то чего нет, нельзя изъять и оценить. Поэтому статья 16 закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. указывает, что если дом стоит на участке, который не зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЖК РФ, то любой домовладелец многоквартирного дома вправе заявить об образовании этого участка (ч.3 ст.16).
Однако большинство наших граждан активны только в социальных сетях и интересуются событиями исключительно в масштабах страны и мира. В результате многие участки (и не только под МКД) до сих пор не зарегистрированы. Учитывая это обстоятельство, законодатель разрешил изымать земли, не внесенные в ЕГРН (ст. 56.6 ЗК РФ), и предоставил муниципалитетам право самостоятельно образовывать участки под МКД даже при отсутствии заявлений собственников. При этом министерство строительства РФ рекомендовало местным органам власти образовывать участки под аварийными МКД по контуру (границе) домов. То есть не включать в общую площадь территории, прилегающие к зданию (приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 г).
Эти поправки и нормативные акты привели к массовому нарушению прав собственников в 2015-2019 гг. Региональные администрации изымали не зарегистрированные земли под МКД и занижали фактическую площадь участков (Решение Ленинского райсуда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2а — 1443/2016 от 22.04.2016 г) либо формировали участок по границе дома и не включали в него территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания. В результате граждане получали неравноценное и несправедливое возмещение за изъятое имущество. Такая ситуация привела к тому, что депутаты подготовили проект № 831790-7 о внесении изменений в ЗК РФ и в закон № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ.
Принятие закона затянет расселение аварийных домов в российской глубинке
Предложенный вариант закона осложнит ситуацию и с расселением аварийного жилья в российской глубинке: в районных городках, поселках городского типа, поселениях, городах-спутниках. Напомню, что сегодня расселением заведуют местные власти. Администрация признаёт дом аварийным, подлежащим сносу и выносит постановление. После того, как собственники — жильцы отказываются самостоятельно снести дом, чиновники обязаны изъять участок и квартиры и предоставить гражданам новое жилье либо выплатить деньги (ст. 32 ЖК РФ). Понятно и ясно. Однако дьявол скрывается в деталях. Скудные региональные бюджеты испытывают хронический недостаток средств. Поэтому власти специально затягивают изъятие земли и не выплачивают возмещение собственникам. Между признанием дома аварийным и решением об изъятии участка проходят годы. Доходит до того, что жильцы подают в суды иски и требуют обязать власти изъять участок и жилые помещения и выплатить компенсации, представить новые квартиры (решение Вольского райсуда Саратовской области по делу № 2 — 1 — 114/2019 от 08.02.2018 г). При желании читатели найдут десятки (если не сотни) таких дел на судебных сайтах.
Оправдывая бездействие, чиновники ссылаются на то, что «земельный участок под многоквартирным домом на кадастровом учете не состоит…». Поэтому в соответствии со «ст.ст. 1, 5, 7, 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» до прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не признается недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и не является объектом гражданских прав». Следовательно, «до внесения сведений в ЕГРН администрация муниципального образования не вправе распоряжаться и выкупать участок» (решение Советского райсуда г. Томска по делу № 2а-2737/2017 от 24.10.2017 г).
Для затягивания изъятия администрации даже «ошибаются» при составлении межевых планов, что вынуждает Росреестр приостанавливать внесение сведений об участке в ЕГРН (Решение Вольского райсуда Саратовской области по делу № 2 — 1 — 114/2019 от 08.02.2018 г). В результате местные бюджеты не тратят деньги на выкуп земли, а граждане живут в аварийных домах.
Сегодня аргументы чиновников о невозможности изъять участок разбиваются о ч. 8 ст. 56.6 ЗК РФ, которая разрешает изымать землю, неоформленную в ЕГРН. Ссылаясь на эту норму, судьи признают бездействие властей незаконным и обязывают изъять участок под МКД (решение Советского райсуда г. Томска по делу № 2а — 2737/2017 от 24.10.2017 г). Запрет изъятия земли под МКД, не учтенной в реестре, облегчит жизнь чиновникам. Местная власть получит в руки желанный повод для отказа в изъятии и выкупе участка. А уж затянуть процедуру внесения сведений в ЕГРН чиновники смогут. В этом нет ничего сложного. Поэтому законодатель обязан нивелировать этот риск. Иначе люди будут годами жить в аварийном и ветхом жилье.
Статья 32 Жилищного кодекса РФ закрепляет гарантии прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Жилое помещение могут изъять у собственника в связи с изъятием участка, на котором расположено помещение или многоквартирный дом, для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия помещений такой же, что и для изъятия самого земельного участка.
- Выкуп происходит на основании решения уполномоченного органа власти – федерального, регионального или местного. Это зависит от того, для чьих именно нужд происходит изъятие.
- Собственнику направляют уведомление об изъятии земельного участка, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
В соглашении прописываются возмещение, сроки изъятия. - Собственник до заключения соглашения об изъятии недвижимости либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии участка, помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. Но если сильно вложиться в улучшение помещения, которое будут изымать, то можно потерять в деньгах, так как риски несения таких расходов лежат на самом владельце помещения.
