Как взыскать с застройщика неустойку 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать с застройщика неустойку 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков. «Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать. Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков. «Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт. «Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. «Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства. Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

О какой неустойке идет речь

Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 — для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.

Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.

Как правительство будет помогать застройщикам?

Отсутствие финансовых санкций — весьма действенная поддержка. Особенно в ситуации, когда объекты строительной компании реализуются вне рамок проектного финансирования. При наличии эскроу-счетов застройщик получает возможность финансирования проекта, а значит, компания становится независима от средств участников долевого строительства. Это крайне важно в нынешнее время, когда из-за санкций и ограничений возник дефицит оборудования, повысились цены на строительные материалы. Как следствие — нарушение логистических цепочек, к которому также прибавился ощутимый отток мигрантов. Очевидно, что строительный рынок находится не в лучшем положении. Поэтому освобождение застройщиков от неустойки — верное решение в сложившейся ситуации, что и сделало правительство.

Дольщикам нужно учитывать один важный момент. Если сдача квартиры или дома, в который вы планировали переехать, была отложена уже после 29 марта 2022 года, никакой компенсации с застройщика за нарушение условий вы не получите. Но если срок сдачи был изменен до момента законодательного принятия моратория, передать дело в суд можно в обычном порядке, рассчитав неустойку и подав претензию. Если вы выиграете дело, то за получением денег за компенсацию морального вреда можно обращаться только после 1 июля 2023 года. Банкам запретили проводить любые судебные акты в рамках действующего моратория. В случае, если обращение в суд поступило еще до 29 марта, но решение так и не было принято, исполнительный лист можно будет получить с учетом отсрочки.

А что насчет компенсации убытков? Например, если вы проживали в арендованной квартире, планировали в скором времени переехать, но застройщик перенес срок сдачи дома. Учитывая, что придется дальше платить за аренду, эти затраты становятся вашим убытком, который ранее также был обязан компенсировать застройщик. Но мораторием было отменено и это. Несмотря на действующий запрет, юристы рекомендуют подавать на компенсацию морального вреда и судебных расходов. Выплаты не переносятся на следующий год, поэтому дело будет рассмотрено по завершении запрета на взыскание штрафов и неустоек.

Судебная практика по снижению неустойки арбитражным судом

При отсутствии четкого регулирования порядка снижения договорной неустойки судебная практика арбитражных судов позволяет выявить закономерности применения ст. 333 ГК РФ.

Так, основаниями для снижения договорной неустойки, по мнению Арбитражного суда Тамбовской области, изложенному в решении от 20.07.2018 по делу № А64-3733/2018, могут служить:

• чрезмерно высокий процент установленной меры обеспечения исполнения сторонами их обязанностей по сделкам;
• превалирование размера суммы штрафа над размером ущерба, который был причинен или мог быть причинен пострадавшей стороне из-за ненадлежащего исполнения обязательства контрагентом;
• незначительный период неисполнения обязательства.

Арбитражный суд Хабаровского края в решении от 08.12.2017 по делу № А73-13934/2017 снизил неустойку на том основании, что счел ее размер слишком высоким (0,3% в день).

Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением от 24.04.2013 № 09АП-4795/2013-ГК по делу № А40-129143/12-111-416 снизил размер неустойки по двум основаниям:

1. Период просрочки обязательства был очень короток — в пределах нескольких дней (не больше 4).
2. Сам размер неустойки был равен 3285% годовых.

Подробрка судебных решения о неустойке приведена в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Судебные решения. Это бесплатно.

Неустойка за неисполнение обязательств по договору: общие вопросы

Основной нормативный документ, где освещаются положения о неустойке, — Гражданский кодекс РФ. В главе 23 § 2 ГК РФ дано определение рассматриваемого термина, а также условия применения этого вида ответственности.

Неустойкой (пенями, штрафом) признается (п. 1 ст. 330 ГК РФ) определенная с согласия контрагентов по сделке или на законодательном уровне денежная сумма, подлежащая оплате должником при несоблюдении условий, некачественном выполнении или просрочке выполнения обязательств.

Соответственно, неустойка возможна двух видов:

• договорная;
• установленная законом.

