Признание приватизации недействительной: основания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание приватизации недействительной: основания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В случае признания недействительной совершенной между гражданином и муниципальным органом сделки фигурирует понятие – ничтожности договора о приватизации. Оспаривание сделки начинается в тех случаях, когда были замечены нарушения законодательных норм проведения приватизационных мероприятий.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

• оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
• ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

• если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
• если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
• если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

Сначала необходимо убедиться в достаточности оснований для признания договора приватизации недействительным. Ниже подробно рассмотрены причины, предусмотренные нормами действующего законодательства.

На следующем этапе собирают подтверждения своей правоты, убедительные для суда. Доказательства зависят от основания признания недействительности. Получить справку из военного комиссариата или другого государственного учреждения о временном отсутствии по объективным причинам по соответствующему адресу несложно. Гораздо труднее собрать доказательства невменяемого состояния на момент подписания отказа от приватизации квартиры или насильственных действий третьих сторон, совершенных в прошлом.

Далее пишут исковое заявление. Для составления корректного текста пользуются помощью квалифицированного специалиста. В суд можно обращаться самостоятельно либо поручить решение задачи юристу. Во втором варианте оформляют доверенность на уполномоченное лицо в нотариальной конторе.

Полученное судебное решение о признании приватизации недействительной можно использовать для изменения записей в ЕГРН, оформления новых договоров с муниципалитетом, принудительного выселения. Отдельные действия выполняются службой государственных приставов.

Что такое непризнание приватизации

Основания:

1. Заключение договора было реализовано с нарушениями, противоречиями нормам, специальным и общим правилам.
2. Нарушения зафиксированы в сфере правопорядка, морали, кодекса чести, нравственности, естественных человеческих прав и проч.
3. Оформление признано фиктивным, специально таким, после которого фигуранты не получают реальных прав, зная об этом заведомо.
4. Мнимость сделки может быть обнаружена также по мотивам покрытия недействительности иного договора, связанного с объектом. К примеру, покрывается договор купли-продажи муниципальной квартиры.
5. Если участниками являлись лица недееспособные, а также те, на которых было оказано давление, тогда сделка и в этом случае не может быть признана законной.
6. Несоответствие представленной на рассмотрение документации действительному положению дел. Например, не совпадает квадратура по техническому плану с реальными параметрами недвижимости, либо была произведена незаконная перепланировка.
7. Были превышены должностные полномочия специалистов, ведущих дело по приватизации.
8. Участником был несовершеннолетний ребенок, но он действовал без разрешения своих законных представителей-опекунов (родителей, усыновителей, иное).
9. Участник уже раньше приватизировал другой объект недвижимости.
10. Те, кто был зарегистрирован по объекту временно, обязаны выписаться и выселиться на момент приватизации. Они не имеют право участвовать в процедуре.
11. Если лицо временно выписывался из квартиры (к примеру, ушел служить в армию), тогда он не утрачивает своих прав, вернуться и поучаствовать в приватизации жилья.

Обнаружить несоответствие с правилами приватизации, либо иными законодательными положениями могут как на стадии оформления, регистрации соглашения, а также и после всех проведенных процедур.

Малолетние граждане – это те, возраст которых не достигает 14 лет. За них подписи ставят родители, опекуны. Несовершеннолетние – лица, чей возраст находится в диапазоне от 14 до 18 лет. Они сами могут подписывать документы, но только после письменного разрешения своих попечителей.

Сроки исковых давностей

Срок, который отводится для признания приватизации несущественной, указан в ст.181 ГК РФ. В данном случае работает срок исковой давности, который измеряется в 3 года. Он начинает истекать со дня, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало о незаконности сделки. Но в некоторых случаях правовые судебные эксперты могут рассматривать иную точку отсчета – дату заключения договора о приватизации.

Перевод недвижимости в частный статус может быть признан через суд недействительным. Договор о приватизации тогда расторгается, объект переходит обратно в собственность городских властей, вносится в базу данных фонда муниципальных структур. Бывший владелец может стать вновь квартиросъемщиком основным лишь тогда, когда за ним не было выявлено грубых нарушений закона. В противном случае ответственным за муниципальное жилье должен быть назначен другой прописанный человек.

Основания для признания приватизации недействительной

Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.

Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:

• ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
• ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
• ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
• ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
• ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.

Реальная судебная практика

Наиболее частыми причинами отмены таких договоров является то, что несовершеннолетних жильцов не учли при составлении договора. Обычно для обжалования и пересмотра таких договоров даётся не более одного года.

Например, отец гражданки умер в 2003 году. В 2010 она узнала, что в рассматриваемой квартире была проведена приватизация, причём её не включили в соответствующий список. Срок давности отсчитывается с того момента, как она получила эти сведения, а не с самого момента приватизации. При этом если бы она обратилась ещё через год, то в этот момент срок обращения был бы истёкшим и дело не уже подлежало рассмотрению в суде.

