Обязанности управляющей компании
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Пpaвa yпpaвляющeй кoмпaнии
Oбязaннocти ЖКX и yпpaвляющиx кoмпaний cyщecтвyют нepaздeльнo oт иx пpaв. Пpaвa УК тoжe пpoпиcaны в зaкoнoдaтeльcтвe, a тaкжe пpoдyблиpoвaны в дoгoвopax и мoгyт oтличaтьcя в pядe cлyчaeв. Чaщe вceгo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo:
📍 тpeбoвaть oт coбcтвeнникoв квapтиp и apeндaтopoв oплaчивaть ycлyги в пoлнoм oбъeмe;
📍 нaчиcлять пeню, ecли coбcтвeнник или жилeц MКД нe oплaчивaeт вoвpeмя ycлyги;
📍 пpoвepять пpaвильнocть, дocтoвepнocть cвeдeний пpибopoв yчeтa, кoтopыe жильцы пepeдaют в УК — нe peжe paзa в пoлгoдa;
📍 oгpaничивaть жильцoв в кoммyнaльныx ycлyгax, нaпpимep, ecли coбcтвeнник нe плaтит зa ycлyги;
📍 тpeбoвaть, чтoбы жильцы пpeдocтaвили дocтyп в квapтиpы coтpyдникaм aвapийныx и дpyгиx cлyжб для ycтpaнeния aвapий, ocмoтpa, peмoнтa кoммyникaций.
Ecли гoвopить пpocтo, тo yпpaвляющaя кoмпaния имeeт пpaвo дeлaть вce, чтoбы выпoлнять cвoи oбязaннocти. Нaпpимep, УК oтвeтcтвeннa пepeд пocтaвщикaми кoммyнaльныx ycлyг зa пoлнyю и cвoeвpeмeннyю иx oплaтy, пoэтoмy имeeт пpaвo oгpaничивaть дocтyп к pecypcaм тeм, ктo зa ниx нe плaтит.
По 30 дней на решение проблемы
Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.
Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.
Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.
Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.
Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.
Куда обращаться жильцам?
Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.
В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.
Заключение договора с управляющей компанией
Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.
Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:
- данные сторон. Это полное наименование и исчерпывающая информация об организации, а также данные собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. При этом второй стороной необязательно является жилец – физическое лицо. Владельцем квартиры может выступать коммерческая организации, к примеру, собственники коммерческих помещений в доме. Также в качестве владельца может выступать муниципалитет, если квартира не приватизирована. В таком случае жильцы дома являются нанимателями по договору социального найма, а не собственниками и не участвуют в процедуре заключения договора с управляющей компанией. Решение о подписании в таком случае принимает муниципалитет;
- права и обязанности сторон. Здесь приводятся все обязанности и права самой управляющей компании, а также собственников объектов недвижимости, расположенной в многоквартирном доме;
- объект, управление которым будет осуществляться в соответствии с заключаемым договором. Может быть указан как один многоквартирный дом, так и несколько сразу, к примеру, если УК берет на себя управление всем жилым комплексом;
- подробное описание объекта управления. Должен быть изложен полный перечень имущества, которое передается в управление организации, к примеру, указывается наличие лифтов, подъездов, общих помещений. Собственником необходимо особо тщательно проверить этот пункт, поскольку, чем более подробно в нем будет описано имущество, тем большую ответственность будет нести управляющая компания;
- правила и порядок предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами;
- порядок использования общего имущества жильцов, к примеру, отдельных помещений: подвалов, тамбуров;
- порядок изменения оплаты услуг. Этот договор может быть включен по требованию собственников. В таком случае при изменении тарифа за собственные услуги управляющая компания должна будет следовать положениям договора с жильцами, даже в случаях, когда в управлении находятся и другие дома, и к ним применяются иные правила. Подобный пункт не может распространяться на изменение тарифов за такие коммунальные услуги, как электроснабжение, подачу воды, газа, поскольку порядок их изменен, и они сами устанавливаются законодательством РФ, и он не может быть пересмотрен положениями договора;
- порядок контроля за накоплением и расходованием денежных средств. Этот пункт также может быть включен в договор по настоянию жильцов. Подобное положение не относится к средствам, отчисляемым за капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку их накопление и распределение осуществляется не управляющей компанией, а региональным оператором;
- прочие положения.
