Строительство на землях ЛПХ или ИЖС — что выбрать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство на землях ЛПХ или ИЖС — что выбрать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего возникает потребность в смене ВРИ с ЛПХ на индивидуальное строительство. Связано это с тем, что ИЖС предоставляет собственнику намного больше возможностей при обустройстве надела.
К смене вида разрешенного использования с ИЖС на ЛПХ прибегают при желании организовать мини фермерское хозяйство или снизить бремя налоговой нагрузки на семью.
Смена ВРИ возможна для участков, относящихся к землям поселений.
Процедура осуществляется муниципальными органами власти и занимает полтора месяца. Заявитель к ходатайству должен приложить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- кадастровый паспорт на землю и размещенные на ней объекты недвижимости;
- письменное подтверждение согласия совладельцев земли, а также собственников соседних участков.
Орган, рассматривающий заявление, вправе запросить другие документы, перечисленные в административном регламенте по оказанию соответствующей муниципальной услуги.
Подробнее о смене ВРИ земли читайте в тематической статье.
Достоинства и недостатки: сравнение ЛПХ и ИЖС
Если принимать во внимание наиболее важные характеристики, сравнивая, чем отличается ЛПХ от ИЖС, плюсы и минусы для ИЖС будут выглядеть следующим образом:
- Положительные возможности. Надел располагается в благоустроенном месте, имеется вся необходимая инфраструктура. Вы сможете отстроить капитальный дом, подвести к нему коммуникации. Проблемы с получением адреса и постоянной регистрации не возникнут.
- Минусы, о которых надо знать. У земли высокая кадастровая стоимость; на ее величину влияет местоположение и степень развития инфраструктуры. Надо быть готовым к высокой коммуналке и такому же налогу на землю.
Приобретение ЗУ ЛПХ возможно после изучения следующих особенностей:
- Плюсы. Размер ЗУ может быть гораздо больше, при этом выплаты по земельному налогу и коммуналке будут меньше. Для ЛПХ, расположенного в поле, возможно получение льгот, касающихся ведения хозяйства.
Что лучше ИЖС или ЛПХ
Выяснив, какая существует разница между ИЖС и ЛПХ, можно приступать к выбору конкретного участка для его приобретения. Однозначно сказать, какой из них лучше, невозможно. Все зависит от индивидуальных потребностей будущего собственника.
Если человек планирует покупать надел для строительства жилого дома в черте города, не хочет иметь лишних проблем с проведением и обслуживанием коммуникаций, то лучше обратить внимание на земли ИЖС.
Если же будущий владелец желает не только построить на участке жилой дом, но и заниматься сельскохозяйственной деятельностью, например, выращивать фрукты, овощи, зерновые культуры, содержать домашний скот, а по возможности, продавать излишки произведенной продукции, то лучше обратить внимание на наделы ЛПХ.
А вот полевые участки, которые можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства, редко используют простые граждане. Чаще всего на них обращают внимание крупные предприятия, например, колхозы, занимающиеся объемным производством зерновых, овощных и других с/х культур.
Как перевести из одной категории в другую
Для жилищного строительства можно использовать земельный участок ЛПХ и ИЖС, разница в бытовом плане между ними незначительная. Но, если собственник планирует заниматься ведением личного подсобного хозяйства, то лучше перевести землю из одной категории в другую.
Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган и предоставить документы, перечень которых установлен внутренним регламентом администрации.
Перевод земельного надела из одной категории в другую допускается, если соблюдаются следующие условия:
- участок состоит на кадастровом учете;
- границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре;
- соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе;
- все собственники земельного участка согласны на перевод.
Чтобы понять, что для вас лучше, ИЖС, ДНП, ЛПХ или СНТ надо прежде всего понимать для каких целей вам нужен участок и каким бюджетом вы распоряжаетесь.
Сделаем краткие выводы:
- Для занятия сельскохозяйственной деятельностью, садоводством или загородного отдыха (сезонного проживания) подойдет ЛПХ или СНТ;
- Для реализации сельскохозяйственной продукции лучший вариант — участок ЛПХ;
- Для проживания в капитальном доме с постоянной регистрацией и развитой инфраструктурой вокруг конечно идеален участок ИЖС, т.к. в этом его предназначение. Стоимость будет выше, чем у остальных вариантов, но вы получаете много плюсов и комфортную среду.
Плюсы и минусы ЛПХ и ИЖС для собственника
| Плюсы | Минусы | |
| ИЖС | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем.
