Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Возможные проблемы и способы исключения рисков

Рынок вторичного жилья – активная площадка для преступной деятельности мошенников. Иногда недобросовестность проявляют и простые граждане, вступающие в сделку. Мошенники могут полностью отнять деньги, уплаченные по сделке и скрыться от ответственности.

Наиболее распространённые действия мошенников:

• поддельные документы;
• двукратная (многократная) продажа одной квартиры;
• подмена квартиры;
• продажа чужой недвижимости.

Поэтому при покупке вторички нужно проверять правоспособность документов очень тщательно.

Обычные граждане могут совершать следующие недобросовестные действия:

• не уплатить деньги, не передать ключи от квартиры;
• не выписаться, не выписать несовершеннолетних жильцов;
• скрыть недееспособность собственника;
• скрыть права третьих лиц на жильё;
• скрыть иные проблемы, существующие в квартире.

Определите бюджет и выберите способ покупки

Определите максимальную сумму, которую вы сможете потратить, с учетом всех расходов: стоимость квартиры, комиссия риелтору (если она есть), расходы по оформлению сделки.

Не планируйте бюджет впритык — оставьте деньги на непредвиденные расходы

Если собственных денег не хватает, оформите ипотеку, используйте материнский капитал или попросите в долг.

Если денег хватает и вы не продаете квартиру, это самый простой вариант. Тогда вы просто находите квартиру, оформляете сделку и платите деньги.

Если покупаете новую квартиру и продаете старую, сделку оформить сложнее. Такие сделки называются альтернативными — несколько договоров купли-продажи (продажа старой и покупка новой) заключаются и регистрируются одновременно.

Документируйте все действия с деньгами: перевод, получение, требуйте расписок о получении. Если наняли риелтора, этим должен заниматься он.

Деньги можно передать как угодно: наличными или переводом. Безопаснее всего заплатить деньги через банковскую ячейку или аккредитивные счета.

Через банковскую ячейку. В присутствии продавца и банковских работниках вы вносите деньги, их проверяют и заклеивают в специальный пакет, с подписями покупателя и продавца. Если сделка состоится, вы не сможете их забрать, а продавцу отдадут их после того, как он покажет договор с отметкой о регистрации или ЕГРН с печатью.

Через аккредитивные счета. Это безналичный аналог банковской ячейки. Вы перечисляете деньги на специальный счет, с которого продавец получит деньги после регистрации сделки. Это самый безопасный вариант — ни вам ни продавцу ни придется везти с собой наличные.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по недвижимости рекомендуют начинать покупку квартиры с проверки документов. Что нужно знать покупателю:

• действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
• проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
• если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
• проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
• если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.

Риски покупателя и продавца

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:

1. Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
2. Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
3. Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
4. Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
5. Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
6. Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
7. Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.

Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:

• заниженная цена ликвидной недвижимости;
• невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
• слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
• необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.

Шаг 3. Звонок продавцу

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

1. Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
2. Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
3. Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
4. Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
5. В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
6. Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
7. Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
8. Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

• не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
• кто является собственником жилья;
• есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
• соответствие жилой площади технической документации;
• репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Анализ стоимости вторичной квартиры: сколько денег готовить?

После того, как будет сформирована детальная характеристика требуемого жилья, следует выбрать для себя приемлемую сумму сделки. Здесь следует учитывать и собственные финансовые возможности, и текущие условия рынка, но лучше всего заранее снижать оптимальную цену ниже той суммы, что сейчас есть на руках (или может быть изыскана дополнительно). В процессе сделки покупателей часто поджидают дополнительные юридические, ремонтные, транспортные расходы, а также прочие траты, связанные с переездом и обустройством жилья, например:

• Комиссионные риэлтерские отчисления (если участвовал посредник), которые обычно не превышают 3% от стоимости жилья;

• Затраты на перепланировку, ремонт и декорирование квартиры;

• Приобретение новой мебели или транспортировка старой;

• Расходы на оформление всех требуемых документов.