Кроме того, исходя из толкований, данных в постановлении Пленума Верховного суда РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ…» от 24.03.2016 № 7, штрафные санкции возможны в виде (п. 60):

• фиксированной ставки — штрафа;
• регулярных начислений — пеней.

В зависимости от способа зачета понесенного ущерба неустойка делится:

• на зачетную, если ущерб компенсируется в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ);
• исключительную, если истребуется только неустойка, но не компенсация ущерба;
• штрафную, если размер ущерба восполняется в полной мере;
• альтернативную, когда производится взыскание либо понесенного ущерба, либо неустойки.

Преимущества применения неустойки

Неустойка имеет ряд преимуществ, которые обусловливают ее обеспечительную функцию. В числе таких преимуществ можно выделить следующие преимущества:

Во-первых, убытки могут быть взысканы, если они действительно имели место. А неустойка – взыскивается независимо. То есть, выдвигая требование об уплате неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Таким образом, неустойка взыскивается за сам факт нарушения обязательств, тогда как взыскание убытков возможно лишь при доказанности их возникновения.

Во-вторых, размер убытков, особенно при длящихся нарушениях должником своих обязательств, определяется только в будущем после факта неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

А размер неустойки известен заранее (кредитор может взыскать неустойку, не дожидаясь ни возникновения убытков, ни точного определения размера полученных убытков).

Таким образом, взыскание неустойки отличается более высокой оперативностью, так как ее размер заранее определен, в то время как размер убытков можно точно определить только лишь после выявления факта неисполнения обязательства.

В-третьих, неустойка более приспособлена к конкретным взаимоотношениям, поскольку устанавливается с учетом значения данного обязательства для государства, и (или) его непосредственных участников.

При этом, чем большее значение придается исполняемому обязательству, тем выше устанавливается размер неустойки и ярче проявляется ее штрафной характер.

Особенности пени и неустойки по 44-ФЗ

В контексте статьи 330 Гражданского кодекса РФ имеются некоторые особенности пени и неустойки по 44-ФЗ. Во-первых, неустойка и пеня различаются по своему смыслу. Неустойка – это санкции, применяемые в узком смысле к нарушившей контракт стороне, в то время как пеня – это разновидность неустойки, которая возникает в широком смысле.

Во-вторых, неустойка и пеня имеют разные особенности при уплате. Неустойку предусмотрено платить лишь один раз, в отличие от пени, которая может быть оплачена повторно, если нарушение обязанности продолжается. При этом пени и неустойка по 44-ФЗ могут применяться одновременно.

Кроме того, неустойка и пеня по 44-ФЗ отличаются по размеру. Размер неустойки устанавливается в процентах от суммы договора, а размер пени может быть установлен как фиксированная сумма или процент от суммы задолженности по договору. Таким образом, пеня может быть налагаема как крупная сумма, так и небольшая сумма.

Также следует отметить, что у правонарушителя есть возможность отказаться от уплаты пени, если он докажет, что совершил нарушение не по своей вине. В отличие от пени, неустойка не может быть отменена или уменьшена в случае нарушения не по вине нарушителя.

В заключение, пеня и неустойка в контексте 44-ФЗ имеют свои особенности. Пеня отличается от неустойки по размеру, возможности повторной уплаты и возможности отказаться от уплаты в случае наличия обстоятельств непреодолимой силы. При этом обе эти санкции могут быть применены одновременно в контексте налоговой задолженности по 44-ФЗ.

Вс рф рассказал о возможности одновременного взыскания процентов по ст. 395 гк рф и неустойки, восстановлении срока принятия наследства и пересчете платы за отопление

Верховный Суд (ВС) РФ продолжает рассматривать дела и во время карантинных ограничений из-за коронавируса. Были разобраны следующие вопросы:

• Между сторонами в 2010 году был заключен договор субподряда. За просрочку исполнения обязательств в договоре предусмотрена неустойка. Можно ли дополнительно взыскать проценты за пользование чужими средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса (ГК) РФ?

• Умер отец двоих детей, оставив после себя наследство. Один из детей находился в неприязненных отношениях с отцом и не поддерживал отношения с ним, потому узнал о его смерти случайно. Другой находился в местах лишения свободы и не смог принять наследство. Будет ли это обстоятельство считаться уважительной причиной для восстановления срока наследования?