Городская администрация несет ответственность за социальное развитие района, проводку коммуникаций. |
Высокая кадастровая стоимость и налог на землю.
Высокие коммунальные платежи. |
| ЛПХ в пределах города | Возможность построить капитальное строение и зарегистрироваться в нем (иногда процедура связана со сложностями).
Подключиться к коммуникациям можно, но чаще всего собственникам участков приходится самостоятельно оплачивать работы. Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Возможность заниматься сельскохозяйственной деятельностью и продавать излишки производства. |
Нет возможность получить кредит или ипотеку либо использовать материнский капитал для строительства дома. |
| ЛПХ на полевых землях | Дом для постоянного проживания построить нельзя. Если возведено временное жилье (например, дача), то в нем нельзя зарегистрироваться.
Низкая кадастровая стоимость и коммунальные платежи. Можно получить льготы на ведение хозяйства. |
Нет возможности построить капитальные строения.
Могут быть проблемы с проведенными коммуникациями (централизованное водоснабжение чаще всего есть на всех участках, а вот электричество и тем более газопровод протягивать придется за свой счет). Отсутствие инфраструктуры. |
В чем еще разница земель ЛПХ и ИЖС? В максимальной площади участка. Участок под ЛПХ не должен превышать 0.5 Га, а вот для индивидуального строительства гражданин может приобрести столько земли, на сколько хватит его средств.
Нужно также отметить еще одну особенность, которая может стать важной для землевладельцев: участки ЛПХ стоят существенно дешевле, чем ИЖС. Конечно, в первую очередь это относится к полевым наделам. Таким образом, сменим назначение земли, удастся немало выиграть при продаже. Однако нужно иметь в виду, что процедура смены категории или ВРИ также дорогостоящая, поэтому лучше сначала проконсультироваться с квалифицированным юристом и рассчитать свою выгоду.
Изменение назначения участков
В соответствии с законодательством РФ изменение категории земельного участка возможно при соблюдении надлежащий условий.
Зачастую данный процесс совершают с целью перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. То есть в категорию, допускающую выполнение строительства.
Согласно с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ при строительстве либо реконструкции домов ИЖС и садовых домов теперь не нужно получать разрешения на строительство.
Вопрос перевода земель с/х назначения в земли населенных пунктов в особенности остро стоит перед большими городами, расширяющими свои границы.
Многие люди хотят проживать в собственных жилых домах, рядом с городом.
Разумеется, для такой процедуры требуются денежные вложения, но ожидаемый результат может не окупить затраченных средств.
В итоге владельца появится возможность близко к городу соорудить личный жилой дом.
В отдельных случаях возникает вопрос: можно ли участок под ИЖС перевести в ЛПХ?
Несмотря на то, что этим вопросом редко задаются правообладатели участков, но правовые акты не запрещают это совершать.
Как перевести землю в ИЖС
Правильнее будет сказать: как изменить ВРИ земельного участка с «для ЛПХ» на «для ИЖС». Переводить ничего не нужно. Эта процедура называется «изменение вида разрешенного земельного участка», сокращенно «ВРИ».
Прежде чем что-то сделать с земельным участком, важно понимать, что это может делать только собственник. То есть у вас должно быть зарегистрировано право собственности на землю. Если у вас такого нет, значит вы — арендатор, а собственник — государство. И изменить ВРИ у такого земельного участка можно только попросив государство, то есть нужно его распоряжение.
Предположим, что вы — законный собственник и есть об этом свидетельство и вы желаете изменить ВРИ своего земельного участка на ИЖС.
В некоторых правилах землепользования и застройки небольших поселений (поселках, селах, деревнях и т.п.) в зонах индивидуального жилищного строительства виды разрешенного использования земельных участков для ЛПХ и для ИЖС относятся к основным видам, поэтому можно изменить вид разрешенного использования земельного участка с ИЖС на ЛПХ самостоятельно. Нужно лишь подать в Росреестр заявление о смене ВРИ земельного участка. Но это можно сделать, только если у вас уже оформлено право собственности на этот земельный участок.
Если у вас остались вопросы, то напишите здесь нашему бесплатному консультанту, чтобы мы детально разобрали Вашу ситуацию.
Строительство на участке
Строительство дома на участке начинается с создания проекта, который, в свою очередь, должен строиться исходя из плана земельного участка. С документами нужно обратиться в службу стройнадзора для получения разрешения на строительство.
