Рефинансирование ипотеки: что нужно знать, чтобы сэкономить свои деньги
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки: что нужно знать, чтобы сэкономить свои деньги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Плюсы и минусы семейной ипотеки
Плюсы:
-
Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
-
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
-
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.
Минусы:
-
Необходим первый взнос в размере 15%.
-
Нельзя купить вторичное жилье.
Подведем итоги. Рефинансирование ипотеки под 6 процентов имеет ряд преимуществ:
- Возможность снизить нагрузку на семейный бюджет.
- Программой может воспользоваться не только семья, но и родитель-одиночка.
- Возможно привлечение созаемщиков из числа третьих лиц без обязательного условия наличия у них детей.
- Доступно повторное рефинансирование.
- Возможность одновременного использования нескольких субсидий.
Есть и минусы:
- Рефинансировать можно только ипотеку, полученную на покупку объектов первичного рынка.
- Ограниченный срок действия программы.
- Обязательное оформление личного страхования.
- Отсутствие у некоторых кредиторов возможности внутреннего рефинансирования.
- Обязательная аккредитация застройщика.
Рефинансирование ипотеки под 6 процентов на примере Сбербанка
Рассмотрим пример на государственном банке Сбербанк, ведь именно эта кредитная организация охотнее всего работает с государственными программами. Предположим, что семья с одним ребенком взяла ипотеку на новостройку под 12% на сумму в 2 миллиона рублей в банке Сбербанк в 2016 году. Дальше у них рождается еще один ребенок, но уже в 2018 году, а значит они автоматически получают право на льготную ипотеку под 6 процентов. Что Сбербанк предлагает семье при расчете:
- Семья предоставляет банку пакет документов, где есть свидетельство о рождении на всех детей – в том числе и на новорожденного, появившегося в 2018 году.
- Оформляется дополнительное соглашение, которое заемщики должны подписать.
- У семьи автоматически снижается ежемесячный платеж (срок погашения займа в Сбербанке уменьшить нельзя), так как уменьшается процентная ставка.
- Банк получает компенсацию от государства.
Сбербанк предлагает ставку под 6%, и ежемесячный платеж уменьшается в меньшую сторону. Получается, что в плюсе остается и кредитная организация, и семья, которая изначально взяла ипотеку под 12%.
Процедура рефинансирования
Процедура рефинансирования под 6% имеет более упрощенную форму, нежели чем первичное оформление ипотеки, это обусловлено тем, что заемщику не требуется собирать большое количество документов, а достаточно лишь заявить о намерении стать участником госпрограммы.
Алгоритм рефинансирования следующий:
- Наступление случая, выступающего основанием для дотации — рождение 2,3 ребенка;
- Уточнить, является ли банк-кредитор участником программы;
- Подать заявление на предоставление субсидии в банк и приложить документы, подтверждающие основание;
- Переоформление годовой ставки на фиксированный показатель в 6%;
- Формирование и получение новых документов по ипотеке (в том числе график погашения платежей, доп. соглашение к ипотечному договору об участии в программе субсидирования и сроках предоставления льготы).
Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации?
Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.
Требования к недвижимости
Важно! «Семейный кредит» целевой и получить его можно только на покупку нового дома или квартиры у застройщика. Исключение сделано только для жителей Дальневосточного Округа. В этом регионе условия распространяются и на квадратные метры со вторичного рынка недвижимости, при условии расположения объекта в сельской местности.
Правительство утвердило такие целевые направления кредитования, для которых доступна льготная ипотека за 1-го, 2-го или следующего ребенка с 2023 года:
- квартира в ЖК на этапе строительства объекта (включая ДДУ);
- квартира в новостройке, сданной в эксплуатацию;
- жилье «со вторички» в сельской местности Дальнего Востока (только для жителей ДВО);
- возведение дома на участке заемщика;
- приобретение нового частного дома (только у юр. лица).