• Управляющая компания многоквартирными домами в корректировку платы за отопление внесла расчеты об объемах тепловой энергии, затраченной на обеспечение горячим водоснабжением в межотопительный период. Имела ли она право так поступить?

Договорная неустойка: основные принципы применения

Стороны обязаны четко выполнять обязательства по договору, поставлять товар, выполнять работы или оказывать услуги в соответствии с оговоренными условиями.

Если объектом обязательства по договору является имущество, его следует передать вовремя и в соответствующем состоянии. Но ситуации, когда обязательство по договору не выполняется, достаточно часто встречаются на практике.

На этот случай стороны договора вправе согласовать меры ответственности за нарушения обязательства. Законом установлены следующие виды санкций:

• возмещение причиненных нарушением обязательств по договору убытков;
• неустойка (применяют такие виды неустоек, как пени и штраф);
• проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Комментарий к статье 330 ГК РФ

1. Неустойка — важный способ обеспечения обязательства. Широкое применение неустойки связано с рядом ее особенностей. Так, неустойка взыскивается за сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником. Она определяется уже в момент заключения договора, и кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки и их размер. Неустойка применяется за неисполнение обязательства либо за его ненадлежащее исполнение. Сторонам предоставлено право самим формулировать условия договора о неустойке. Специфика неустойки состоит и в том, что она одновременно является и мерой имущественной ответственности (см. коммент. к ст. ст. 393, 394).

2. Пункт 1 комментируемой статьи выделил разновидности неустойки, подлежащие применению сторонами, — штраф и пеня. Штраф и пеня являются денежным взысканием, устанавливаемым в случае неисполнения должником обязательства, и определяются либо в твердой сумме, либо в процентном отношении к сумме обязательства, не исполненного в установленный срок. Пеня может выступать как длящаяся неустойка в том случае, когда подлежит взысканию за каждый период (день) просрочки неисполнения обязательства в определенный срок.

3. Как правило, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по независящим от должника причинам, кредитор не вправе требовать уплаты неустойки (см. коммент. к ст. 416).

Какие обязательства можно обеспечить

Штрафные санкции могут быть использованы для обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Ограничений в Гражданском кодексе РФ нет. В частности, она может быть основным обязательством должника по договору.

Это передача имущества, выполнение работ, оказание услуг, оплата товаров (проектов, услуг) и т.д. Однако суды разрешают выплачивать компенсацию и в связи с другими обязательствами.

• Вернуть имущество, полученное в рамках недействительной сделки. Договор между сторонами может предусматривать выплату компенсации в случае неисполнения обязательства по возврату имущества, полученного в рамках недействительной сделки. Ничтожный или неисключительный характер договора в случае заключения соглашения о неустойке не влечет ничтожного или неисключительного характера самого условия о неустойке, даже если оно включено в договор к Конвенции, по смыслу статьи 329 3 Гражданского кодекса РФ.
• Поручительства в виде банковских гарантий. Довод должника о том, что исполнение обязательства по предоставлению банковской гарантии в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из договора, зависит от воли третьего лица (банка), не является основанием для отказа в удовлетворении требования кредитора должнику, исполнившему это обязательство в натуре и неполностью уплатившему обидную оговорку
• Заключить основной договор в порядке, предусмотренном предварительным договором. Исполнение предварительного договора может быть гарантировано (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса), за незаключение основного договора предусмотрена неустойка (статьи 421, 329 и 330 Гражданского кодекса).

Основание обязательства не влияет на возможность его обеспечения в уголовных оговорках. В частности, уголовные оговорки могут обеспечивать и обязательства, возникающие вследствие причинения вреда (Определение Конституционного суда РФ от 10 января 2002 года № 11-О).

В чем может выражаться

Это условие всегда выражается в денежной сумме (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Нефинансовая неустойка — выраженная в товарах, работах, услугах и т.д. — не считается неустойкой в смысле статьи 330 (1) Гражданского кодекса РФ. Она является самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, если это предусмотрено законом или договором.

Поэтому вы можете согласиться с конвенцией об этой неустойке (Гражданский кодекс РФ, статья 329, пункт 1).