Если изложить кратко, основными способами злоупотреблений можно назвать следующие:

1. Те лица, которые не были включены в приватизацию, не написали своего письменного от неё отказа. То есть, до этого они проживали в квартире, а после этого они потеряли право проживания в ней.
2. Иногда в процессе переоформления жилья на время процедуры приватизации просто выписывают несовершеннолетних детей возрастом до 14 лет. Это является незаконным и может быть достаточной причиной для пересмотра дела в суде.
3. Снятие одного из проживающих в квартиры с регистрации на время оформления приватизационного соглашения.
4. В некоторых случаях жильцов квартиры угрозами или насилием вынуждают отказаться от участия в переоформлении квартиры.
5. Иногда случается так, что те или иные жильцы длительное время отсутствуют на месте своего проживания. Например, это бывает во время длительных командировок. В такой ситуации при оформлении квартиры их могут исключить из собственников приватизированной квартиры. Даже в случаях, когда речь идёт о тех, кто отбывает свой срок в местах заключения, надо помнить, что они имеют право получить долю в приватизированной квартире.
6. Ещё одним нарушением является предоставление поддельной документации.

Основания для признания недействительности

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

• оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
• ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

• если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
• если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
• если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Можно ли оспорить приватизацию квартиры?

Да. В теории закон диктует абсолютно равные права на приватизацию квартиры, независимо от юридического или социального статуса объекта недвижимости, его ведомственной принадлежности или регионального подчинения. Есть и исключения, но встречаются они достаточно редко.

В большинстве случаев право на приватизацию жилой площади имеют все граждане, проживающие на ней, при том условии, что они могут предоставить подтверждение своих прав на пользование данным жильем.

Таким подтверждением могут являться следующие документы:

1. Договор социального найма, заключенный между ответственным квартиросъемщиком и собственником квартиры (как правило — государством);
2. Выписка правления жилищного кооператива об оплате приобретенных квадратных метров;
3. Решение юридического лица-владельца квадратных метров.

Но все это — в теории. А что же получается на практике?

Условия незаконности приватизации

Считается незаконной любая приватизация, если в ее основании лежит нарушение прав и законных интересов других лиц. В свою очередь эти лица имеют право обратиться в суд с иском к местному органу исполнительной власти о признании приватизации недействительной.

Сразу отметим, что иск очень сложен как в составлении, так и в рассмотрении. В случае удовлетворения исковых требований, решение суда может:

• признать приватизацию недействительной;
• вернуть стороны в первоначальное состояние, то есть отменить право собственности на жилье, передать жилье в собственность государства и заключить с истцом договор социального найма;
• отменить договор купли-продажи, если приватизированное жилье было продано, и если удастся доказать недобросовестность покупателя. Под недобросовестностью понимается осознание покупателем того факта, что приобретаемая им вещь или объект недвижимости имеет сомнительное происхождение. Разумеется, доказать это крайне сложно, а без участия адвоката в суде – вообще нереально.
• взыскать с лица, незаконно приватизировавшего жилье, рыночную стоимость этого жилья, если оно было продано и не может быть возвращено истцу.

Оспорить приватизацию можно на основании любого нарушения, четко указанного в законодательстве. В частности, в законе №1541-1. Несколько примеров оснований, в рамках которых процедура могла бы быть признана недействительной (сделка считается ничтожной):

• В процедуре приватизации участвовал умерший или безвестно пропавший человек. Несмотря на необходимость наличия подписей от всех сторон, это становится возможно за счет оформления доверенности на представителя, который и занимается всеми вопросами. Это может даже абсолютно законная доверенность, оформленная еще до пропажи/смерти человека. Тем не менее участвовать подобные лица в приватизации не могут. С другой стороны, если безвестно пропавший человек вдруг объявится, он вполне способен оспорить процедуру.
• Во время приватизации специалисту были предоставлены неверные, поддельные или просроченные документы. Фактически, специалист обязан их проверять, однако не всегда это возможно, тем более, что ряд подделок определить «на глаз» не представляется возможным.
• При приватизации один или несколько жильцов не были указаны в договоре. При этом, они не отказались от процедуры. Зачастую такой вариант возможен только при невнимательном отношении со стороны специалиста, так как если хотя бы один жилец отказывается от своей доли имущества, это должно подтверждаться нотариально заверенным документов.
• Ситуация может быть и обратной указанной выше: в договоре указано лицо, которое не относится к жильцам квартиры. Например, это может быть человек, которые сожительствует с кем-то из пользователей помещения, но формально не имеет никаких прав тут находиться.
• Также приватизация может быть оспорена, если выясниться, что один (или несколько) жильцов, которые участвуют в процедуре, ранее уже занимались приватизацией и уже потратили свое право.

Приватизация доступная только 1 раз в жизни. Это правило не распространяется только на несовершеннолетних. Они могут участвовать в процедуре дважды: один раз до совершеннолетия и один раз уже после него.

