Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Что нужно, чтобы создать ТСЖ?
Чтобы организовать ТСЖ в своём доме,нужно созвать общее собрание собственников жилья. На собрании принимается решение о выборе способа управления домом в форме ТСЖ. После того, как вы проведёте собрание, подсчитаете голоса и составите протокол, необходимо в течение 5 дней уведомить органы госжилнадзора (ГЖИ вашего региона) о создании ТСЖ.
Для регистрации ТСЖ в ФНС (федеральной налоговой службе) необходимо собрать пакет документов:
- Заявление о государственной регистрации ТСЖ с заверенной нотариусом подписью;
- Устав ТСЖ, который был утверждён на ОСС;
- Протокол ОСС. Вы можете подать подлинник или нотариально заверенную копию протокола;
- Квитанция об уплате госпошлины.
Глава 2 Система управления ТСЖ как основа его эффективного функционирования.
После образования ТСЖ и регистрации его в качестве юридического лица вопрос о выборе способа управления, как правило, решается в пользу управления ТСЖ.
Действительно, затратив значительные усилия на организацию ТСЖ и имея избранное общим собранием правление, вряд ли целесообразно передать многоквартирный дом управляющей организации, ориентированной на получение прибыли и часто не имеющей ни необходимых материально-технических и финансовых ресурсов, ни квалифицированного персонала.
Однако, осуществив выбор в пользу ТСЖ, следует в первую очередь создать собственную дееспособную систему управления как основу эффективного функционирования ТСЖ.
Вопросу создания такой системы посвящена настоящая глава.
Исходя из изложенных принципов построения организационных систем управления и принимая во внимание особенности организации и функционирования ТСЖ, можно определить, что в конструкции системы управления ТСЖ необходимо: установить форму управления; разработать организационную структуру управления; конкретизировать решаемые каждым структурным уровнем задачи; разработать стандарты предприятия, регламентирующие порядок принятия решений на всех уровнях управления; определить основные блоки системы и задачи, решаемые каждым из них.
Применительно к управлению ТСЖ можно определить три его формы: привлечение к эксплуатации и техническому обслуживанию специализированных организаций, осуществление этого обслуживания и эксплуатации собственными силами и смешанная форма, при которой часть работ по техническому обслуживанию передается специализированной организации, а часть выполняется собственными силами. Важно отметить, что при всех формах управления финансовые ресурсы и ответственность за эксплуатацию МКД находятся целиком в ведении ТСЖ.
Выбор формы управления фактически целиком зависит от состава членов правления: их образования, опыта работы, способности к обучению и освоению специфики управления ТСЖ, чувства ответственности, мотивации к участию в управлении и других деловых и моральных качеств, необходимых для выполнения ответственной, сложной и во многом новой работы.
Учитывая, что в правлении, избранном при организации ТСЖ, вряд ли найдутся профессионалы, способные самостоятельно решать как экономические и организационные, так и технические, связанные с эксплуатацией дома, вопросы, представляется целесообразным на начальной стадии функционирования ТСЖ использовать форму управления, при которой экономические задачи системы управления и организационные вопросы решает правление, а вопросы технического обслуживания и текущего ремонта – специализированная организация по договору с правлением.
Для контроля за деятельностью этой организации по техническому обслуживанию МКД может быть взят на работу профессиональный технический работник со статусом, например, главного инженера ТСЖ. В зависимости от его квалификации и местных условий для оперативного решения отдельных вопросов представляется целесообразным объединить под руководством этого работника несколько рабочих различных специальностей, например, для уборки территории и уходом за лестничными клетками, изъяв эту работу из договора с организацией по техническому обслуживанию. Такая смешанная форма управления должна быть довольно устойчивой и долговременной.
При накоплении определенного опыта и профессиональных навыков управление ТСЖ может целиком осуществляться силами правления. Принимать такое решение надо очень взвешенно, с учетом всех факторов, включая количество домов и квартир в ТСЖ, прилегающей территории, расчетом доходов и расходов на эксплуатацию, возможностью принять на работу соответствующих специалистов. Но даже при такой форме управления, когда техническое обслуживание и текущий ремонт перешли в ведение правления, отдельные элементы этого обслуживания, скорее всего, будут выполняться по договорам, например аварийные работы и некоторая часть текущего и капитального ремонта.