Права управляющей компании
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Распределение ответственности
Существуют правила предоставления коммунальных услуг, в которых и отражается ответственность УК за качество работ. Также в этих правилах указывается, какое наказание несет компании, если не выполняет свои обязанности.
- Организация, которая контролирует управляющие компании, может установить недобросовестным исполнителям услуг штраф до 50 тысяч рублей.
- УК согласно статье 44 ГК РФ должна возместить жильцам убытки, которые они понесли в результате безответственного отношения, бездействия, которые привели к порче общего имущества.
- Особенно строго наказывается нарушение правил пожарной безопасности. В таком случае на компанию может быть наложен штраф до 200 тысяч рублей.
Кто может контролировать работу компании? Это Роспотребнадзор, органы местного самоуправления, полиция. Но главная роль в этом вопросе отводится Государственной жилищной инспекции и прокуратуре.
Разрешение спорных ситуаций
Санкции за несоответствие качества предоставляемых услуг нормативным требованиям предусмотрены положениями действующего законодательства и договора, заключаемого между фирмой и жильцами. К числу возможных наказаний относится следующее:
- Штрафы. За халатное отношение к имуществу на общедомовой территории предусмотрена санкция до 50 тыс. руб., за несоблюдение требований законодательства к снабжению собственников ресурсами – до 10 тыс. руб.
- Возмещение вреда. Согласно ст. 44 ГК РФ, действие или бездействие УК, приведшее к причинению ущерба, влечет обязанность его компенсации. Если компания уклоняется от ее перечисления, накладывается штраф до 200 тыс. руб.
- Смена УК. Крайняя мера, применимая, если действующая фирма не выполняет свои обязанности по эксплуатации и ремонту общедомового имущества.
Организация работы управляющей компании
Деятельность жилищно-коммунальных организаций может осуществляться двумя способами.
- Управляющая компания представляет собой небольшую фирму с директором и несколькими менеджерами, которые занимаются документацией и решением насущных вопросов. В такой организации все работы по обслуживанию многоквартирного дома проводятся специально нанятыми подрядными службами. Ответственность за их действия полностью на коммунальной организации.
- Управляющая компания – жилищно-коммунальная организация со своим штатом рабочих и собственной специальной техникой, оказывающая полный спектр всех необходимых услуг по обслуживанию, эксплуатации и надлежащему ремонту помещения.
Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме
Не имеет значения, какова форма управления вашим домом. Будь то ТСЖ или ЖСК, — услуги, предоставляемые в адрес собственника, являются одинаковыми, а поэтому и ответственность руководителей какой-либо из вышеперечисленных организаций будет одинаковой.
При условии, что для управления в вашем доме выбрана УК, то следом за составлением протокола общего собрания, организация должна заключить соглашение по управлению с собственниками МКД не менее 2/3 общей площади МКД.
Дата, согласно которой был заключен договор управления, будет считаться началом управления МКД. С этой даты, УК обязана строго соблюдать все нормативно-правовые акты, регламентирующие работу данной организации.
В ходе выполнения своих договорных обязательств, УК должна предоставлять свободный доступ к данным по управлению МКД, его характерным особенностям, а также о финансово-хозяйственной деятельности такового.
Ответственность и обязанности управляющей компании
Делегирование полномочий по управлению многоквартирным домом (МКД) специальной организации – это один из способов организации контроля за общим имуществом владельцев объектов недвижимости в здании. Другой формой такого управления является создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Многоквартирный дом является системой из нескольких объектов недвижимости, которые могут принадлежать как физическим, так и юридическим лицам, а также муниципалитету.
При этом квартиры или коммерческие помещения в здании являются отдельными объектами, каждому из них присвоен свой кадастровый номер, и каждый из них зарегистрирован в реестре недвижимого имущества за собственником.
В самом доме, помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, есть также другое имущество, к примеру, несущие конструкции, лифты, лестницы, которые возведены для комфортного проживания граждан. Эти имущественные объекты находятся в собственности всех владельцев недвижимости в здании одновременно.
При этом нельзя говорить о том, что одному из собственников принадлежит, к примеру, лестница, а другому лифт. Доля каждого из владельцев есть в любом общедомовом имуществе. Измеряется она соразмерно количеству квадратных метров, принадлежащих гражданину или организации, а выражается в весе голоса при распоряжении общей собственностью.
