Как объединить земельные участки. И какие можно, а какие нельзя? на сайте Недвио

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить земельные участки. И какие можно, а какие нельзя? на сайте Недвио». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Особенности объединения земельных участков в 2022 году

2. Как объединить два земельных участка в один

3. С чего необходимо начать

4. Что собой представляет межевание

5. Что такое нерациональное объединение?

6. Если собственники разные

7. Кадастровая регистрация объединенного участка

8. Постановление об объединении

9. Как выглядит межевой план на объединение ЗУ?

10. Варианты объединения земель

11. Тонкости проведения объединения участков

12. Что такое объединение земельных участков

13. Когда объединение земельных участков невозможно

14. Зачем проводится объединение земельных участков

15. Как объединить земельные участки

Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2022 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2022 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.

Особенности объединения земельных участков в 2022 году

Как объединить два земельных участка в один

Чтобы зарегистрировать в кадастре вновь образованный надел в результате объединения двух или более земельных участков придется провести определенные мероприятия. Прежде всего, соберите и сформируйте необходимый пакет документов. С его перечнем можно ознакомиться в ФЗ № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года.

Для узаконения нового земельного надела необходимо совершение указанных ниже действий:

хозяева расположенных рядом нескольких участков или единственный их собственник должны принять решение об их объединении;
подайте в Росреестр или в МФЦ заявление об объединении земельных участков;
заключите с кадастровым инженером договор подряда на проведение им межевых работ с целью определения границ нового участка. Очень важное значение во всей этой процедуре отводится именно межевым работам, от которых зависит точное установление границ вновь образованного участка. Межевание осуществляется на основании данных о земельных участках, которые содержатся в ЕГРН. Если объединяемые участки ранее на кадастровом учете не находились, то Росреестр осуществит данную процедуру. Обычно такими неучтенными участками являются те, которые приобретались до 2013 года или относились к муниципальной собственности;
уточнение и согласование границ нового участка с хозяевами смежных участков и подготовка акта на землю. Свое согласие с установленными границами нового участка соседи выражают, подписывая акт согласования, который в обязательном порядке прикладывается к межевому плану. При возражении хотя бы одного владельца смежного участка спор по поводу границ будет решаться в судебном порядке;
оформление межевого плана. Он содержит все данные, характеризующие новый участок: его площадь и границы. Причем данные плана не должны противоречить сведениям из ЕГРН;
регистрация в Росреестре прав собственности на новый объект недвижимости.

С чего необходимо начать

Первое, с чего нужно начинать объединение земельных участков, это подготовка межевания. Если межевание земли не проводилось ранее, то стоит заняться этим вопросом.

Межевание составляет ряд работ, которые может совершить специалист из кадастровой палаты. Он проводит геодезические измерения.

лицензия, подтверждающая разрешение проведения работ подобного плана;
специальное оборудование.

После того как специалист выявит новые границы будущего участка, он занесёт их в межевой план. При этом у такого плана имеются свои требования, которые обозначены в приказе 412 Минэкономразвития от 24.11.2008.

Само объединение земельного участка требует обязательного приготовления межевого плана для нового землевладения, а также необходимо провести остальные работы и постановку имущества на учёт в кадастровый орган.

данные о земельных участках, подлежащих объединению, заносится временно;
все обременения, которые наложены на прежние земли, остаются и на новообразованном участке;
у любого участка обязан быть зарегистрированный адрес расположения.

Что собой представляет межевание

Рекомендуем ознакомиться:

Для того чтобы границы земельного участка были точно разделены и соблюдены, необходимо провести межевание земли.

В большинстве случаев недопонимание между соседями возникает как раз из-за проблем несоблюдения границ. Межевой план поможет владельцам землевладений точно знать, где должны быть расположены их границы. А также межевание помогает установить новые границы, которые получат объединяемые участки.

Межевой план — это законный документ, который имеет государственный образец. Выполнять межевание могут только квалифицированные специалисты, работающие в государственных или частных организациях.

Межевание земельного участка — процедура довольно сложная, для её прохождения необходимо получить большое количество разрешений и справок различных государственных учреждений. Межеванием могут заниматься только кадастровые инженеры. Чтобы самостоятельно не заниматься сбором необходимых документов и вызовом рабочих, можно воспользоваться услугами компаний, которые непосредственно занимаются этим.

паспорт человека, на которого оформлено имущество;
документы, подтверждающие право владением землёй;
иные справки, которые могут запросить, например, справка о том, что на участке не проходит электрический кабель.

Неотъемлемым этапом в межевании земельного участка считается согласование с соседями. Для этого нужно, чтобы при проведении работ все владельцы смежных участков присутствовали. Законом предусмотрено, что оповестить соседей о проведении межевания на участке необходимо не менее чем за семь дней до начала работ.

