Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.

Соглашение об определении порядка пользования жильем

Если собственники одного жилого помещения готовы мирно решить вопрос определения порядка пользования принадлежащим им на праве долевой собственности жилого помещения, то, есть смысл зафиксировать согласованный порядок на бумаге, путем заключения соответствующего соглашения.

Кто-то скажет, да зачем еще какое-то соглашение заключать, время тратить? Это, конечно, право каждого решать, стоит или нет оформлять рассматриваемое соглашение. Однако, при определенных обстоятельствах, такое соглашение поможет, например, в будущем доказать, какой порядок пользования помещением был установлен.

Итак, если собственники согласны заключить соглашение, то при его оформлении следует учитывать следующие моменты:

• соглашение должно иметь название, например, «соглашение о порядке пользования жилым помещением»
• соглашение должно содержать дату его заключения и указание на место
• так сказать, в вводной части соглашения следует указать, между кем оно заключается, т.е. ФИО всех сторон соглашения, информацию о паспортных данных, об адресе регистрации, а также как будет именоваться в договоре та или иная сторона, например, «далее — Сторона 1». Примерную форму оформления такой вводной части можно посмотреть в любом договоре и по аналогии сделать так же в соглашении
• после этого желательно перечислить права всех собственников на жилое помещение, т.е. кому, какая доля в помещении принадлежит и чем это подтверждается
• указав вышеуказанную информацию, далее текст соглашения должен будет содержать указание непосредственно на порядок пользования помещением, т.е. кто, как, каким помещением, например, в двухкомнатной квартире, будет пользоваться
• кроме этого собственники вправе прописать иные положения, касающиеся порядка пользования совместным помещением, например, распределение каких-то обязанностей, допустим по уборке мест общего пользования
• соглашение должно содержать подписи всех сторон и указание на количество составленных экземпляров, поскольку лучше, чтобы экземпляр соглашения в оригинале был у каждого собственника

Определение порядка пользования квартирой: судебная практика и помощь адвоката

Совместный или долевой собственник имеет право требовать причитающуюся часть объекта ему в собственность или взамен нее – компенсацию в денежном эквиваленте (ст. 247 ГК РФ). Жилой объект может быть разделен между собственниками на основании следующих правил:

• Изолированные комнаты распределяются между совладельцами;
• Неизолированные комнаты признаются общим имуществом с правом определения порядка использования этими комнатами в квартире;
• Поскольку площадь изолированных комнат моет разниться, то хозяева больших комнат выплачивают определенную денежную компенсацию владельцам меньших комнат.

Поскольку добиться мирного решения этого вопроса удается далеко не всегда, то граждане обращаются в судебные инстанции и привлекают к делу опытных адвокатов. Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности с участием квалифицированного юриста предполагает:

• Предоставление правовых консультаций с анализом ситуации и выработкой стратегии досудебного и судебного производства;
• Формирование пакета документов в целях заключения мирового соглашения и обращения в суд;
• Представительство и защита интересов граждан в рамках судебных заседаний;
• Контроль над исполнением решения суда.

Оптимальным решением выступает заключение мирового соглашения по определению порядка использования доли в квартире еще до передачи дела в суд. В этом случае потребуется проведение таких мероприятий:

• Представление искового заявления собственником жилого помещения;
• Указание четкой причины своего обращения в суд – признание права или определение порядка пользования квартирой в судебном порядке.

Если ни мировое соглашение, ни решение суда не разрешили противоречий между собственниками, то объект продается в собственность третьих лиц, а вырученные средства распределяются между собственниками. Основанием для таких мероприятий может стать решение суда об определении порядка пользования квартирой. Осуществлять это мероприятие также следует в присутствии опытного адвоката.

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Иск об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности

Исковое заявление составляется в соответствии с требованиями гражданско-процессуального законодательства, но унифицированной формы не имеет.

