Общее собрание собственников мкд в период пандемии
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общее собрание собственников мкд в период пандемии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поправками в Жилищный кодекс определены правила проведения первого общего собрания в форме заочного голосования с использованием информационной системы. Инициатором такого собрания может быть любой собственник или лицо, осуществляющее управление домом (управляющая компания и др.). Он же исполняет полномочия администратора первого общего собрания. Для проведения последующих собраний в форме заочного голосования с использованием системы в повестку дня обязательно включаются вопросы об определении администратора, порядке приема им решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и о его продолжительности.
Участие собственников подвергает риску их здоровье и здоровье сотрудников УО, ТСЖ, ЖСК. Форма голосования влияет на степень риска, но нет формы, которая исключит любой риск заражения, и вот почему.
Существует три формы ОСС: очная, заочная и очно-заочная. Заочная форма кажется подходящей для ситуации с карантином, но только на первый взгляд.
Во-первых, нельзя провести ОСС в заочной форме, если ранее по этой же повестке не было попытки провести собрание с этой же повесткой в очной форме. Это правило заложено в ЖК, его не меняли в связи с пандемией коронавируса.
Во-вторых, Правительство каждый день ужесточает административную и уголовную ответственность за несоблюдение карантина, вводит новые санкции за нарушения в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Проводя собрание, вы рискуете попасть под ответственность.
В-третьих, инфекционисты говорят о том, что коронавирус COVID-19 может сохраняться на бумажных и других поверхностях несколько дней. Это означает, что опасность сохраняется на бланках решений и на ящиках, куда собственники будут сдавать заполненные решения. В таком случае риску заражения подвергаются люди, которые будут проводить подсчет голосов.
Очно-заочная и очная формы ОСС подразумевают личное присутствие собственников. В условиях соблюдения карантина и самоизоляции люди не смогут принять участие лично, тогда собрание просто не состоится.
Уведомьте собственников о собрании всеми доступными способами
Не ограничивайтесь в способах уведомлении о собрании.
Часто, именно из-за ненадлежащего уведомления о собрании включая и другие факторы, оспариваются решения собраний. Например, не стоит ограничиваться размещением объявления в подъезде дома, поскольку при таком способе уведомления, у членов ТСЖ может быть дополнительный довод в суде. Ведь из-за ограничительных мер передвижения населения уменьшилось, поэтому и вероятность увидеть объявление также мала, а также вероятность ознакомиться с документами, рассматриваемыми на собрании.
Также использование множества способов уведомлений может увеличить вероятность сбора кворума собрания.
Примеры уведомлений:
- разместите краткое уведомление о собрании на платежном документе и укажите контактные данные для уточнения и ознакомления с документами;
- сделайте рассылку информационных сообщений посредством ГИС ЖКХ;
- разместите уведомление в соц сетях и(или) на сайте ТСЖ.
Вместе мы сила: что решается на собрании собственников жилья
Не позднее чем за 10 рабочих дней до даты проведения собрания администратор размешает в информационной системе и направляет с ее помощью собственникам сообщение о том, что собрание состоится, о порядке предоставления отказа от его проведения и правилах доступа к системе не зарегистрированных в ней собственников. Информация об этом также размещается в общедоступных местах: на досках объявлений, в подъездах или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.
Чтобы принять участие в голосовании, собственнику нужно будет зарегистрироваться на сайте, через который оно будет проводиться. После этого ему придет сообщение о дате проведения общего собрания, сроках, порядке голосования и принятия решения. Собственники смогут вынести дополнительные вопросы на голосование. Его длительность может составлять 3–5 дней. Участник голосования должен по каждому вопросу повестки дня дать ответ, выраженный формулировкой «за», «против» или «воздержался», в электронной форме или передать администратору собрания свои решения в письменной форме.
Администратор собрания обязан указать в системе сведения об участнике голосования и о документе, подтверждающем его право собственности на помещение в доме, а также разместить переданные ему собственником в письменном виде решения по вопросам повестки дня в течение часа с момента их получения. Решения по вопросам голосования автоматически формируются в форме протокола и размещаются в системе в течение часа после окончания голосования. Протоколы общих собраний собственников и электронные образы их решений хранятся в информационной системе. Тут же должно быть размещено сообщение об итогах голосования.
Инициатор общего собрания должен разместить в общедоступных местах информацию о порядке голосования для собственников, у которых нет возможности принимать участие в онлайн-голосовании.
Имейте в виду: решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Собственник должен не позднее чем за 5 рабочих дней до даты голосования предоставить лицу, осуществляющему управление домом, письменный отказ от проведения собрания. Отказ будет зарегистрирован и передан инициатору собрания, если им выступает один из собственников.
