Залог при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залог при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задатком считается определённая сумма, которую покупатель передаёт владельцу недвижимости в доказательство своих намерений заключить сделку. Так он подтверждает, что определился с выбором и менять свои планы не собирается. Но и у продавца, и у покупателя могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. В таких ситуациях законодательство защищает обе стороны.
В некоторых случаях задаток можно забрать. Условия возвращения денег следующие:
- покупатель передумал и отказывается покупать квартиру — средства остаются у владельца недвижимости;
- продажа отменяется по обоюдному решению сторон — сумма возвращается обратно;
- собственник отказывается от заключения сделки — он отдаёт двойной размер задатка.
Что такое задаток при покупке квартиры
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.
Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.
Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.
Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Задаток при покупке квартиры – что это?
Задатком называется денежный взнос в размере некой части от стоимости приобретаемых квадратных метров, который покупатель выплачивает их владельцу после достижения предварительной договоренности о покупке. Такой платеж не является обязательным, однако его возможность прописана в Гражданском кодексе.
Внеся задаток, покупатель подтверждает данным действием свое намерение купить жилье. В свою очередь, продавец получает стимул для скорейшего оформления всех необходимых документов и полного завершения сделки, после чего он получит остальные деньги.
Задаток не дает однозначной гарантии успешного доведения купли-продажи до финала, поскольку сделка может быть расторгнута. Здесь имеются три возможных варианта.
Вариант первый. Расторжение договора произошло по добровольному соглашению обоих участников процесса, и сумма задатка возвращается покупателю.
Вариант второй. Договоренности нарушил покупатель. В подобном случае задаток ему не возвращается. Эти деньги становятся компенсацией продавцу затрат его нервов и времени на подготовку документов.
Вариант третий. Если договоренности нарушены продавцом, ему придется возвратить покупателю задаток в двойном размере.
Что нужно сделать перед оформлением договора
Прежде чем вы начнете составлять договор задатка, тщательно проверьте личность продавца и сам жилой объект. Для начала убедитесь по выписке из ЕГРН, что жилье принадлежит именно этому собственнику. По вашей просьбе он может получить такую выписку в Росреестре или через МФЦ. Если перед вами не жулик, данная просьба не должна вызывать у него противодействие. Также изучите паспорт продавца и убедитесь, что в нем нет исправлений или вырванных страниц.
Обязательно уточните, если ли еще собственники, нет ли в их числе несовершеннолетних детей или недееспособных лиц, а также кто прописан на предлагающейся к продаже жилплощади. Эти сведения можно почерпнуть из справки о регистрации формы 9. Выясните, не приобреталась ли квартира на момент нахождения ее владельца в браке. Если окажется, что да, то впоследствии могут появиться претензии со стороны бывших или нынешних супругов.
Наличие обременений может стать причиной серьезных проблем уже после того, как вы передадите деньги в чужие руки.
Основные риски выплаты задатка
Приобретение жилой недвижимости на вторичке практически всегда несет в себе определенные риски. К примеру, заключивший предварительный договор, покупатель планировал взять ипотеку, но банк ипотечный кредит не одобрил или одобрил, но в меньшем размере. И если покупатель не найдет недостающую сумму, он вынужден будет расторгнуть достигнутое ранее соглашение и, как результат, лишится задатка.
Другие риски возникают из-за возможной нечистоплотности партнеров по сделке. Например, продавец может умолчать о наличии обременений на жилье или о выполненной в нем незаконной перепланировке. Поэтому мы рекомендуем вам обязательно указывать в качестве условия в договоре задатка отсутствие обременений и незаконных перепланировок. Поскольку если негативные обстоятельства вскроются позже, и вы в связи с ними решите отказаться от покупки, продавец получит формальное право не возвращать вам задаток. И тогда вернуть его можно будет только через сложную судебную процедуру.
Ответы юриста на часто задаваемые вопросы
Во время совершения сделок с недвижимостью, особенно при покупке жилого помещения, часто возникают вопросы о задатке. В этом материале мы представим ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о задатке при заключении договора купли-продажи жилого помещения.
-
Что такое задаток?
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве обеспечения договора купли-продажи. Он подтверждает намерение покупателя осуществить покупку и защищает интересы продавца в случае невыполнения покупателем своих обязательств по договору.
-
Как правильно оформить задаток?
Задаток можно оформить в виде расписки или соглашения между продавцом и покупателем. Важно указать все основные условия договора купли-продажи, а также указать сумму задатка и условия его возврата.
-
Какие ошибки часто допускаются при составлении задатка?
Одной из распространенных ошибок при составлении задатка является неправильное указание суммы задатка или условий его возврата. Также часто ошибаются в написании фамилий и имен сторон договора и не указывают все необходимые данные жилого помещения.
-
Какие особенности оформления задатка в 2021 году?
