Как переписать долю в квартире на ребенка в ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переписать долю в квартире на ребенка в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.

Права супругов при покупке недвижимости

В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:

• на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
• в общую совместную собственность супругов;
• с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Способы приобретения ипотечной квартиры:

1. Частично за счет материнского капитала. В этом случае получателем сертификата или обоими супругами оформляется долгосрочное обязательство на выделение доли ребенку. Как только ипотека будет погашена, родители смогут начать процедуру выделения доли.
2. Без использования маткапитала. В этом случае, органы опеки обязуют родителей выделить детям квадратные метры заранее, до погашения кредита и оформления жилья в собственность. Разрешение на такую процедуру банки дают крайне редко. Так как при несоблюдении заемщиками обязанностей по кредиту, залоговое имущество, в котором есть доли несовершеннолетних, реализовать не получится.

Необходимые документы

Для любого кредита на жильё нужно собрать немало документов. Выделение долей детям в ипотечной квартире также увеличивает их количество.

Для этого нужны:

• Оценка стоимости покупаемого жилья.
• Расписка продавца о согласии продать квартиру.
• Согласие второго супруга на покупку.
• Выписка из ЕГРН с данными приобретаемого жилья.
• Ксерокопия паспорта супруга, на имя которого оформляют кредит.
• Выписка из трудовой книжки или другие документы, подтверждающие наличие у заёмщика заработной платы.
• Справка 2-НДФЛ, подтверждающая его платёжеспособность.
• Копия свидетельства о заключении брака.

Помимо решения проблем с банком оформление доли ребёнка в квартире требует обращения в Росреестр. Там нужно представить следующие документы:

• Свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, для которого выделяют долю.
• Копии свидетельств о рождении остальных детей.
• Свидетельство о браке (копию).
• Договор купли-продажи квартиры.
• Соглашение родителей о выделении доли или дарственная на долю квартиры.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Можно ли выделять доли детям?

Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ

. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.

Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.

Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

Как происходит раздел имущества в судебном порядке

Если супруги не могут прийти к единому мнению о том, кому и в каком размере достанется квартира, раздел происходит в судебном порядке, согласно пункту 3 статьи 38 Семейного кодекса РФ. При этом, если предстоит раздел залогового имущества, в споре примет участие банк, где оформлялась ипотека, как сторона, не предъявляющая прав на предмет спора.

Допускается подача иска о разделе имущества как вместе с заявлением о разводе, так и отдельно. В любом случае при его подаче предстоит заплатить госпошлину. Ее размер будет напрямую зависеть от цены иска, рассчитываемой исходя из стоимости доли указанной в праве собственности, на которую претендует истец.

Размер госпошлины рассчитывается исходя изпп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и составляет минимум 4% от суммы иска (но не менее 400 руб.) при цене до 20 000 рублей и максимум 13 200 руб. плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 руб.,(но не более 60 000 руб.), при цене свыше 1 000 000 рублей.

Для суда равенство долей супругов является условным. Он вправе отступить от общего правила в пользу одной из сторон, с которой останутся дети, не достигшие совершеннолетия, или при наличии доказательств растраты общего имущества вторым супругом в ущерб интересам семьи.

При судебном разделе имущества также происходит раздел долговых обязательств по ипотеке, происходящее с согласия организации, выдавшей кредит. И только если раздел квартиры не подразумевает изменений долговых обязательств перед финансовым учреждением, его согласие не требуется. Это касается и недвижимости приобретенной за счет материнского капитала (п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).

Как только решение суда вступает в силу, участникам процесса необходимо зарегистрировать все изменения, произошедшие в результате раздела квартиры, в том числе, если она в ипотеке. Для этого в территориальный орган Росреестра предоставляется заверенная копия судебного решения с отметкой о вступлении в силу, согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ. Госпошлина за регистрацию прав на доли, определенные судом, составляет 2000 рублей.