Если собственники граничащих участков были осведомлены, но не явились на процедуру, её можно проводить и без их присутствия. При этом межевание будет считаться законным.
После этого инженер-геодезист сделает все замеры и составит акт, с которым нужно будет ознакомиться и подписать его.

собственники земель;
владельцы участков, находящихся по соседству с объектом, на котором происходит межевание;
сам инженер, который заверял границы.

Что такое нерациональное объединение?

Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.

Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.

Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.

Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.

Если собственники разные

Иногда использовать общий земельный участок рационально и перспективно, чем иметь в распоряжении сразу несколько наделов. Например, если в планах намечается крупное строительство, занятие предпринимательской деятельностью, разведение сельского хозяйства.

Соседи могут договориться между собой об объединении их территорий. Например для ведения совместной деятельности или выполнения строительных работ. Если участки имеют смежные территориальные границы, проблем с их слиянием не возникнет. Даже помощь специалиста не понадобится.

После того как территориальные единицы прошли процедуру объединения, каждый из этих субъектов будет владеть долей, которая в полном объёме соответствует его участку. Разберём простой пример: у одного было 5 соток, у другого в 2 раза больше гектаров. Так, доля первого = 1\3, а для второго = 2\3 от общей территории. Однако между ними может быть совершенно иное соглашение, которое оговаривалось до момента инициации данного процесса.

Соглашение — обязательный документ, который должен быть составлен между сторонами. В нём и прописываются все условия по использованию земельных участков после объединения, что будет, если один из собственников передумает. Или захочет забрать назад свою территорию (установить забор). Все эти пункты должны быть прописаны в этом соглашении.

Земельные площади, которые имеют своих собственников, могут разделяться, перераспределяться, объединяться.
При объединении соединяются в один, два или более участков, обязательно смежных. Процедура объединения относится к одному из видов кадастровых работ. Смежные земельные участки, находящиеся в собственности и объединенные в один, утрачивают свое существование как самостоятельные единицы.

Производится объединение земельного участка с учетом норм статьи 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации. В другой статье, 11.6, указывается, какие могут быть объединены участки. Такой процесс возможен только с наделами, которые имеют общие границы.

Если территории земли находятся в распоряжении одного собственника и они по соседству расположены, процедура объединения будет максимально простой. Этот собственник становится единственным владельцем образованного участка.
Когда собственников несколько, используется такая форма управления, как право совместной собственности.

Но у людей, которые совместно владеют землей, часто возникают конфликты, споры по поводу целей использования земельной территории. И тогда только с помощью юристов можно разрешить сложные ситуации, пример одной из которых приводится в классической задаче *У Кузовлевой на земельном участке…».

У тех, кто ведет хозяйственную деятельность на земле, может возникнуть вопрос, можно ли проводить объединение двух и более участков, которые используются на правах бессрочного или безвозмездного срочного пользования, находящихся в аренде?

Кадастровая регистрация объединенного участка

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Постановление об объединении

По заявлению владельца местные органы власти назначают комиссию для изучения вопроса о возможности слияния указанных земельных объектов и согласуют принятое решение с архитектурным отделом муниципалитета. Далее готовится проект постановления о соединении земель, который рассматривается на заседании горсовета и подписывается главой администрации. Завершающим этапом успешного получения разрешения на объединение участков считается процедура присвоения новообразованному земельному наделу фактического адреса.

Постановление о соединении участков выдается их владельцу в приемной администрации при личном визите. При отказе в слиянии — уведомление о нем поступает собственнику в письменном виде в срок до 7 рабочих дней со дня вынесения постановления. Если принятое администрацией решение не устраивает владельца, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Как выглядит межевой план на объединение ЗУ?

Ввиду изменений в законодательстве, кадастровая палата принимает межевые планы (как и технические) исключительно в электронном виде.

Межевые планы выглядят XML-схемами, недоступными для понимания непосвященного человека. Да и посвященным, порой, нелегко подстроиться под вечно изменяющиеся шаблоны, диктуемые представителями кадастровой палаты. Но это уже к делу не относится.

В бумажном виде межевой план выдается Заказчику только для визуального ознакомления с содержимым и то только по предварительной договоренности. Образец подготовленного плана на объединение земельных участков можно скачать по кнопке ниже. Примерно так межплан будет отображаться у работников Росреестра при обработке заявления по объединению земельных участков.

Варианты объединения земель

У объединяемого территориального надела может быть 2 законных владельца, которые распоряжаются этим недвижимым имуществом согласно долевому праву. Этот факт должен подтверждаться на основании соответствующих свидетельств. Если субъект не имеет прав собственности на недвижимое имущество, с этой территорией тоже можно произвести объединение. Процедура в обязательном порядке согласовывается с органом местного самоуправления.