Лишение товара — это вид нематериального лишения, не поименованный в законе как способ обеспечения долга.

Термин «возмездная компенсация» не встречается в законодательстве, но используется в литературе (см. Гражданский кодекс, под ред. Б.

М. Гонгало). Она может быть оговорена в договорах, но взыскать ее может быть сложнее, чем деньги.

Кредитор должен исполнить свои обязательства в натуре или потребовать от должника изъятия отдельных элементов, в соответствии со статьей 1 § 1 Закона 12 РФ. Например, если у должника нет денег, имеет смысл установить такое наказание, но такое, которое он готов выплатить в случае необходимости. Как вариант, в договоре можно указать только альтернативу финансовым санкциям, предоставив кредитору право выбора.

Если наказание выражено в общем виде (топливо, кирпичи и т.д.), то применяются статьи 329 — 333 Гражданского кодекса в процентном выражении.329-333 Гражданского кодекса. Например, суд может уменьшить ее как явно несоразмерную последствиям нарушения (если стороны договорились в качестве неустойки использовать другое имущество, определенное общими признаками, с учетом перечня способов, предусмотренных статьей 329 ГК РФ. Обеспечение исполнения обязательств не является исчерпывающим.

К способам обеспечения обязательств применяются правила статей 329-333 ГК РФ (п. 1 ст. 6 ГК РФ)).

Документальное оформление неустойки

Неустойка может быть предусмотрена либо соглашением сторон (договорная неустойка), либо законом (законная неустойка). Законной признается неустойка, размер и условия взыскания которой установлены законом или иным правовым актом. Законная неустойка подлежит применению независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон (пункт 1 статья 332 ГК РФ).

Законную неустойку стороны по своему соглашению вправе лишь увеличить (если закон не запрещает этого), но не могут уменьшить.

В отношении договорной неустойки действует правило об обязательной письменной форме соглашения о неустойке независимо от формы основного обязательства. То есть соглашение о неустойке всегда заключается в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (п.

2 ст. 162, ст. 331, п. 2 ст.

168 ГК РФ). Договорную неустойку стороны вправе изменить своим соглашением, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.

Комментарий к статье 330 ГК РФ

1. Универсальное значение неустойки состоит в том, что она способна обеспечить исполнение любого, в том числе неденежного, обязательства. С ее помощью возможно обеспечение как регулятивного (например, обязательства страхователя уплатить страховую премию), так и охранительного обязательства (например, обязательства страховщика произвести страховую выплату).

К неустойке прибегают и для обеспечения исполнения обязанностей, которые не подпадают под понятие обязательства. Судебной практике известны случаи взыскания установленной договором неустойки за нарушение обязанности заемщика предоставить банку бухгалтерскую отчетность, обязанности поставщика передать покупателю товарную накладную, обязанности абонента соблюдать режим потребления электроэнергии и т.д. Поскольку перечисленные обязанности не опосредуют перемещение имущества или иных результатов труда, они не являются обязательственными в смысле ст. 307 ГК, в силу чего предписания о неустойке применяются в этих случаях по аналогии (п. 1 ст. 6 ГК).

Порядок составления досудебной претензии о взыскании неустойки

Если застройщиком допущена просрочка договора долевого участия, а вы решили пойти мирным путем и урегулировать конфликт до суда, вам нужно направить в адрес строительной компании претензию.

Данный документ не имеет единого образца. Его составляют по общеустановленным правилам. Условно претензию можно поделить на 5 частей.

1. Шапка. Здесь указывают наименование застройщика, ФИО, адрес регистрации, контакты участника долевого строительства.
2. Название документа. Здесь можно указать суть претензии.
3. Основная часть. Описание обстоятельств, предшествующих возникновению конфликта, а также в чем выражается нарушение ваших прав.
4. Требования. Пишите сумму неустойки. Помимо этого, рекомендуем отразить краткий ее расчет.
5. Заключительная часть. Реквизиты счета для перечисления денежных средств, ваша ФИО, подпись, дата подачи претензии.

Похожие записи:

• Как получить 4 млн. от государства на покупку квартиры
• Чем опасна вакцинация от коронавируса
• Срок исковой давности по алиментам на ребёнка после 18 лет