Как учредителю выкупить у своей компании офис по цене ниже рыночной?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как учредителю выкупить у своей компании офис по цене ниже рыночной?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если при покупке физ.лицом составляется стандартный договор купли-продажи нежилой недвижимости, то в договоре с юридическим лицом важно прописать все нюансы помещения. Наличие инженерных коммуникаций, уровень внешней и внутренней отделки помещения, возможность размещения рекламной продукции на здании – все это необходимо прописать в договоре купли-продажи, так как эти факторы имеют важность для покупателя.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Распространённые ошибки

Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:

Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.

Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.

Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.

Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Подводные камни и возможные риски

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

• Продавец не имеет прав на коммерческую собственность – свидетельство о праве собственности необходимо потребовать заранее, или самостоятельно через ЕГРН.
• Недвижимость имеет ограничения – этот пункт часто скрывается частниками, следует обратиться за информацией в ЕГРН, госпошлина составит 400 рублей.
• Долги по оплате ЖКХ – для проверки продавец обязан предоставить квитанции, при возникших сомнениях покупатель имеет право сделать запрос в ЖКХ.
• Приобретение недвижимости во время брака – для избежания конфликтов с бывшими супругами, продавец обязан предоставить согласие на отказ от имущества от бывшего супруга или его согласие на продажу, заверенное нотариусом.
• Высокая цена на недвижимость – для проверки покупатель приглашает независимого оценщика, оплачивая его услуги отдельно. Цена за недвижимость не должна превышать намного ту, которую указал эксперт.

Выбор способа покупки недвижимости остается за соискателем, но для избежания конфликтов и рисков мошенничества, следует внимательнее проверять все пункты сделки и документы, предоставляемые продавцами.

Подводные камни и риски

Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:

1. Мошенничество и подделка документов.
2. Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
3. Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.

Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.

В документе будут указаны:

1. собственник квартиры;
2. предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
3. является ли она заложенным имуществом;
4. есть ли другие ограничения.

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость

---

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

• нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
• далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
• требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
• нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
• стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
• желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Как оптимизировать налоговую нагрузку?

Налоговая нагрузка может оказаться серьёзным бременем, которое помешает получать достаточно высокий доход от коммерческой недвижимости, чтобы такое вложение оправдалось. Поэтому стоит задуматься над тем, как уменьшить такую нагрузку.

Возможно в некоторых случаях полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость. Для этого должно быть право на получение льготы. Например, такая возможность есть у организаций, которые оказывают помощь социально незащищённым слоям населения (инвалидам или детям). Резиденты особых экономических зон в ряде случаев тоже освобождаются от уплаты налогов или должны выплачивать их по ставке 0%.

Важно: освобождение от уплаты налогов — это не равнозначно нулевой ставке. В первом случае налогоплательщик не должен вообще ничего делать. Во втором он обязан подавать декларацию или же оформлять любую другую отчётность, которая бы подтверждала его льготы. И если опоздает с подачей таких документов или предоставит их неверно заполненными, например, то его могут оштрафовать.

В отношении юридических лиц налог на коммерческую недвижимость касается именно объектов капитального строительства. То есть выплачивать его с земельных участков не нужно. При этом не имеет значения, обособлены ли они как-то или же на них стоят здания.

В целом у юридического лица есть 2 основных способа уменьшить налоговую нагрузку. Это:

1. Оспаривание применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, а не остаточной стоимости. То есть нужно доказать, что с соответствующего объекта налог должен взиматься согласно статье 375 НК РФ, а не в соответствии со статьёй 378.2 НК РФ.
2. Оспаривание кадастровой стоимости. Она должна соответствовать реальной рыночной, а не быть завышенной. Оспаривание в 2020 году возможно только через суд. Раньше существовала возможность подачи заявления для оспаривания ещё и через комиссию, но сейчас такая схема уже не работает.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку

Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.

Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:

• недвижимость должна быть в собственности
• отсутствие обременений
• отсутствие притязаний третьих лиц
• полный порядок документации

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.

Какой надо будет платить налог с продажи коммерческой недвижимости

В данном контексте далеко не все зависит от того, сколько именно времени недвижимость была в собственности, и в каком собственно статусе находится собственник. Если речь идет о продавце — физическом лице, то он освобождается от уплаты подоходного налога при том условии, что квадратные метры находились в собственности более 3 лет. Но данное правило, как известно распространяется на жилую недвижимость. Получается, что при реализации коммерческой недвижимости, налог в размере 13% уплачивается в любом случае. В данном случае законодатель разработал на наш взгляд не совсем корректное правило, включив в число доходов и средства с продажи недвижимости. Получается, что если мы продаем недвижимость за 10 млн. рублей, и уплачиваем 13% в виде налога, то в дальнейшем приобрести соразмерную проданной, недвижимость мы не сможем, т.к. у нас на руках останется только 8,7 млн. рублей. И наши будущие планы покупки недвижимости сразу после продажи, абсолютно не интересуют налоговые органы.

Если же в качестве продавца выступает ИП, то в данном случае все зависит от системы налогообложения, согласно которой действует ИП. Если это так называемая «упрощенка», то налог на прибыль составит 6%. Что касается юридических лиц, то помимо налога на прибыль, фирма уплачивает также и налог на добавленную стоимость.

Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• копия устава;
• письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
• доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
• паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.

Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:

• паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
• документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
• правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• техплан и техпаспорт;
• справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
• если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
• если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
• доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

• покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
• капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
• перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
• отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Похожие записи:

• Причины поломки телефона стационарного для списания
• Как заполнить платежное поручение в ФСС от несчастных случаев в 2023 году
• До скольки можно шуметь в Волгограде