Слиянию могут подлежать сразу несколько территориальных единиц. Но при условии, что имеют одну категорию назначения и имеют общие смежные границы. При объединении земель не допускается изломов и смещение точек, даже на несколько сантиметров. По окончанию этого процесса, получается единый земельный участок, собственник может им распоряжаться без каких-либо ограничений. Только его нужно будет зарегистрировать в росреестре или обратиться в многофункциональный центр.

Тонкости проведения объединения участков

При инициации процедуры слияния территориальных единиц, в первую очередь нужно учесть интересы третьих сторон. Так, если участок находится в залоге у финансово-кредитной организации или имеются обременения по судебному решению, этим наделом нельзя свободно распоряжаться. Статус обременения может перейти на новообразованный территориальный надел. Если не удалось установить иные договорные соглашения об использовании земельного участка, а также права и обязанности сторон. Всё это подкрепить сводом юридических документов.

Не следует забывать и о том, что если земля находится в арендном пользовании, необходимо получить согласие от арендатора в письменном виде на слияние смежных участков. Ответ обязательно должен быть оформлен на бумажном носителе, так как в устной форме это ничего не значит.

Учитывая тот факт, что у смежной границы есть хотя бы 1 точка соприкосновения, не требуется получение предварительного разрешения от иных соседей-собственников. В случае возникновения каких-либо трудностей, необходимо обратиться за помощью к дипломированному юристу. Он поможет с оформлением документом, с составлением соглашения об использовании территориальных наделов после процедуры объединения.

В некоторых случаях слияние территориальных наделов может быть нерациональным, препятствовать строительству новых объектов (временных построек). При наличии аналогичной ситуации, орган местного самоуправления имеет полное право не давать положительного решения, обращение в судебную инстанцию с искомым заявлением с целью опровержения, также не принесут нужного результата.

Понятие изломанности аналогично не закреплено ни в каких нормативно-правовых актах. Но также этому явлению можно дать определение, по которому граница считается изломанной в случае, если точки поворота рубежа земельного владения имеют некоторое особенное расположение по естественным природным причинам (неровный ландшафт, неподходящая для строительства почва или другие условия). По закону границы определяются по размежеванию, в связи с чем возникает понятие доступности установки межевых знаков. То есть если он по физическим причинам не может быть установлен, то граница проведена не будет. Вследствие этого и возникает изломанность.

Результатом изломанности границ земельного участка может стать:

проблемы с соседними участками, а именно определение и согласование границ владений;
сложные условия культивирования и прочей обработки земли, а также проведения строительных и монтажных работ;
ухудшение положения данного участка на рынке недвижимости (в случае продажи) вследствие низкой архитектурной привлекательности;
проблемы при делении участка и уточнении границ с соседним.

Что такое объединение земельных участков

Процедура объединения участков осуществляется на основе письменного обращения собственника. Подать заявление имеет право как физическое, так и юридическое лицо. Произошедшие изменения не влияют на целевое предназначение земли и типы использования, на которые выдано разрешение.

Законодательство разрешает объединять исключительно смежные участки земли вне зависимости от количества владельцев. Новый участок может находиться как в единоличной, так и в долевой собственности.

Среди причин, которые спровоцировали необходимость объединения участков, выделяют:

увеличение стоимости участка на рынке земли. В результате процедуры собственник получает участок с большой площадью, который можно выгодно продать. Цена одного объединенного участка значительно выше двух небольших участков, которые в совокупности имеют аналогичную площадь,
для упрощения налогового учета. Организации объединяют участки с целью облегчения процедуры уплаты налогов,
при необходимости строительства дома или коттеджа для большой семьи. В целях предотвращения проблем при получении разрешения на стройку собственники участков подают заявление на их объединение согласно нормам правовых актов.

Обратите внимание! Процедура в обязательном порядке учитывает действующие требования земельного законодательства.

Когда объединение земельных участков невозможно

Процедура объединения смежных участков осуществляется при соблюдении указанных требований законодательства. При возникновении препятствий нужно обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Но такое действие возможно, если участки пребывают в собственности одного лица.

При наличии нескольких владельцев в объединении может быть отказано в связи со следующими причинами:

владение участком на основе безвозмездного срочного использования,
участок предоставлен на условиях бессрочного владения,
обременение в качестве владения, наследуемого пожизненно.

Законодательством допускается консолидация земельных участков, которые выступают предметом залога. Но новообразованный объект недвижимости будет иметь обременение, если стороны не укажут другое в соглашении.

Зачем проводится объединение земельных участков

Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.

К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.

В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.

Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:

С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.