Каковы затраты на рефинансирование
Его оформление состоит из расходов по оценке залоговой недвижимости под ипотечный кредит (около 3-4,5 тысяч руб.), страховки и оплаты госпошлины (на момент публикации статьи – 1000 руб.) за регистрацию новой ипотеки. Эти затраты будут полностью компенсированы за полгода сэкономленными на меньшем аннуитете деньгами. Прежний кредитор должен выдать справки по остатку ипотечного долга, характеру погашения кредита и реквизитам погашения долгового обязательства бесплатно.
После оформления нового страхового договора на ипотеку заемщик вправе частично возвратить себе страховую премию по факту досрочного расторжения соглашения о страховке по прежнему договору. Поэтому новая страховка будет ненамного отличаться от страховых взносов, вносимых на условиях старого договора.
Нужно учитывать, что в период оформления залогового обременения на квартиру для нового ипотечного кредитора будут действовать повышенные проценты по обслуживанию кредита – обычно 1,5-2 п.п. сверх договорной ставки. Переоформление залоговой недвижимости занимает до 2-х месяцев, соответственно повышенная ставка также будет применяться не дольше двухмесячного срока.
Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.
При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.
Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.
Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.
Требуемые АИЖК документы составляют определенный пакет, гарантирующий безопасность сделки. В список бумаг входят:
- Заполненная по образцу анкета;
- Паспорт с регистрацией на российской территории;
- Военный билет для мужчин, которым не исполнилось 27 лет;
- Справка о ежемесячном доходе за последние полгода;
- СНИЛС;
- Декларация о доходах для юридических лиц либо предпринимателей;
- Копия трудовой книжки или договора о найме;
- Заявление по образцу;
- Справка о доходах 2-НДФЛ для физических лиц;
- Справка о доходах, заполненная по банковской форме;
- Копия налоговой декларации.
Для процедуры рефинансирования потребуется подать заявление в выбранный банк.
Образец заявления можно получить в отделении банка или скачать и распечатать на официальном сайте.
В отдельных банках допускается предоставление онлайн-заявки на кредит (к примеру, банк Открытие, ВТБ).
В образце приводятся сведения, которые нужно указать в заявлении:
На чье имя подается | Указывается ФИО директора кредитного учреждения |
От кого подается | ФИО, реквизиты паспорта, контактная информация, место проживании |
Предложение о рефинансировании | Возобновляемой или невозобновляемой кредитной линии, овердрафт |
Требуемая сумма и валюта | в денежных единицах РФ или иностранной валюте |
Открытые кредиты, которые нужно погасить | список кредитных договоров (их номера и даты заключения) и кредиторов |
Срок | перекредитования и точная дата завершения договоренностей |
Процентная ставка за пользование кредитными средствами | при рефинансировании |
Порядок оплаты задолженности | а также процентов |
Способы обеспечения | передача в залог недвижимого имущества, или иного дорогостоящего имущества, например, транспортного средства и т.д. |
Подпись, дата |
Что дает рефинансирование ипотеки
-
Экономия на переплате.
Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту а значит, сокращает переплату банку. -
Изменение сроков кредитования и размера платежа.
Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку. -
Объединение нескольких кредитов в один.
Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.
Спрос на обновленную семейную ипотеку вырос
В банке «Дом.РФ» спрос на семейную ипотеку на новых условиях тоже вырос: в июне в рамках программы поступило 1,8 тыс. заявок на 7,3 млрд руб., в июле — уже более 2,8 тыс. заявок на 10 млрд руб. Доля «Семейной ипотеки» в общем объеме заявок на рефинансирование в банке «Дом.РФ» выросла более чем в два раза, с 14% до 32%. Ставки по семейной ипотеке в банке сейчас начинаются от 4,7% годовых, в рамках рефинансирования — от 5% годовых.
«Рефинансирование ипотечного кредита в рамках семейной ипотеки происходит по стандартной схеме. Банк запрашивает от клиента основной пакет документов, который включает паспорт и справку об остатке задолженности, а в частных случаях некоторые дополнительные документы», — пояснил директор ипотечного бизнеса банка «Дом.РФ» Игорь Ларин. Само одобрение на рефинансирование можно получить без посещения офиса, контактируя только с сотрудником дистанционной ипотеки, добавил он.
Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.
Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.