При обращении к риелторам примерная стоимость квартиры будет озвучена сразу же, однако сложно понять, насколько названная сумма соответствует реальной стоимости. Если нет желания связываться с посредниками, можно пойти на небольшую хитрость, обзвонив несколько агентств и, представившись продавцом жилья, просто детально описать все интересующие параметры искомой квартиры, выдавая ее за свою, чтобы запросить у них предварительную оценку стоимости. Таким образом, получится узнать о нормальной средней цене по заявленному варианту.

Стоит иметь некоторое представление о наиболее весомых факторах, которые определяют общую стоимость жилья:

• Общее количество этажей в доме и этаж расположения квартиры;

• Число комнат с их общим метражом и планировкой;

• Отопление, качество воды, средняя цена за коммунальные платежи;

• Год постройки дома и наличие подвала (который жильцы могут эксплуатировать), а также благоустройство двора;

• Инфраструктура на прилежащей территории;

• Удаленность района от центра и условия общественного транспорта.

Оформление сделки: процедурные вопросы

При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:

• Паспорта продающей и покупающей стороны;

• Сам договор купли-продажи;

• Акт приема-передачи жилья;

• Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);

• Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;

• Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.

Первое что вы видите перед тем как зайти в подъезд — дверь с домофоном. Они станут первоначальной защитой подъезда и квартир от нежелательных посетителей. Дверь должна быть надежной, домофон должен быть рабочим, желательно с полноценным кодом, который не будет написан на входной двери чёрным маркером. Цифровой вариант предпочтительнее аналогового — в последнем нужную комбинацию легко угадать по стертым клавишам.

Бутылки и окурки в подъезде, а также вырванные или поцарапанные почтовые ящики скажут о нежелательных гостях или неблагополучных соседях. Обратите внимание на это, чтобы обезопасить, например, ребёнка, который возвращается со школы один.

Хорошо, когда в подъезде жители спокойно оставляют коляски и велосипеды, а на лестничных клетках благоухают политые цветы. Сразу видно, что тут спокойно и позитивно.

Если ваша квартира на первом или втором этаже, попросите открыть подвал. Сырость или плесень оттуда легко смогут добраться и до вашей квартиры, поэтому лучше сразу знать о них. То же самое и с крышей. Оцените состояние кровли или спросите, когда последний раз был капитальный ремонт. Если крыша течет, это обязательно коснется вашей квартиры, и платить за испорченный потолок будете также вы.

Ради проверенной информации о квартире, её хозяине и прошлых жильцах спросите соседей по лестничной клетке. Они не заинтересованы в её продаже, а значит будут говорить так, как оно есть. Я не стеснялся стучаться, ведь мне тут жить, поэтому важно собрать максимум полезной информации. Заодно и оценивал будущих соседей — начиная с состояния их дверей и заканчивая внешним видом и тем, насколько комфортно с ними разговаривать.

Что надо изучить прежде чем купить?

Проверка квартиры при покупке обусловлена возможностью оспорить сделку и лишить покупателя права владения недвижимостью. Задача предварительной проверки – максимально обезопасить покупателя от риска лишения новой собственности.

Перед совершением сделки обязательно следует проверить ключевые пункты, имеющие решающее значение.

1. Личность продавца:
   • достоверность паспорта;
   • наличие справки из психоневрологического диспансера в качестве подтверждения дееспособности;
   • проверка подлинности доверенности, если продавец – представитель собственника, а не владелец.
2. Документы, подтверждающие право собственности:
   • выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствии с пунктом 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ;
   • договор о покупке, дарении, наследовании или приватизации недвижимости в качестве основания для права реализации.
3. Факт отсутствия дополнительных претендентов на продаваемую собственность:
   • выписка из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных жителей;
   • выписка их ЕГРН об истории жилья (наложенные аресты, обременение жилья и споры о нем).
4. Состояние недвижимости:
   • соответствие кадастрового и техпаспорта реальной планировке;
   • согласование перепланировки в соответствии со статьей 26 Жилищного кодекса, если она имела место.

Похожие записи:

• Работа без заключения трудового договора ответственность работодателя
• Индексация пенсии для инвалидов в 2023 году
• Какие документы надо на материнский капитал