- Если собственник не согласен заключить соглашение, то помещение могут изъять принудительно. Для этого потребуется решение суда, а за квартиру все равно заплатят возмещение.
Важно! Иск нельзя подать раньше чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества.
Если собственнику после изъятия будет негде жить, то он может написать заявление о предоставлении права пользования жилым помещением. Максимальный срок такого пользования – 6 месяцев, если другое не закреплено в соглашении.
С чем не согласен ответчик
ООО «Гидроэнерго» в судебном разбирательстве против изъятия имущества не возражало. Однако общество не согласилось с суммой компенсации и результатами экспертной оценки рыночной стоимости спорного объекта. Судебный орган согласился с позицией ответчика. В документе с результатами экспертизы допущены ошибки:
- К убыткам были отнесены затраты на регистрацию права собственности на другой объект недвижимости в размере 2 тыс. руб. При этом оценщиком не учтено, что такая пошлина предусматривается для граждан, для юрлиц сумма должна была составить 22 тыс. руб. Следовательно, ошибка привела к занижению ущерба на 20 тыс. руб.
- В результатах оценки эксперт указал, что оценка стоимости недвижимости выполнена с учетом цен на аналогичные объекты в других субъектах РФ. При этом в выводах указано, что оценка выполнена с учетом стоимости объектов в городе Кирове. Однако нельзя применять объекты из других регионов, так как это может привести к снижению среднерыночной стоимости.
- Эксперт указал, что на среднерыночную стоимость влияет место его расположения. Но сам эксперт не учел данный критерий.
В 2021 году для принудительного изъятия земельного надела из собственности гражданина, требуется учитывать положения ЗК РФ. Важно отметить, что в указанный акт в 2021 году были внесены основные коррективы, касающиеся рассматриваемого направления деятельности. Они проявились в том, что была введена отдельная глава под номером 7.1. Принятие такого решения связывает с тем, что государственные органы приняли решение относительно соединения знаний, появляющихся при обустройстве Новой Москвы. Кроме того, здесь же делается отметка относительно проведения игр в Сочи.
Порядок реализации указанной процедуры говорят о том, что принимать во внимание следует положения ст. 49 ЗК РФ. Однако, сделать это можно при наличии исключительной необходимости.
ВНИМАНИЕ !!! Основаниями выступает то, что выполняются условия, прописанные в соглашении международного уровня. Кроме того, когда государству требуется построить или произвести реконструкцию важных объектов. Это относится к тому, что имеет важное значение не только для федерального органа, но и регионального.
Главное условие в рассматриваемой ситуации – отсутствие ведения деятельности по застройке территории, работ, связанных с реконструкцией такого объекта, который имеет взаимосвязь с атомной энергетикой, оборонной деятельностью государства, транспортом и линейной сферой. Кроме того, могут возводиться трассы региональной и муниципальной направленности.
Сведения, которые указываются в решении об изъятии участков земли
Решение о конфискации земельных территорий для удовлетворения муниципальных или государственных потребностей принимается в соответствии с предусмотренной законодательством процедурой. Такой документ может быть принят в отношении определенных земельных участков, которые являются собственностью или находятся во владении физических или юридических лиц, а также подлежат последующему образованию.
Решение о предстоящем изъятии участка земли может приниматься в отношении любых недвижимых, природных или земельных объектов, которые расположены в пределах, установленных схемой. Исключением могут стать те конструкции и постройки, размещение которых не противоречит главным целям конфискации.
Решение о предстоящем изъятии – это единственное законное основание для проведения процедуры конфискации, поэтому в таком документ должны указываться в полном объеме следующие важные данные:
- кадастровые данные всех земельных объектов, которые будут изыматься, включая те участки, которые подлежат последующему преобразованию;
- регистрационные данные недвижимого имущества, которое размещено на территории изымаемых участков;
- цель совершения процедуры конфискации земель, если существуют основания, предусмотренные действующим земельным законодательством;
- реквизитные данные объектов, которые не подлежат конфискации;
- кадастровые данные сервитутов, которые установлены на данном участке и сохраняют свою законную силу даже после осуществления изъятия земли;
- точные реквизиты документов, в соответствии с которыми будет осуществляться процесс изъятия.
Для совершения процедуры изъятия должна прилагаться схема, в которой указано точное расположение участка, если земля подлежит образованию.
Процедура изъятия участка
Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.
- Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
- Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
- Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.
Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.
На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным.
В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета.
Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.
- Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
- Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.
В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:
- кадастровый номер;
- цель отчуждения;
- реквизиты решения;
- вид права на объект соглашения;
- период их передачи;
- объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
- указание сервитутов (если они сохраняются).
Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).
Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.
- Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
- передача права владения;
- ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
- досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
- прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
- возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
- государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
- сноса построек, возведённых на изъятой земле.
С какой целью государство может изъять землю
Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:
- для выполнения обязательств по международному праву;
- для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
- для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
- при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
- по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.
В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.
Изъятие сельскохозяйственных наделов в государственных/муниципальных интересах
Для полноценной реализации национальных интересов законодатель осознано не делает разницы между землями с разным целевым назначением. Если крупное инфраструктурное строительство или возведение стратегически важных объектов потребует использования земель сельхозназначения, такие наделы также могут изъять.