ВАЖНО! Разрешение на строительство действует в течение 10 лет. Если его получал предыдущий владелец и срок еще не вышел, повторный запрос не нужен.
Возведение любой постройки на участке должно осуществляться по определенным правилам.
- Отступ от красной линии (5 или 3 м в зависимости от того, выходит ли участок на дорогу).
- Объект не должен выходить за границы застройки — расстояние от линии до постройки колеблется от 2 до 6 м в зависимости от региона.
- Необходимо придерживаться противопожарных требований.
Чтобы зарегистрировать право собственности, обращаться нужно в Росреестр или МФЦ с определенным набором документов. Через 20 рабочих дней вы получаете свидетельство о праве на собственность.
В теории, безусловно, все значительно легче, чем на практике. Поэтому перед приобретением земли ИЖС или ЛПХ несколько раз все обдумайте и взвесьте, чтобы принять решение, о котором не будете жалеть.
Особенности ИЖС и ЛПХ. Чем отличается ИЖС от ЛПХ
Расшифровка ИЖС и ЛПХ – индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство соответственно.
Земельный участок, относящийся к категории ИЖС, – идеальный вариант для строительства дома. И вот почему:
- Вы сможете получить «милицейский» (почтовый) адрес (закрепляется за теми объектами недвижимого имущества, которые прошли проверку государственной комиссии). Наличие «милицейского адреса» – практически 100% гарантия оформления постоянной регистрации (исключение – дом не соответствует строительным нормам или в его техническом плане есть ошибки).
- У вас будет возможность организовать приусадебную территорию и благоустроить ее – соорудить искусственный водоем, посадить плодовые или декоративные растения и т.д.
- ИЖС заведуют власти на местном уровне. Они обязаны обеспечить инженерные коммуникации (электрическую сеть, холодное и горячее водоснабжение, газопровод и т.д.), дороги, транспорт и другую инфраструктуру.
Правда, есть несколько «но»:
- Земля для ИЖС подходит для возведения жилья исключительно для одной семьи. Другими словами, на том же самом земельном участке строительство второго дома считается нарушением законодательства.
- В ИЖС действуют ограничения на количество этажей (не более трех) и на площадь (в каждом субъекте Российской Федерации они свои).
- ИЖС предполагает подготовку объемного пакета документов – поэтажного технического плана, заключения специалистов по соблюдению СНиП и т.д. Причем подтверждать то, что дом является капитальным, соответствует строительным нормам и подходит для круглогодичного проживания необходимо даже в том случае, если вы планируете приезжать в него на выходных летом.
- ИЖС намного дороже, чем все остальные варианты. Это касается как самой цены земли, так и других вещей – налогов (у ИЖС 1,5% от кадастровой стоимости, а у ДНП всего лишь 0,3% от той же величины), подключения к инженерным коммуникациям и т.д.
Нельзя не отметить и то, что территории для ИЖС находятся в границах города, поэтому вы не будете тратить много времени на то, чтобы добираться до работы, учебы и т.д.
Если земельный участок, являющийся ЛПХ, находится в границах города, то он может быть переделан в ИЖС со всеми вытекающими отсюда последствиями. А если земля с этим статусом расположена вне населенного пункта, то ее считают полевой, из-за чего строительство дома и занесение в паспорт печати о прописке невозможно.
Важно! Если надел, являющийся ЛПХ, находится не на земле поселений, а на земле для занятия сельским хозяйством, то возведение жилья является незаконным. Решить проблему нереально. И не важно, подведены ли инженерные коммуникации – были ситуации, когда сносили целые поселки с газопроводом, канализацией и т.д.
На земельном участке для ЛПХ разрешено разводить скот, разбивать огород, устанавливать улья с пчелами и вести деятельность, не приносящую прибыль как таковую. Т.е., на такой земле запрещено индивидуальное предпринимательство.
Земельные участки, являющиеся ЛПХ, тоже обеспечены инженерными коммуникациями, дорогами, транспортом и другой инфраструктурой, но все намного скромнее. По этой причине они дешевле.
Подведем итоги. В чем разница между ИЖС и ЛПХ? Важные различия, которые следует учитывать при выборе между ИЖС и ЛПХ:
- на территории для ИЖС легче и быстрее прописаться, чем на территории для ЛПХ;
- надел для ИЖС более облагорожен, чем надел для ЛПХ;
- для ИЖС требуется больше денег, чем для ЛПХ.