В 2021 году особенностью оформления задатка является необходимость использования электронной формы документа при заключении договора купли-продажи посредством удаленного способа связи.
Пример образца задатка на покупку квартиры в 2023 году:
| Документы, которые идут в комплекте с задатком: | Чем задаток отличается от аванса? | Как оформить задаток? | Что делать при получении средств в задатке? |
|---|---|---|---|
|
|
|
|
Авансовый договор содержит перечень стандартизированных положений, которые легко понять и при необходимости определить, кто и с какой целью подписал документ.
Нет необходимости указывать, что это авансовый платеж. Фраза «авансовый платеж» является достаточной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом РФ авансовым платежом считается любой платеж, который не указан как аванс.
Еще одно отличие соглашения о предварительной покупке от соглашения о задатке заключается в том, что в документе не обязательно указываются способ и условия возврата или невозврата денег. Способ оплаты указывается в предварительном договоре вместе с формулировкой об авансовом платеже.
Как уже упоминалось выше, в России условия авансового платежа оставлены на усмотрение сторон договора, которые могут пожелать установить такую же финансовую ответственность за аванс, как и за предварительный платеж, или вовсе избежать ее.
Законодательные нормы при внесении задатка
Статья 380 Гражданского кодекса (ГК) «Понятие вклада» дает полное определение этого понятия. Исходя из данной статьи, под авансом понимается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет будущей сделки и являющаяся гарантом будущих обязательств. Предварительный договор должен быть заключен с выплатой аванса.
Согласно условиям авансового платежа, сумма не возвращается, если покупатель не выполнит свои обязательства.
Кроме того, существуют и другие законы, регулирующие процесс депонирования и передачи транзакций. В статье 454 указаны все действия сторон, зафиксированные в основном договоре купли-продажи. Статья 381 Гражданского кодекса четко определяет ответственность, возникающую при нарушении стороной своих обязательств.
Сюда входят как обязательства, вытекающие из основного договора купли-продажи, так и обязательства, вытекающие из преддоговорных обязательств.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Виды предварительных оплат
В гражданском праве, когда в договоре указана предоплата, то она является обязательством покупателя. То есть, он должен оплатить частично или полностью товар до его получения.
Другое наименование предоплаты – аванс, который является суммой денег, получаемой продавцом в виде фиксированной величины или процента от полной стоимости услуги или товара.
Если, получив предварительную оплату, продавец не исполняет свою часть обязательства, то покупатель может требовать возврат аванса.
Обычно, различают такие основные виды предоплат:
-
аванс – частичная предварительная оплата сделки;
-
полная – до поставки товара оплачивается вся сумма;
-
револьверная – предоплата осуществляется при периодической длительной поставке товаров или услуг.
За исключением некоторых специфических сфер деятельности (банковское дело, бухгалтерия), в юридической трактовке термина аванс и предварительная оплата разницы нет.
Договор задатка и аванса — различия
Договор о предоплате (авансировании) при предоставлении услуг или покупке можно заключить в устном виде. Даже, если он заключается письменно, на бланке, наказания, в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств, законодательно не предусматривается, то есть, виновная сторона не подлежит санкциям. Аванс просто возвращается продавцом.
Исключением является случай, когда в договоре предоплаты предусмотрены штрафы за невыполнение своих обязанностей по сделке.
При грамотном оформлении договора задатка, и срыве сделки покупателем, задаток остается продавцу — получателю задатка. Таким образом, его теряет продавец. Двойной размер задатка должен быть передан покупателю при нарушении сделки продавцом, согласно законам.
Другими словами, договором задатка стороны контролируют друг друга.
Что такое задаток при покупке квартиры и для чего он нужен?
Нормативно-правовая база, а точнее, п.1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, недвусмысленно говорит нам о том, что такое задаток, и даёт чёткое определение этому понятию: «Задатком признаётся некоторая денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне договора в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».
Как показывает практика, клиенты вообще не видят различия между двумя, а то и тремя такими разными понятиями: аванс, задаток, залог — и часто их путают, легко и непринуждённо сливают в разговорах воедино. На миру от обывателей часто можно услышать о внесении залога при покупке квартиры. Смысл при этом остаётся неизменным — материальное подтверждение своих намерений в дальнейшем заключить основной договор по приобретению недвижимого имущества, но всё же юридически правильно называть эту денежную сумму именно задатком, в крайнем случае, авансом.
Как вернуть задаток или аванс за квартиру
Бывают спорные ситуации с задатками и авансами.
Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться мирно и не доводить дело до суда.
Например, проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решения суда.
Обе стороны сделки могут обратиться в суд в таких случаях:
- нарушение условий предварительного договора;
- возникновение разногласий между покупателем и продавцом;
- отказ добровольно вернуть деньги при нарушении договорённостей.
Как правило, при наличии разногласий единственный законный способ возврата аванса или задатка по предварительному договору – это обращение в суд.