Изъятие земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по тем же правилам и в том же порядке, что описан выше. Единственная особенность установлена ст. 14 .
Если надел находится в долевой собственности, соглашение о его истребовании утверждается не каждым владельцем по отдельности, а общим собранием совладельцев.
Именно собрание утверждает или отклоняет условия соглашения, выдвигает встречные требования и осуществляет коммуникацию с органами власти. В остальном сельскохозяйственное назначение не влияет на порядок изъятия земли.
Гарантии возмещения убытков
Принудительное изъятие земельного участка предусматривает возмещение убытков. Они возмещаются в предусмотренном Земельным и Гражданским законодательством,порядке. Они восполняются из бюджета того ведомства или структуры власти, которая инициировала проведение работ, причиной которых стало расселение граждан. Однако все действия координируются на уровне высших законодательных структур, что допускает принятие ими решения об использовании бюджетных средств по усмотрению. То есть фонды, из которых осуществляется компенсация, могут меняться, но для заинтересованных лиц, попавших под действие программы, санкционирование действий происходит при согласовании с местной администрацией, которая выступает гарантом имущественных интересов населения.
Комментарий к статье 32 ЖК РФ
1. Комментируемая статья гарантирует защиту прав собственников жилья при изъятии (для государственных и муниципальных нужд) земельных участков, на которых находится это жилье. Положения статьи основаны на нормах ст. 35 Конституции РФ и учитывают ст. 235, 239, 279 — 283 ГК РФ, ст. 31, 49, 55, 57, 62, 63 ЗК РФ.
Часть 1 комментируемой статьи предусматривает, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа, что отражает конституционную норму. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допустимо только по решению суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа (ст. 239 ГК РФ).
При этом в ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
2. Согласно ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков возможно в исключительных случаях, связанных:
1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;
3) с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ (в зависимости от принадлежности земель).
Условия и порядок изъятия устанавливаются ст. 55 ЗК РФ.
Вопросы изъятия и выкупа жилого дома (жилого помещения) решаются одновременно с вопросами изъятия путем выкупа земельного участка. Требование об изъятии недвижимости не подлежит удовлетворению, если в суде не будет доказано, что использование земельного участка невозможно без прекращения права собственности на эту недвижимость (ст. 239 ГК РФ).
3. Рассмотрим порядок и условия выкупа жилого помещения:
выкупная цена, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья (ч. 6);
выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием (ч. 7).
В их число включаются убытки, обусловленные:
изменением места проживания;
временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового);
переездом;
поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность;
оформлением права собственности на другое жилое помещение;
досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (ч. 7).
По соглашению с собственником взамен изымаемого ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. Если собственник не согласен с решением об изъятии либо не достигнуто соглашение об условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления предъявляет в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок предъявления иска — 2 года с момента направления собственнику жилья уведомления.
5. Орган государственной власти или орган местного самоуправления обязан зарегистрировать свое решение об изъятии жилья в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3); в противном случае оно не будет иметь юридической силы.
Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия этого помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения.
До того, как достигнуто соглашение (принято решение суда) о выкупе, собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по собственному усмотрению, в том числе произвести его отчуждение (путем купли-продажи и т.п.) в порядке и на условиях, установленных законодательством, но при этом обязан информировать нового собственника о том, что жилье подлежит изъятию.
Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32). Иными словами, подобные затраты ему не возмещаются.
6. Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признанного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32. Многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции .
———————————
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47, с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 02.08.2007 N 494.
Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (разд. III Положения).
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
7. Согласно ч. 10 ст. 32 признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием потребовать от собственников помещений в этом доме снести его в разумный срок. В случае если снос не осуществлен в установленный срок, земельный участок подлежит изъятию. Соответственно, каждое жилое помещение в этом доме, принадлежащее на праве собственности, подлежит изъятию в порядке, предусмотренном ч. 1 — 3, 5 — 9 ст. 32 ЖК РФ.
Верховным Судом РФ освещен вопрос о расчетах с собственниками жилых помещений в доме, подлежащем сносу по иным основаниям, нежели изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Верховным Судом РФ дано следующее разъяснение. При изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (ст. 32) по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса дома.
Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях, например при признании дома аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Закон об изъятии земель
В соответствии со ст. 279 ГК РФ, для нужд государственного уровня изъять участок земли можно только в порядке, регламентируемом Земельным Кодексом РФ.
В ст. 282 ГК РФ приводится уточнение, что если землевладелец не заключает договор об изъятии добровольно, то надел изымается в принудительном порядке. Денежное возмещение собственник получает на основании ст. 281 ГК РФ, где указаны суммы возмещения, сроки и другие условия.
Новый закон позволяет местным властям изымать земли сельскохозяйственного назначения с явными нарушениями или неиспользуемые по назначению. Также государство сможет разобраться с невостребованными или неоформленными земельными долями. Они перейдут во владение муниципалитетов, которые найдут им соответствующее применение.