Подводные камни и сложности

• Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
• Во-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.
  Согласие составляется и заверяется у нотариуса — только в таком случае документ получает юридическую силу. Без письменного согласия ребенка от 14-ти до 18-ти лет ни банк, ни Росреестр не сможет принять документы и провести сделку до конца.

Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Выделение доли детям при использовании материнского капитала при ипотеке

Законодательство обязует владельца сертификата после снятия обременения с залогового жилья в течение 6 месяцев пройти процедуру выделения долей. Подобное обязательство подтверждено заверенным нотариально документом, который передается в ПФ при получении разрешения на использование средств маткапитала. Экземпляр бумаги остается в уполномоченном органе, выступая подтверждением данных родителями обещаний.

Размер выделяемой доли определяется гражданами самостоятельно. В некоторых регионах установлен конкретный размер площади, меньше которой часть владения быть не может. Определенная доля выделяется каждому ребенку и обоим супругам. Для исключения недоразумений нотариусы и специалисты рынка недвижимости рекомендуют выделять так, чтобы ее стоимость примерно была равна объему привлеченного материнского капитала.

Пренебрежение действующими правилами может грозить заемщику негативными последствиями. Снятие обременение с квартиры не означает, что собственник вправе сразу продавать квартиру или проводить с ней иные виды имущественных сделок. Подобные действия могут привести в дальнейшем к расторжению договора. Претензии могут последовать от уполномоченных органов или от родственников.

Проблему с выделением детских долей при ипотеке будут решать законодательно

По инициативе банков депутаты готовят поправки в законодательство, которые позволят продавать жилье с выделенными детям долями и брать ипотеку. Сейчас кредиты на жилье для таких семей недоступны. И банки, и правозащитники уверены — решением проблемы могло бы стать обязательство по выделению детских долей уже после погашения ипотеки.

Как сообщил “Ъ” глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, готовятся поправки в законодательство, которые урегулируют ключевую проблему с получением ипотечных кредитов семьями, в которых детям выделены доли в существующем жилье. Сегодня в ситуации, когда сделка оформляется как альтернативная и в продаваемой квартире есть детские доли, это невозможно. По словам господина Аксакова, инициаторами поправок стали банкиры.

Детские доли чаще всего выделяются в случае, когда при приобретении жилья были использованы средства материнского капитала. В подобной ситуации по закону родители обязаны оформить нотариально заверенное обязательство по выделению детям долей в приобретаемом жилье. Однако в результате в дальнейшем семья оказывается ограничена в сделках с этой недвижимостью, отмечает глава центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина.

Если родители захотят продать старую квартиру и с помощью ипотеки купить новую, то необходимо получить согласие органов опеки, которые всегда настаивают на выделении доли детям в новом жилье. Однако на это не согласны банки, которым оно закладывается.

По словам госпожи Заботиной, проблема в том, что в случае дефолта по кредиту банк не сможет покрыть долг от продажи залога, поскольку доли несовершеннолетних находятся под защитой органов опеки. В итоге заемщики с детскими долями всегда получают отказ в ипотеке с участием имеющегося жилья.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита. Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к. могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Можно ли продать квартиру?

Наибольшую проблему в такой сделке создает то, что закон прописан общими фразами, а на органы опеки ложится огромная ответственность за ребёнка. Как к делу относятся органы опеки? Дело в том, что при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин РФ, необходимо получить соответствующее разрешение. В стране нет единой нормативной базы, регулирующий этот вопрос, поэтому органы опираются на внутренние стандарты, понять которые порой очень сложно.

Читать дальше: Как получить справку о малоимущей семье студенту

Основная роль органов опеки в сделке — защитить права ребенка, осуществляя строгий контроль. При этом нужно различать ситуации, когда несовершеннолетний просто прописан в квартире, а когда имеет долю в ней. Первая ситуация не приносит проблем, потому что у органов опеки нет полномочий в этой сфере. Сделки с недвижимостью дети заключать могут, но их действия ограничиваются законом. Так, необходимо иметь письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего.