• Приватизация может быть оспорена и в том случае, когда в договоре не фигурирует несовершеннолетний, прописанный в данном объекте недвижимости.
• Принуждение к отказу от приватизации одного из жильцов также может стать причиной оспаривания процедуры. Сюда же относится обман или введение в заблуждение.

Большинство описанных выше ситуаций так или иначе связаны с подделкой документов, так как зачастую вся необходимая информация указывается в бумагах, предоставляемых специалисту. И не обратить внимания на данные этих документов он просто не может по долгу службы.

Чем выгодна расприватизация властям?

С помощью этой процедуры городские власти могут возвращать муниципальную собственность, ранее предоставленную во владение. Расприватизация безвозмездно переводит жилье в городское имущество. При смерти или переезде квартиросъемщика в другое место жилье передается остальным по очереди.

Процедура возвращает жилье в жилой фонд. Но ее выполнить не получится после передачи в наследство или покупки. После расприватизации нужно жить в квартире по условиям социального найма. Инициировать ее могут местные власти, если жилье используется не по назначению.

После этой процедуры на собственника ложится много затрат. Квартиру необходимо страховать, а эта услуга платная. А ведь без ее восстановить жилье после каких-либо факторов будет еще сложнее. За капитальный ремонт и налоги тоже нужно вносить большие суммы. Благодаря расприватизации решаются многие вопросы. Поэтому перед выполнением этой процедуры нужно тщательно взвесить плюсы и минусы, чтобы в дальнейшем об этом не пожалеть.

Кто может рассчитывать на оспаривание приватизации?

---

На признание договора приватизации недействительным имеют право любой гражданин либо организация, которые полагают, что их права и интересы были ущемлены из-за оформления приватизации. Как показывает судебная практика, с такой просьбой в суд обращаются жильцы, которых незаконно выписали из квартиры или дома, а также те, кто не давали своего согласия на процедуру из-за того, что не проживали в тот момент по указанному адресу.

Признание договора о приватизации незаконным включает в себя отмену этого соглашения и разрешения, выданного местной госадминистрацией, на переход недвижимости в частные руки.

В итоге, судья может обязать госадминистрацию сделать следующее:

• перезаключить договор;
• выселить тех, кто незаконно занял чужую жилплощадь, не предоставляя им взамен другую недвижимость;
• выселить незаконных жильцов, но учитывая их потребности или обстоятельства, предоставить им другое подходящее жильё.

Документы для обращения в суд

При подаче искового заявления к нему обязательно подкрепляются документы, которые позволят суду правильно решить спорный вопрос. Их список зависит от конкретных обстоятельств и оснований расторжения процедуры приватизации. Как правило, в основной перечень необходимой документации входят:

• паспорт истца;
• документы, доказывающие факт нарушения права истца и иных заинтересованных лиц;
• медицинская справка или решение суда о недееспособности истца полностью или частично недееспособным гражданином;
• платежные документы, фиксирующие оплату истцом расходов, связанных с приватизацией;
• детские свидетельства в отношении граждан, которые не были привлечены к участию в приватизации;
• справка с места регистрации истца;
• бланк квитанции, с отметкой об оплате госпошлины.

Также для рассмотрения дела суд запросит предоставить техническую документацию относительно участвующего в сделке объекта недвижимости:

• кадастровый план;
• техпаспорт;
• документ, отражающий право истца на конкретную жилплощадь (договор социального найма и т. п.).

Можно ли аннулировать сделку по приватизации

Признание договора приватизации недействительным: судебная практика Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Приватизация В ходе признания недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации, признаются ничтожными и все последующие сделки со спорной квартирой. Поэтому, если на момент подачи иска приватизированная квартира была повторно продана или подарена, в исковое заявление включается дополнительное требование о признании сделок недействительными. Данное исковое требование может быть предъявлено и в отдельном иске уже после признания договора приватизации недействительным.

Важно! По закону особенно тщательно рассматриваются сделки, в которых производится приватизация служебного или ведомственного жилья, находящиеся в собственности МУП или ГУП. Необходимо убедиться, что данная собственность входит в перечень тех зданий, которые могут быть приватизированы.

Как оспорить приватизацию квартиры

Вполне резонный вопрос: если уж появилась такая возможность, то – с чего начать?

Во-первых, необходимо собрать все обоснования требования заявителя. Затем уплатить госпошлину, составить исковое заявление о признании договора приватизации недействительным, включение истца в число собственников.

Приложить небольшой пакет:

1. выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости в отношении спорной квартиры – кто правообладатель;
2. справка с места жительства;
3. гражданский паспорт истца;
4. основания для оспаривания договора приватизации.

При наличии:

• копия ордера,
• копия поквартирной карточки,
• другие документы, по ситуации.

Также возможно применение обеспечительных мер. Например, наложение запрета на регистрационные действия в отношении спорного помещения.

Необходимо истребовать все документы по приватизации из Росреестра.

Похожие записи:

• На сколько процентов добавят пенсию в 2023 военным пенсионерам
• Ходатайство об увеличении исковых требований
• В 2023 году россиян ждут 118 выходных дней — много это или мало?