Как оформить доверенность на продажу доли квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить доверенность на продажу доли квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При оформлении доверенности для продажи жилья необходимо помнить о мерах безопасности. Наделяя полномочия свободно распоряжаться и выступать от своего имени, владелец доли должен контролировать, чтобы все совершаемые представителем действия полностью отвечали интересам доверителя.
Выделим основные моменты:
- Если собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься продажей доли, он может передать полномочия другому лицу. Для этого оформляется доверенность.
- Документ будет признан действительным только в случае, если он оформлен на официальном бланке и заверен нотариусом.
- Реквизиты доверенности вносятся в электронную базу. Через нее можно проверить подлинность документа.
- По желанию доверителя или при наступлении особых обстоятельств доверенность может быть признана недействительной.
- Гражданин в любой момент по заявлению может отменить документ.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Особенности доверенности на продажу доли в квартире
Доверенность на продажу доли в квартире составляется исключительно в письменном виде. Законом предусмотрена определенная форма и порядок. Данные о документе нотариус вносит в общедоступный реестр.
По назначению доверенности разделяют на три вида:
- генеральная — согласно этому документу, доверенное лицо имеет право совершать юридические сделки от лица доверителя, снимать денежные средства с его счетов и представлять его интересы в государственных органах;
- специальная — в доверенности прописаны все права, которыми наделено доверительное лицо в отношении конкретного дела;
- разовая — оформляется для совершения разового мероприятие (подача документов в госструктуру, сбор справок и т. д.).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Образцы доверенностей
Доверенность может быть составлена в разных вариациях:
- Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
- Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
- Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.
Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!
Какие полномочия предусматривает доверенность на продажу доли квартиры
Как и любая собственность, доля в праве на квартиру может быть доверена владельцем третьему лицу для продажи. Такие доверенности выдаются лицам, которые являются полностью дееспособными. Обычно ситуация возникает, когда собственник по какой-либо причине самостоятельно не может заниматься продажей своей доли в квартире или при подмене поручением договора купли-продажи (фактически, скрытой продажи части квартиры). Во втором случае стороны рассчитываются после того, как собственник выдает доверенному лицу (в данном случае – покупателю) доверенность на продажу доли квартиры и расписку в получении денег. После этого собственник не принимает никакого участия в процессе дальнейшего оформления квартиры.
Полномочия, которыми по доверенности наделяется доверенное лицо, очень разнообразны и продиктованы действиями, которые нужно совершать при продаже части квартиры. В доверенность входят следующие действия:
- Сбор и оформление необходимых документов на квартиру.
- Заключение договора продажи, расчет с собственником и передача квартиры по акту.
- Оформление договора предварительного авансирования и прочих предварительных договоров.
- Различные действия по регистрации квартиры.
- Представление интересов собственника в различных учреждениях: банках, государственных и муниципальных организациях и пр.
Конкретный размер части собственности в тексте доверенности можно не указывать. Достаточно написать, что вся часть принадлежащей собственности поручается к продаже.
Некоторые особенности доверенности
В отношении продажи долей жилья Гражданским кодексом предусмотрены особые условия. В частности, приоритет покупки продаваемой доли имеют совладельцы квартиры. До продажи доли третьему лицу в течение одного месяца они имеют право приобрести ее по аналогичной стоимости. Если такое приобретение в течение месяца не состоялось, то продавать долю квартиры можно другому лицу.
Доверенность включает полномочия лица, которое официально уведомляет собственников о намерении продать свою часть квартиры за конкретную цену. Заявление о таком намерении оформляется нотариально. В нем свидетельствуется подлинность подписи представителя владельца и заказным письмом совладельцы извещаются о намерении продажи владельцем своей части. По истечении одного месяца при неполучении от совладельцев квартиры ответа, нотариус выдает поверенному лицу Свидетельство перехода права на долю квартиры, которое следует предъявлять в Росреестр.
Совладельцы могут отказаться от покупки доли, для чего им нужно самим обратиться в нотариальную контору и оформить отказ нотариально. Таким образом, обязанность уведомлять их о продаже доли квартиры теряет силу, а на регистрацию в соответствующий орган будет представлен заверенный нотариально отказ от покупки этой доли.