Правила и требования к проведению рассматриваемого мероприятия регламентирует ст. 45 ЖКРФ. И очередное, и внеочередное голосование ГСЖ начинается с подготовки. Инициатор обязан оповестить жильцов о проведении голосования не позднее, чем за 1/3 месяца. Соответствующее извещение должно быть отправлено в письменной форме заказным письмом или вручено лично каждому владельцу под роспись. В сообщении нужно указать: сведения об инициаторе, форму проведения, геолокацию и время (для очного собрания), дату окончания приема решений и адрес для отправки опросных листов (для заочного). При очно-заочной форме – и дату проведения ОСС в помещении, и сроки голосования при заочном присутствии. Помимо этого, в сообщении показываются вопросы повестки дня. Если на собрании слушателям будут представляться материалы для ознакомления, в извещении указываются электронные ссылки на них или адрес, где их можно найти.
Решения общего собрания заносятся в протокол голосования собственников. Этот документ является официальным и требует корректного оформления по стандартам, установленными Минстроем России. Протокол предоставляется в ТСЖ, управляющую компанию или жилищный кооператив. К нему должен быть приложен реестр голосования собственников
Перед началом очного голосования участники заполняют явочный лист. Каждый из собственников должен предоставить паспорт (или прочий документ, удостоверяющий личность). Данные участника заносятся в явочный лист и заверяются подписью собственника. После этого ведется подсчет участников собрания. Если нужного количества голосов не набралось, может быть принято решение о переносе сроков на 20 минут, чтобы подождать опаздывающих собственников.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Документы, подтверждающие право собственности
Пункт 2 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ устанавливает: «5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: … 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме».
Кроме того, требования об указании в протоколе общего собрания реквизитов документов, подтверждающих право собственности, установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 N937/пр.
Это важно знать: Как передать квартиру в муниципальную собственность
Укажем документы, которые подтверждают право собственности на помещения МКД.
Основания для признания протокола общего собрания ничтожным
Проведение ежегодного или экстренного заседания жильцов могут признать нелегитимным в случае судебного опротестования вынесенного решения. Однако даже при отсутствии искового заявления есть вероятность присвоения статуса «ничтожный».
Зачастую такие ситуации касаются принятия решения по теме, которая не фигурировала в повестке дня.
Но и в этом случае есть исключения из правил:
- в ОСС приняли участие 100% от количества собственников МКД;
- протокол составлялся на сборе, который не имел кворума;
- вопрос входит в перечень полномочия ОСС.
Основания для признания протокола заседания владельцев помещений в многоквартирном доме:
- противоречия нормам и требованиям действующего законодательства;
- нарушение условий формирования документов;
- попрание нравственности.
Правила проведения ОСС
Как уже было отмечено, собственникам рекомендуют организовать инициативную группу, которая займется решением вопросов, связанных с общим собранием. Такая команда включает исключительно владельцев жилой недвижимости в конкретном доме.
Первое собрание данной группы проводится при обязательном присутствии каждого из членов. В ходе этой процедуры определяется время и условия проведения ОСС. Затем составляется и подписывается всеми участниками протокол заседания инициативной группы, в котором отражаются принятые решения.
Важно: собственники, в ходе общего собрания, не вправе менять повестку дня и поднимать другие вопросы.
При проведении ОСС важно соблюдать нормы действующего законодательства. Такой подход сведет к минимуму вероятность судебных разбирательств по принятым решениям. Особенно важно соблюдать ЖК РФ в тех случаях, когда собственники решают сменить председателя ТСЖ либо управляющую компанию.
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
Какие материалы надо подготовить собственникам для ознакомления перед проведением общего собрания?
Для принятия правильного решения собственниками помещений необходимо иметь информацию по вопросам повестки дня ОСС. Например, при принятии решения о выборе управляющей компании необходимо предоставить хотя бы начальные сведения о той или иной компании — количество ее сотрудников, какое количество домов и по каким адресам уже находится в управлении этой компании, а также и другую информацию. Или в чем преимущества такого способа управления, как ТСЖ, с примерами по конкретным адресам. Конечно, не стоит сравнивать новый дом с домом, построенным 30-50 лет назад. Но есть много примеров, когда ТСЖ в старых и малоквартирных МКД вполне успешно работают.
Чем полнее и достовернее будут подготовлены эти материалы, тем вероятнее то, что рассматриваемый вопрос будет принят собственниками положительно.
В сообщении о собрании также целесообразно указать временной интервал в течение суток для ознакомления с указанными материалами. Самый лучший вариант, если с этими материалами можно будет ознакомиться у старшего по каждому подъезду в доме.