Что лучше — ИЖС или ЛПХ?
Если участок в черте города, принципиальной разницы между ИЖС и ЛПХ нет. В обоих случаях вы сможете построить на своей земле жилой дом, где в дальнейшем сможете прописаться.
Полевой участок ЛПХ может заинтересовать тех, кто не планирует постоянно жить за городом, но хочет своими силами обеспечить семью овощами, фруктами или продуктами животноводства. К тому же, определенное количество продукции можно будет продавать без уплаты налогов. Но стоит учесть, что поскольку такой участок находится за чертой города, на дорогу до него каждый раз будет уходить много времени.
Участки ЛПХ обычно имеют более низкую кадастровую стоимость
Участки ЛПХ, в особенности полевые, нередко имеют более низкую кадастровую стоимость, чем участки для ИЖС той же площади. Поэтому меньше будет и сумма земельного налога, который вам придется платить. Участки этой категории часто принадлежат садоводческим или дачным объединениям, которые полностью или частично берут на себя обеспечение коммуникаций.
И на участках ЛПХ, и на участках ИЖС, подключением к электросетям занимается сам владелец участка, в дальнейшем оплачивая потребленную энергию по тарифам. В то время как на участках, принадлежащих садовым некоммерческим товариществам, при неуплате отключение может угрожать всем участкам, владельцы ЛПХ или участков ИЖС несут индивидуальную ответственность за своевременное внесение платежей.
Согласно законодательству, местная администрация должна содействовать развитию ЛПХ, обеспечивая инфраструктуру (в том числе дороги, снабжение электричеством и водой). В реальности добиться этого может быть сложно. Нередко нужны заявления от многих владельцев участков, чтобы местные власти улучшили состояние дорог. Можно попытаться добиться от местной администрации и содействия в обеспечении участка электроэнергией, но на практике быстрее решить эти вопросы своими силами. К инфраструктуре участков для ИЖС предъявляются более строгие требования: местные власти должны позаботиться не только о проведении подъездных дорог и их своевременной расчистке, но и о доступности магазинов, школ, больниц, ведь предполагается, что участки с ИЖС будут использоваться в качестве постоянного места проживания.
Таким образом, участки для ИЖС и ЛПХ во многом сходны по особенностям использования, если они находятся на землях поселений. Участки для ЛПХ — вариант для тех, кто хочет развивать приусадебное хозяйство, а может быть, и продавать выращенные на нем овощи и фрукты. ИЖС подойдет, если в ваших планах — постройка загородного дома для постоянного проживания.
Об ИЖС — домах для постоянного жительства
Капитально построить жильё разрешается только на участках индивидуального жилищного строительства, это и определяет их основное предназначение. К капитальным относятся постройки, имеющие фундамент, несущие стены, инженерные коммуникации, ограждение. Такие здания возводят для круглогодичного жилья.
Среди плюсов можно выделить:
- наличие у строения почтового адреса, что обеспечивает возможность регистрации в нём по месту жительства;
- часто обустроена инфраструктура, которая создаётся администрацией населённого пункта (будь то коттеджный посёлок или деревня);
- в банках почти не возникает проблем при оформлении ипотеки для покупки таких участков.
К минусам отнесем:
- покупая только земельный участок с целью самостоятельной постройки, придется оформлять разрешение на строительство, предварительно получив согласования во множестве инстанций (сан-эпид. службе, пожнадзоре, коммунальных службах, градостроительном совете, если постройка дома намечена в городской черте, или местных исполнительных властных органах, если на территории сельского поселения);
- стоимость подобных участков высокая.
Изменение назначения участков
Российское законодательство при соблюдении определенных условий разрешает менять целевое назначение земель.
Чаще всего такую процедуру инициируют для перевода сельскохозяйственных земель под участки, подходящие для строительства.
Главное условие для получения разрешения — земля должна находиться в границах населенного пункта.
Особенно актуальны подобные переводы земель для крупных городов, постепенно расширяющих свои границы.
Граждане желают жить в частных домах, но не далеко от города и работы.
Естественно, подобная процедура потребует вложения финансовых и временных затрат, но «овчинка стоит выделки».
В результате собственник получит возможность недалеко от города построить свой собственный дом, коттедж или особняк.
В некоторых случаях возникает вопрос можно ли участок ИЖС перевести в ЛПХ?
Хоть это и неординарный поступок со стороны собственников, но закон не запрещает этого делать.