В предлагаемом варианте организационной структуры системы управления ее схема практически не зависит от выбранной формы управления и представлена на рис. 2.2.
Приватизация городом подвалов в многоквартирных жилых домах и приватизация гражданами квартир и комнат в этих домах с последующим объединением граждан в ТСЖ привели во многих случаях к парадоксальной ситуации, когда у одного дома с едиными инженерными коммуникациями и строительными конструкциями оказывалось два владельца: жильцы и город. Это создавало определенные трудности в эксплуатации дома, особенно инженерных сетей и оборудования, размещающихся в подвале. ЖК РФ положил конец такой ситуации, разрешив ее в пользу жильцов, но приватизированные городом до вступления в действие ЖК РФ подвалы так и остались в городской собственности. В главе рассматриваются именно такие случаи и обосновываются предложения по выходу их создавшейся ситуации.
Жилые многоквартирные дома послевоенной постройки строились, как правило, по типовым схемам, в которых подвалам отдавалась роль технического помещения для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования, прежде всего санитарно-технического назначения. В подвалах располагались индивидуальные тепловые пункты (ИТП), водомерные узлы, нижний (обратный) розлив отопления, подающий розлив отопления в бесчердачных и некоторых других домах, распределительные сети («гребенки») розливов отопления и водоснабжения с запорной арматурой, розлив водопровода, подключения к стоякам отопления с запорно-регулирующей арматурой и спускными устройствами, подключения к стоякам водопровода с запорной арматурой, объединительные сети канализации с подключением к стоякам и выпускам.
Подвалы проектировались с учетом того, что эксплуатацией подвала и располагаемых в нем инженерных сетей и оборудования будет заниматься одна жилищно-эксплуатационная организация. Именно поэтому, как правило, на каждой секции дома предусматривался один вход в подвал через тамбур за входной дверью. Водомерные узлы и ИТП отдельного входа не имели; доступ к ним осуществлялся через общий вход и внутренние помещения подвала. Таким же образом осуществлялся доступ ко всем инженерным сетям с запорной и регулирующей арматурой. При этом, учитывая существующий порядок ответственности за эксплуатацию зданий, в том числе подвалов, никаких проблемных ситуаций не существовало.
С началом приватизации такая «гармония» нарушилась. Городские власти произвели государственную регистрацию права собственности города на отдельные помещения подвалов в ряде жилых домов послевоенной постройки. В это же время началась приватизация гражданами своих квартир и комнат. Создалась парадоксальная ситуация: одни владеют частью подвала, другие – квартирами и комнатами и отвечают за эксплуатацию всего здания, но часто не могут попасть в подвал, переданный в аренду или проданный физическому или юридическому лицу.
Ситуация обострилась с образованием ТСЖ, войдя в противоречие не только со здравым смыслом, но и с введенным в действие 1 марта 2005 г. ЖК РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности ряд общих помещений, в том числе подвалы и расположенные в них коммуникации и оборудование, обслуживающее все квартиры жилого дома. Но могут ли эти собственники обеспечить нормальную эксплуатацию инженерных сетей и оборудования, если отдельные помещения подвала, приватизированные городом, находятся в собственности или аренде юридических или физических лиц?
Ответ на этот вопрос становится очевидным, если вспомнить, во-первых, что подвал имеет единственный на каждой секции дома вход, обеспечивающий доступ к оборудованию, коммуникациям и к помещениям, приватизированным городом. Именно поэтому, как правило, попасть в ИТП, водомерный узел или к распределительному узлу с запорной арматурой, не говоря уже о подсоединениях к стоякам, можно лишь через приватизированные городом помещения. Но в таких условиях невозможно обеспечить круглосуточный свободный доступ к указанному оборудованию, уберечь его от несанкционированного воздействия, своевременно предотвратить возникшие аварийные ситуации!