Поэтому в нем должны содержаться такие сведения:

• наименование органа судебной власти (лучше уточнить в канцелярии или на официальном сайте суда);
• данные истца;
• максимально полные сведения об ответчике (ответчиках);
• указание на участие третьих лиц;
• название документа (в зависимости от исковых требований);
• основание возникновения права собственности;
• размер доли каждого совладельца;
• описание квартиры (количество, размер, расположение комнат, общих помещений и т.д.);
• причина возникновения спора;
• были ли попытки мирного урегулирования конфликта;
• исковые требования;
• сведения о приложенных документах;
• дата составления и подпись истца.

Почему не стоит пренебрегать помощью юриста

Когда суд определит, как должны использоваться помещения в квартире, то каждый из жильцов вправе на свою комнату совершенно спокойно установить замок. Если же другие собственники будут чинить препятствия, то возможно прибегнуть к помощи полиции или судебных приставов.

Перед тем, как начинать работу по определению порядка пользования квартирой полезно пообщаться с юристом. Он изучит ситуацию и предоставит все необходимые консультации. Также специалист расскажет обо всех возможных рисках, которые могут подстерегать на пути к цели.

Если необходима помощь в составлении иска и его поддержка в суде, то юрист также возьмётся за эту работу.

Помните, что самым оптимальным вариантом будет полюбовно договориться о порядке совместного пользования квартирой. Это поможет сэкономить время, нервы и финансы.

В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья

Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.

Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.

Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.

Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.

Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.

Разъяснения Верховного Суда РФ

В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся следующие разъяснения:

Определение порядка пользования судом

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» содержатся следующие разъяснения:

Каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения

Уточняя в процессе подготовки дела к судебному разбирательству фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, и закон, которым они регулируются, следует иметь в виду, что при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

Судебное рассмотрение жилищного спора

Чтобы подать в суд исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением, образец которого представлен ниже, необходимо запомнить следующее.

Установить в принудительной форме правила проживания в конкретном объекте недвижимости можно только в том случае, когда речь идет о предмете спора, находящемся в общей долевой собственности. Если вопросы возникают относительно коммунальной квартиры, в которой для каждой комнаты заведен отдельный лицевой счет, в судебном порядке можно будет только установить правила пользования местами общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор и так далее).

Если спорящие субъекты являются собственниками общего совместного права, необходимо вначале определить размер долей каждого из владельцев недвижимости. Доли устанавливаются либо путем составления соглашения, удостоверенного нотариально, либо в принудительном (судебном) порядке. Если в этом вопросе договориться добровольно также не получается, иски о выделении частей в квартире и определении правил проживания можно объединить в одно дело.

Правила выделения квартирной доли

Как выделить долю в квартире?

Есть ли правила проживания в квартире с долевой собственностью? Выделение или расширение квартирной доли путем пристройки долевладельцем чего-либо (выдел в натуре) – мероприятие, требующее соблюдения некоторых законодательных нюансов и правил.

Они во многом определяются ранее упомянутыми положениями ГК РФ, хотя в некоторых ситуаций не избежать обращения к Гражданско-Процессуальному Кодексу или даже к Уголовному.

В любом случае, в основе всех правил выделения квартирной доли стоят именно положения ГК РФ. Основными из них являются:

1. Каждый собственник общего имущества имеет право на получение доли в нем, соразмерной его внесениям в благоустройство жилища и некоторым другим вещам.
2. Если выдел доли одному из собственников общего имущества осуществляется в неполной мере, но он имеет право на получение компенсации за ту площадь жилища, которую у него отобрали. Естественно, оставить долю себе или получить за нее компенсацию – гражданин должен решать сам.
3. Выдел доли в натуре одним из долевладельцем через пристройку какого-либо жилищного помещения к ранее разделенной собственности может быть осуществлен только при соблюдении ряда обязательных условий (смотрите ниже).
4. В тех ситуациях, когда выделение доли в общей собственности одному из владельцев не может быть осуществлено, остальные долевладельцы обязуются выплатить ему эквивалентную потерянному имуществу денежную компенсацию.
5. Процесс определения выделяемой части, к примеру, квартиры основывается на рассмотрении доказательств потенциальных долевладельцев, показывающих их заинтересованность в получении большей части собственности в полное владение. Определяется размер части имущества исходя из многих факторов: возраст, наличие детей, инвалидность, профессиональная деятельность и другие.