Учитывая то, что владельцев объектов недвижимости в здании, как правило, много, при этом решения, касающиеся общего имущества, они должны принимать сообща, наладить их взаимодействие между собой достаточно тяжело.
По этой причине законодательством предусмотрено несколько способов управления общим имуществом жильцов в многоквартирных домах, одним из которых является делегирование полномочий УК (управляющей компании) посредством договора за определенную плату.
Одной из основных и главнейших функций подобной организации является обеспечение комфортного проживания собственников в здании. Однако не редки случаи, когда организация своими обязанностями пренебрегает. Зачастую УК пользуется тем, что жильцы в доме не знают, какие именно обязанности относятся к компетенции подобных компаний, вследствие чего не могут эффективно отстаивать свои права.
Обязанности управляющей компании
Собственникам объектов недвижимости в доме важно знать спектр обязанностей управляющей компании для осуществления эффективного контроля за их исполнением, поскольку они являются потребителями услуг и платят за их предоставления денежные средства, а значит, имеют право получать их в полном объеме и надлежащего качества.
Обязанности управляющей организации устанавливаются вышеуказанными нормативными актами, а также договором, который заключается между УК и собственниками объектов недвижимости в доме. Каждый из владельцев может уточнить обязательства, которые взяла на себя компания, изучив текст соглашения.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ все владельцы объектов недвижимости в доме, включая физических, юридических лиц, а также муниципалитет, заключают соглашения с управляющей организацией для предоставления услуг жилищно-коммунального хозяйства, управления общедомовым имуществом, а также ремонтных работ, необходимых для поддержания здания в нормальном техническом состоянии.
Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.
- Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
- Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
- Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
- При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).
За что можно подать жалобу на ЖКХ?
Будучи потребителем жилищно-коммунальных услуг, гражданин или группа граждан вправе подать жалобу на организацию, ответственную за управление конкретным домом. Причин для этого действия может быть несколько:
- произошло обращение, связанное с необходимостью решения какого-либо вопроса, а фирма продолжает бездействовать;
- организация выполнила работы и услуги некачественно;
- компания установила завышенные расценки на услуги, которые на практике стоят значительно дешевле;
- организация допустила ошибки и нарушения в процессе составления отчетности или пренебрегла ее оформлением вовсе;
- лифт или мусоропровод отказывается работать, а компания ЖКУ ничего не предпринимает;
- собрание собственников не организовывается или проводится с нарушениями;
- подготовка к отопительному сезону является недостаточно качественной;
- нарушены любые прочие условия договора.
Что входит в обязанности УК перед собственником жилья
Среди основных обязанностей каждой управляющей компании можно выделить следующие:
- Контроль процесса использования общедомовых приборов учета, снятие с них показателей и передача в ресурсоснабжающую организацию. Помимо этого, выполняется своевременное обслуживание счетчиков и проводится их поверка.
- Вывоз бытовых отходов или заключение договора с компанией, которая имеет право на такие работы. Процесс вывоза должен осуществляться, в соответствии с санитарным регламентом, предотвращающим гниение и разложение мусора в контейнерах, вследствие длительного хранения перед удалением.
- Уборка подъездов и территории дома. Если участок находится в совместной собственности жильцов, УК обязана не только выполнять регулярно уборочные работы внутри дома, но и следить за чистотой прилегающей территории.
- Слежение за соблюдением правил пожарной безопасности. В обязанности УК входит извещение жильцов о необходимости убрать мусор или личные вещи, захламляющие проходы. Также сотрудники компании должны следить за тем, чтобы в доме не появлялись незаконные конструкции, ограничивающие проход, по типу решеток и дверей.
- Проверка целостности коммуникационных сетей и их восстановление в случае обнаружения неполадок. Проводиться такая проверка должна регулярно в виде комплексного осмотра здания. Особенно тщательно она выполняется непосредственно перед началом отопительного сезона, когда система заполняется водой после простоя.
- Забота о безопасности проживания в доме, куда входит проведение текущего ремонта, восстановление поврежденных лестниц и поручней, контроль состояния подъездов и прочие нюансы, способные повлиять на комфортность проживания.