Кворум – наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать решения. Определяется какой-либо цифрой или процентным отношением.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Если в повестке дня общего собрания есть вопросы, для решения которых нужно большее число голосов, кворум на собрании определяется по вопросу, для решения которого необходимо наибольшее количество голосов собственников.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Если Вы проводите общее собрание в очной форме, то при отсутствии кворума, в дальнейшем можно провести заочное голосование с той же повесткой дня. Но при этом инициаторам собрания нужно составить акт об отсутствии кворума на очном собрании, подтвержденный листами регистрации, и принять решение о проведении собрания в заочной форме с соблюдением всех установленных сроков. Гораздо проще и быстрее проводить ОСС в очно-заочной форме. При этом вы сэкономите время и деньги, потраченные на подготовку собрания!
При заочной и очно-заочной формах собрания наличие кворума для принятия решений по вопросам повестки дня определяется счетной комиссией по количеству голосов, указанных в письменных решениях собственников, полученных до окончания голосования. Дата окончания голосования собственников должна совпадать с датой в сообщениях о проведении ОСС.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Правила подсчета голосов и оформления результатов заочного голосования
Как и в случае с очными встречами, при заочном голосовании все определяет кворум. Все решения принимаются большинством — для положительной резолюции необходимо получить более 50% голосов всех собственников или ⅔ голосов от общего количества поданных определений.
Голоса подсчитываются только по тем бюллетеням, которые были предоставлены в установленный срок. Для каждого собственника доля голосов своя — она определяется в зависимости от доли недвижимости, которой он владеет, относительно общей площади помещений многоквартирного дома.
Если порядок ответов по какому-либо вопросу был нарушен, то этот пункт решения не учитывается. При этом само решение владельца силу не теряет.
Подсчетом голосов занимается счетная комиссия. Ее собирают перед тем, как инициатор планирует провести собрание собственников. Состав счетной комиссии определяет не инициатор, а жильцы дома многоквартирного дома своим общим решением. При подсчетах голосов члены счетной комиссии учитывают следующие факторы:
- общее количество жильцов многоквартирного дома;
- число проголосовавших владельцев жилой/нежилой недвижимости;
- итоговое количество поданных бюллетеней;
- корректность их заполнения;
- соответствие всего процесса собрания законодательным нормам.
После расчетов комиссия определяет наличие кворума. Если по каждому решению набран требуемый процент, то голосование считается состоявшимся. Теперь необходимо грамотно оформить его результаты.
Итоги сбора голосов отражаются в специальном протоколе. Помимо принятых решений по каждому вопросу повестки дня, в протоколирующем документе указывают расчетные показатели (общее число жителей МКД, количество проголосовавших жильцов и величину кворума), полную повестку дня (все вопросы перечисляются по пунктам).
Обязательное приложение к протоколу — перечень всех собственников жилой/нежилой недвижимости с указанием номеров занимаемых площадей, правоустанавливающих документов и долей в общем объеме голосов.
Получение реестра собственников МКД и подготовка документов для проведения ОСС
Для организации общего ОСС в МКД необходимо получить актуальную выписку по всем собственникам, включая номера квартир (или нежилых помещений), ФИО и количество квадратных метров, находящихся в собственности у каждого физического лица, юридического лица или в собственности Правительства Москвы (города) или Росимущества. Выписка является неотъемлемой частью комплекта документов ОСС для сдачи в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Выписку можно запросить в ГИС ЖКХ (данные Росреестра из Госкадастра и ЕГРН), в управляющей компании (УК, УО) или путем отправки запроса в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании полученных данных необходимо сформировать именные решения собственников помещений, содержащие: дату, повестку дня, указание инициатора проведения общего собрания, ответственного секретаря и членов счетной комиссии. В случае если их нет — добавить в повестку дня пункт голосования об их назначении.
H2 Сроки проведения общего собрания собственников многоквартирного дома Срок проведения ОСС в МКД регулируется законодательно и не должен превышать или быть короче указанного в уведомлении и в бланке решений, но при этом четких ограничений по срокам проведения собраний нет. Согласно ЖК РФ собственники извещаются не позже чем за десять дней до начала очной части собрания, которая в случае отсутствия кворума переходит в очно-заочную форму, окончание которой должно быть указано в извещении, в каждом решении и протоколе общего собрания собственников МКД.
В случае если за указанное на проведение собрания время кворум не набран, продолжать очно-заочный сбор подписей запрещено. Если в указанные сроки документы не сданы в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) или в другой территориальный орган исполнительной власти, результаты собрания признаются недействительными.
Законодательно количество проведения общих собраний не ограничено и собственники могут повторно инициировать проведение ОСС.