Выдел части собственности в натуре через пристройки – ситуации, которые необходимо рассматривать более подробно. Для осуществления подобной процедуры долевладелец должен соблюсти ряд условий:

• получить разрешение местных административных органов на проведение переустройства жилища;
• согласовать выделение доли с остальными долевладельцами;
• при осуществлении выдела доли в натуре долевладелец обязуется пересчитать размерность расходов. Он должен нести их исходя из нового размера своей доли (исключение – пристройка отдельная собственность лица);
• осуществляя выдел доли таким образом, владелец не должен наносить ущерб общей собственности, в противном случае он обязуется его возместить.

Решением спорных вопросов, возникших при выделении доли в натуре, происходит через суд.

Законно закрепить права на владение долями квартиры долевладельцы могут двумя способами: мирно (заключив соглашение между собой) или через суд. Каждый долевладелец обязуется выполнять пункты такого соглашения или положения вердикта суда.

Споры между жильцами и соседями

Проблемы возникают обычно у близких родственников. Иногда это разведенные супруги, которые вынуждены после расторжения брака жить в одной квартире. А что еще делать, если разъезжаться некуда?
Еще один пример – наследники, которые получили квартиру в совместную собственность. Каким бы большим ни было это жилье, кухня в нем все равно одна, как и ванная. Вот и начинают жильцы ругаться.

Иногда скандалы принимают форму настоящего военного конфликта. Один собственник устанавливает замок в двери своей комнаты, другой – замок на туалет, третий меняет замки входной двери, предварительно выставив вещи «конкурентов» на лестницу.

Лучше не доводить дело до абсурда, а при долевой собственности предложить другому совладельцу решить дело миром, оформив письменное соглашение об определении порядка пользования квартирой. В нем нужно прописать, какие помещения отдаются в распоряжение вам, а какие ему. Для надежности можете заверить этот документ у нотариуса.

Если же сожитель настроен категорично, остается только обращаться в суд. Сейчас дела об определении права пользования жилым помещением или его прекращении в судебной практике уже не редкость.

Распоряжение имуществом и судебная практика по «долевым делам»

Советы юристов

В соответствии с законом распоряжаться своей частью имущества каждый долевладелец может на полном праве собственника. Однако стоит понимать, что он также обременен некоторыми условиями соглашения с другими долевладельцами, либо же решением суда.

Распоряжение и порядок владения практически взаимозаменяемые понятия, поэтому распоряжаться своей долью собственнику необходимо только с соблюдением ранее оговоренных условий и без нарушения прав остальных владельцев.

Учитывая то, что долевая собственность по факту является общим имуществом, прежде чем осуществлять какие-либо существенные действия над ней, важно советоваться с остальными долевладельцами-собственниками (статья 246 ГК РФ).

Судебная практика по, так называемым, долевым делам распространена в России. Рассматривая подобные ситуации, судебные органы используют все представленные выше законодательные положения. В заключение статьи наш ресурс представить вам типовую ситуацию по «долевому делу»:

Разведенные супруги Василий Иванов и Алла Баклашкина решили разделить их 3-х комнатную квартиру (75 кв.м.) по долям. Так как единственная дочь бывших супругов 13-ти лет осталась с матерью, гражданке Баклашкиной и ее несовершеннолетнему ребенку была определена большая часть квартиры (50 кв.м.), то есть 2/3 собственности. По просьбе гражданина Иванова и гражданки Баклашкиной суд определил порядок пользования квартирой, которого должны придерживаться все долевладельцы.

В целом, определение порядка выделения и пользования долей квартиры между ее собственниками – достаточно сложное мероприятие, которое не редко требует обращения в судебный орган. Решение всех спорных вопросов по «долевым делам» преимущественно проводиться на основании 16-ой главы ГК РФ, поэтому для понятия общей сути долевладения собственностью обращайтесь именно к ней.

Судебная практика по установлению правил использования жилых помещений

Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.

Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.

В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:

• невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
• несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
• отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.

Похожие записи:

• За что отчисляют из колледжа в медицинском
• Как поменять водительские права и какой придется заплатить штраф за просрочку
• Сумма прожиточного минимума для пенсионеров в Кемерово в 2023 году