Можно ли выделить часть?

Наделение долями — более чем возможная процедура. Более того, родители все чаще прибегают к этой возможности, т. к. оформленная доля на ребенка ко времени его полного взросления значительно вырастет в цене. Существует список требований и условий, несоблюдение которых грозит родителям невыдачей кредита, а в некоторых случаях даже лишением родительских прав:

1. При переезде из одной квартиры в другую с продажей первого жилья, согласно ст. 292 ГК РФ, родители обязаны получить разрешение у органов опеки, если одним из собственников предыдущей квартиры было несовершеннолетнее лицо.

2. Площадь приобретаемой недвижимости должна быть больше или равна первоначальной площади. Причем это касается даже тех случаев, когда ребенок не является одним из собственников первоначального жилья, а всего лишь прописан там как член семьи владельцев жилья. Подтвердить органам опеки и попечительства (ООП) увеличение жилплощади можно с помощью предъявления основного или предварительного договора купли-продажи.
3. Новое жилье должно быть в более совершенном техническом состоянии, чем первоначальное — год постройки должен быть более современный, износ дома, наоборот, поменьше и так далее.
   Чтобы подтвердить улучшение жилищных условий, органам опеки и попечительства нужно предоставить документы из БТИ.
4. Если на новую приобретаемую в ипотеку недвижимость накладывается обременение, родители должны предоставить банку справки о доходах или иные документы, подтверждающие платежеспособность. Это нужно для того, чтобы ООП убедились в финансовой возможности семьи оплатить кредит полностью, потому как в противном случае банк будет иметь право в одностороннем порядке реализовать недвижимость, как только финансовая ситуация семьи сильно ухудшится.
5. Если квартира в ипотеку приобретается с использованием государственных средств (материнский капитал, сертификат об улучшении жилищных условий для молодых семей и так далее), собственность в обязательном порядке должна быть оформлена на всех членов семьи, в том числе и на несовершеннолетних лиц (подробно о том, что такое льготное ипотечное кредитование и какие условия для получения такого ипотечного займа, читайте тут).

Как наделить до и после погашения кредита?

Условно можно поделить процедуру на два этапа: до погашения задолженности по ипотеке и после погашения. Рассмотрим, как можно выделить долю ипотечной квартиры несовершеннолетнему ребенку до погашения или после него? Первым делом необходимо обратиться в банк, чтобы получить от его сотрудников письмо-ходатайство из банка о предоставлении несовершеннолетнему долю в квартире, приобретаемой в рамках ипотеки.

Если сотрудники сообщают, что выдача письма возможна, необходимо полностью провести предварительную процедуру получения ипотеки:

1. Подать документы для ипотеки в банк:
   справки о доходах;
2. паспорт;
3. свидетельство о рождении;
4. согласие супруга на приобретение недвижимости и так далее.
5. Получить предварительное одобрение кредита.
6. Найти продавца и получить от него пакет документов на приобретаемую недвижимость.

После этого с письмом-ходатайством необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, а также следующими в списке документами:

1. Заявление, содержащее в себе просьбу выдать разрешение на смену жилья.
2. Полный пакет документов на продаваемую квартиру, в которой ребенок зарегистрирован как один из собственников, а также документы на приобретаемую квартиру:
   технический паспорт;
3. поэтажные планы и экспликацию из БТИ;
4. отчет о проведенной оценке (о том, как проводится оценка рыночной стоимость объектов недвижимости, можно узнать здесь>);
5. предварительный договор купли-продажи.
6. Документы, подтверждающие способность родителей выплатить кредит:
   справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
7. копии трудовых книжек с отметками о рабочем стаже и/или заключенные трудовые договора (допускается также предоставление договора ГПХ).

Понадобится предоставить также документы, удостоверяющие наличие иной ценной собственности: транспортных средств, банковских вкладов, другой недвижимости и так далее.