Где оформить доверенность на продажу квартиры
Любая форма доверенности подлежит обязательному нотариальному заверению. Для это стоит обратиться в нотариальную контору. В ряде случаев законом предусматриваются исключения в отношении заверителя:
- вышестоящее руководство воинской части (если доверитель военнослужащий);
- начальник колонии (если доверитель заключенный);
- руководитель геронтологического учреждения;
- главный врач медицинского учреждения и т.п.
Индивидуальность доверенности при отчуждении недвижимости
Каждая сделка, сопряженная с отчуждением квартиры, носит индивидуальных характер, что не может не отразиться на перечне полномочий в доверенности, указание которых носит обязательный характер. Есть ситуации, где до отчуждения в сделке нужно осуществить конкретные действия, без которых совершение процедуры продажи квартиры невозможно.
Например:
- В квартире сделана перепланировка, но без согласования. Для этого стоит ее узаконить через суд, для чего необходимо представительство, что и указывается в доверенности.
- Собственником или собственником-совладельцем жилья является ребенок, не достигший совершеннолетия. Для чего нужно представление его интересов в органах опеки, у нотариуса и т.п. В этом случае обязательно указание такого пункта в доверенности.
- На квартиру имеется лишь раннее удостоверение о собственности (данные не внесены в Россреестр, стоит получить новую выписку из ЕГРН).
Срок действия и признание недействительной
Какой срок действия будет предусмотрен для доверенности – решает только сам доверитель. Если период не указан, то действовать она будет до одного года с момента составления (пункт 1 статьи 186 Гражданского кодекса).
Если не указана дата ее совершения, она будет считаться ничтожной.
Также доверенность признается недействительной (ничтожной), если не соблюдены возрастные и иные критерии:
- доверитель не достиг четырнадцати лет;
- доверитель подписал ее в отсутствии законного представителя (если ему нет 14-18 лет);
- лицо недееспособно (решение суда);
- период действия закончен (недействительна);
- оформление было произведено под давлением, или человек находился в состоянии аффекта и т.п.
Общие риски при покупке квартиры по доверенности
Доверенность окажется поддельной
Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.
С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.
Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки
По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.
Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.
В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.
Невозможно проверить адекватность собственника
По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.
Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях
Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.
Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.
Что должно содержаться в доверенности на продажу квартиры
Требуется обратить внимание не только на сроки действия доверенности, но и на весь текст документа. В нем прописываются полномочия доверительного лица, которые представлены общими фразами или конкретными действиями. К общим фразам относят назначение доверительного лица представителем доверителя, а к конкретным – указывают факт продажи квартиры (поиск покупателя, подача документов в госучреждения, получение денег).
В доверенности должны быть указаны следующие моменты:
- время и место составления документа;
- паспортные данные доверителя и доверительного лица;
- адрес постоянной регистрации обеих сторон;
- адрес квартиры, которая продается доверенным лицом (если продается только доля, это указывают в тексте) – важно помнить, что фактический адрес должен совпасть с данными кадастрового паспорта;
- данные о госучреждениях, где доверенное лицо может представлять интересы собственника квартиры;
- факт наличия прав на получение денежных средств от покупателя – зачастую указывается необходимость перечисления денег на банковский счет (в доверенности можно указать конкретно счет и наименование банка);
- наличие прав у доверенного лица на передачу полномочий третьему лицу – если это есть, нужно прописать данные, кому именно разрешается передать права.
Почему доверенное лицо не может продать квартиру самому себе? Доверенность – это особый документ. Оформлять её нужно только на человека, которому доверяешь.
Если документ выдаётся риелтору, то нужно чётко прописывать все его полномочия.
Статистика утверждает, что именно риелторы чаще всего становятся участниками махинаций и проводят преступные манипуляции с доверенностями.
Самая распространённая схема выглядит так: сотрудник компании получает полномочия сбора и подачи документов, затем дублирует правоустанавливающие документы на квартиру, подделывает подпись в договоре, составленном в простой форме отчуждения недвижимости (то есть без заверения нотариуса), и перерегистрирует право собственности на своего подельника. Остаётся всего лишь продать квартиру.
Закон предусматривает защиту прав владельца недвижимости: ни один вид доверенности не делает доверенное лицо собственником.
Помимо того, доверенное лицо не имеет право совершать сделки в отношении себя лично.
Это означает, что даже при наличии генеральной доверенности он не может продать квартиру себе.
Сделка по доверенности всегда вызывает сомнения у покупателя, поэтому недвижимость обычно продаётся по более сниженной цене. И продавцу стоит об этом знать, прежде чем принять подобное решение.