Во-вторых, создаются препятствия для соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, требующих проведения систематического осмотра, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта всего оборудования, коммуникаций и отдельных элементов строительных конструкций. Например, для устранения течи в любом соединении отопительного прибора и подводки к нему необходимо в подвале отключить весь стояк, слить из него воду, устранить указанную течь и вновь запустить стояк. Такая работа может производиться ежедневно, и доступ к узлам подключения стояков отопления должен быть свободным.
Таким образом, можно заключить, что использование подвала в качестве технического помещения для размещения и эксплуатации инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих многоквартирный дом или его часть, предопределяет передачу такого подвала в общую долевую собственность владельцам квартир в этом доме, в первую очередь владельцам, создавшим ТСЖ, ибо оно в той или иной форме осуществляет эксплуатацию дома, включая сети и оборудование, расположенные в подвале.
Из сказанного можно сделать лишь один вывод: приватизированные городом подвальные помещения должны быть переданы в общую долевую собственность владельцам квартир в домах ТСЖ, если в первую очередь рассматриваются именно эти товарищества.
Городские власти должны признать, что решение о прив��тизации подвалов было не самым оптимальным и дальновидным, и Жилищный кодекс это подтвердил. А неверные решения надо исправлять. При возврате подвалов полученные средства за аренду остаются в городе, а вот деньги за проданные подвалы, скорее всего, придется возвращать покупателям. Во всяком случае, эти суммы практически незаметны в бюджете города и несравнимы с положительным эффектом от деприватизации подвалов, которая позволит обеспечить эффективную эксплуатацию жилых домов и снизит связанную с этим социальную напряженность. Решение вопроса остается за городским правительством.
Однако до выхода такого решения ТСЖ может обратиться в суд с соответствующим иском. При юридически грамотно составленном иске с последовательным обоснованным изложением материала, отражающего основные моменты, изложенные выше, безусловно, можно рассчитывать на успех. При этом следует представить суду техническое заключение проектно-строительной организации, подтверждающее, что в конкретном доме подвал соответствует типовой схеме.
К сожалению, приходится констатировать, что городские власти Санкт-Петербурга и руководители многих других регионов РФ под разными предлогами не соглашаются на возврат подвальных помещений в общую долевую собственность владельцам квартир, объединившихся в ТСЖ, а районные и городские суды поддерживают позицию властей. Налицо пример явного игнорирования не только здравого смысла и требований технической эксплуатации жилых зданий, но и правовых норм, регламентирующих условия отнесения подвалов к общему имуществу МКД.
При существующих обстоятельствах решение вопроса могут взять на себя ассоциации и объединения ТСЖ, имеющие значительно большие возможности, чем отдельно взятое ТСЖ.
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
Назначение руководителя ТСЖ
В зависимости от положений утвержденного Устава, существует несколько способов избрания председателя Товарищества:
- путем избрания на общедомовом собрании;
- путем избрания руководителя членами правления ТСЖ из их числа.
Обязательным условием законности выборов становится наличие в повестке собрания соответствующих пунктов, а также отражение итогов голосования в протоколе. Руководитель ТСЖ избирается на срок, указанный в Уставе некоммерческой организации, но не превышающий двух лет. Оформление же сотрудника включает в себя:
- издание приказа о вступлении в должность;
- составление срочного трудового договора;
- подача заявления для оформления руководителя в ФНС;
- получение выписки из ЕГРЮЛ.
Куда подается жалоба?
В случаях, когда проблему, возникающую между собственниками и ТСЖ, не удается решить на общем собрании или путем обращения к председателю, не удовлетворенный качеством предоставляемых услуг гражданин вправе обратиться с жалобой в:
-
Жилищную инспекцию. Данный контролирующий орган вправе обжаловать своими постановлениями действий Товарищества собственников жилья, а также провести проверку:
- технического состояния МКД;
- качество предоставляемых ресурсов и услуг;
- состояние конструкций, коммуникаций и инженерных сооружений;
- соответствие работы некоммерческой организации действующему законодательству.
- Роспотребнадзор. Орган, защищающий права потребителей во всех сферах. Именно поэтому, при отказе в рассмотрении жалобы в ТСЖ, потребитель жилищно-коммунальных услуг вправе обратиться за защитой в компетентный орган, который впоследствии проверит законность действий некоммерческой организации.