После подачи документов уполномоченное лицо от органов опеки и попечительства проводит беседу с родителями, выясняет преследуемые ими цели, оценивает соблюдение прав ребенка и так далее. По итогам беседы ООП устанавливает необходимую величину доли в праве собственности на недвижимость, приобретаемую в ипотеку.

Выделение долей детям

Многие граждане, взявшие ипотечный кредит в банке и купившие за эти средства квартиру, хотят выделить доли своим детям. В этом случае необходимо заручиться согласием банка. Не каждый банк дает согласие на такую процедуру. Этому есть весьма простое объяснение. В любой ипотечной сделке купленный объект недвижимости переходит в залог банка. Если заемщик перестает в какой-то период исправно выполнять свои обязательства перед банком (платить ипотеку), банк имеет право реализовать квартиру и вернуть себе деньги.

Если в квартире будут выделены доли несовершеннолетним детям, реализация данной недвижимости станет для банка серьезной проблемой. Поэтому иногда банки отказывают клиентам без объяснения причин.

С другой стороны, при предоставлении долей несовершеннолетним гражданину придется заручиться также согласием органов опеки. Вопросы выделения долей и осуществление сделок с участием несовершеннолетних не особенно волнуют органы опеки. При покупке квартиры в ипотеку недвижимость передается в залог банку, именно поэтому требуется согласие органов опеки.

Факт предоставления долей несовершеннолетним должен быть подтвержден нотариально удостоверенным договором.

Выделение долей до погашения ипотеки

Согласно ст.60 Семейного кодекса ребенок имеет право владеть собственностью. Следовательно, выделение ему доли в приобретаемом жилье вполне возможно. Это является обязательным условием в таких сделках:

• Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, то предоставление доли детям — это законодательное требование. Принципиального значения не имеет, каким образом использовали семейный капитал — для первого взноса или в счет уплаты ипотечного кредита. Пенсионный фонд перечислит материнский капитал или его часть на ипотечный счет заемщика.
• Если гражданин приобрел квартиру полностью за свои средства, никто не сможет настаивать на выделении долей детям. Если человек захочет провести данную процедуру, это станет его собственной инициативой.

Если клиент использовал маткапитал, выделение долей обязательно. Пенсионный фонд должен получить подтверждение в виде нотариально заверенного документа о предоставлении долей. Если по какой-то причине банк не соглашается на выделение долей, заемщик должен составить обязательство о выделении долей после погашения ипотеки.

Выделение долей детям по договору дарения

Если изначально при покупке квартиры доли детям не выделялись в силу отсутствия такой необходимости, то можно сделать это в любое время. Если квартира находится в общей собственности, доли детям выделяются с помощью нотариуса. В первую очередь, родители должны выделить свои собственные доли и только после этого можно оформлять договора дарения на детей.

Документ, согласно которому доля в квартире передается в собственность ребенка, называется дарственной. Она составляется всегда в письменной форме. На ней ставятся подписи обоих супругов.

Несмотря на то, что законам РФ нотариальное заверение данного документа не является обязательным, желательно это сделать во избежание недоразумений в дальнейшем. Определенной формы составления данного документа не существует.

Дарственная, чтобы обладать юридической силой, должна содержать:

• Сведения о сторонах сделки (ФИО, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации). Под сторонами сделки понимаются родители (дарители) и дети (одариваемые).
• Сведения, касающиеся предмета дарения. Все они берутся из правоустанавливающих документов на квартиру: адрес расположения, метраж, количество комнат, этаж, кадастровый номер.

Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом

Ассоциация российских банков (АРБ) предложила законодательно разрешить рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал.

АРБ направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо с законопроектом, который меняет порядок оформления долевой собственности на детей.

В частности, разрешает выделять доли несовершеннолетним детям после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.

Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке.

Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов.

Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости
• Как выписать человека из квартиры
• Договор купли продажи автомобиля 2023 год между юридическими лицами