- ФНС. Если нарушения, допущенные ТСЖ, касаются неправомерного пользования денежными средствами собственников, последним следует обратиться в налоговую инспекцию для проведения дальнейшей проверки.
- Прокуратуру. Еще один способ привлечь нарушителей к ответственность – обратиться в Прокуратуру. Органы государственного надзора обязаны провести проверку по факту поступившей жалобы и привлечь к ответственности нарушителей.
- СУД. Обращение в данную инстанцию становится крайним способом решения конфликтной ситуации. Поскольку судебное разбирательство предполагает собой затраты, начинать тяжбы следует лишь в случае, когда обращение в вышеперечисленные инстанции не принесло желаемого результата.
Составление заявление в суд – ответственное мероприятие, поэтому, для успешного завершения дела истцу стоит воспользоваться услугами компетентных специалистов.
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Понятие и особенности товарищества собственников жилья, порядок создания товарищества собственников жилья
Объединение граждан для совместного управления своими делами в такую организационно-правовую форму, как «товарищество», известно цивилистике достаточно давно. Данная форма объединения граждан ведет свою историю от института societas (договор товарищества), существовавшего еще в римском праве, которое не признавалось юридическим лицом.
Применительно к организационно-правовой форме объединения граждан в жилищной сфере возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В законе собственникам приватизированных жилых помещений предоставлялось право создавать товарищества. После этого возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», в ст. 1 и ч. 1 ст. 8 которого под термином «кондоминиум» понималось товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере. И одновременно под этим же термином понималось недвижимое имущество, которое являлось объектом общего пользования многоквартирного дома и относилось к общей собственности. Во исполнение данного закона в Указе Президента РФ от 23.10.1993 № 2275 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В отличие от законодательных актов Временное положение более подробно регламентировало правовое положение объединений собственников жилых помещений. Потом был принят Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Почему же сразу после сдачи дома его владельцы отдают предпочтение товариществу, а не другим формам управляющих организаций?
Почему же такая организационно правовая форма предпочтительнее для жильцов?
Все дело в том, что в состав товарищества собственников жилья входят непосредственно сами жильцы.
Это значит, что в составе управляющей структуры есть лица, напрямую заинтересованные в том, чтобы их дом имел надлежащий ремонт, а также находился в хорошем состоянии.
Но не стоит думать, что данная организация управляется хаотично его владельцами. На самом деле эта организация имеет четкую структуру, которая функционирует на благо всех проживающих в доме.
В данной статье мы ставим целью ознакомление с принципами работы данной организации, а также подробное изучение органов, которые играют важную роль в управлении, их функционирование, способ работы и осуществления своих функций.
Узнайте на нашем сайте, как создать ТСЖ, в частности в многоквартирном доме, как зарегистрировать ТСЖ в ГИС ЖКХ, а также заключить договора с собственниками на обслуживание.
Создание товарищества собственников жилья
Создание ТСЖ является одним из эффективных способов управления общедомовым имуществом владельцев квартир (и иных помещений) в жилом многоквартирном доме.
Значимые вопросы подлежат решению путем проведения общего собрания, в котором участвуют все собственники.
Зачастую не все собственники помещений отдают свое предпочтение в пользу товарищества, а желают передать управление управляющей компании.
Для того, чтобы сделать правильный выбор между этими двумя способами управления, нужно учитывать, что ТСЖ – это некоммерческая организация, которая не преследует своей главной целью финансовую прибыль.
Возможны ситуации, когда управляющие компании недобросовестно относятся к выполнению своих обязанностей, при этом получают средства с жильцов.
Как поменять УК на ТСЖ в 2023 году?
Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.
Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.
Для осуществления перехода из УК на ТСЖ необходимо, чтобы 50% собственников (и выше) проголосовало за создание ТСЖ, а также вступило в члены ТСЖ. Тогда такая форма управления считается легитимной, рабочей.
Остальные лица, которые не вступили в членство ТСЖ, должны соблюдать все правила, исполнять волю большинства. Специалисты настоятельно рекомендуют вступать в членство, потому что таким образом можно влиять на решения общего собрания собственников.
Итак, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, рассмотрим ниже:
Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 — 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.
Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.
В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |