Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа квартиры через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Что нужно сделать перед заключением договора купли-продажи
Начнём с того, что необходимо проверить у продавца до составления самого договора.
- Запросить выписку из ЕГРН. Так можно проверить собственников квартиры, обременения (залог, ипотека, арест). Выписка должна быть свежая, взятая незадолго до составления ДКП.
- Попросите продавца предоставить документы, на основании которых он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, наследство, свидетельство о приватизации и т.д.
- Запросите справку о том, что в квартире никто не прописан. Её можно взять в МФЦ или администрации.
- Если продавец в браке, пусть предоставит нотариальное согласие супруга на сделку (или брачный контракт).
- Не забудьте проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке квартиры. Узнайте, есть ли у продавца хотя бы один ребёнок, рожденный после первого января 2020 года, или двое, один из которых рождён в 2007 году, — в таком случае стоит узнать из выписки ЕГРН, был ли использован при покупке материнский капитал. Если это так, а доли детям не выделены, то с квартирой лучше не связываться: проблемы с ней точно будут, причём вплоть до потери жилья, когда сами дети или ответственные органы подадут в суд за нарушение прав несовершеннолетних.
- Попросите у продавца справку из психоневрологического диспансера (ПНД) о том, что он не состоит на учёте и не имеет психических заболеваний. Это необязательный документ, но он может помочь избежать мошенничества: квартиры продают в ужасном состоянии дешевле рыночной цены, а после, когда покупатель делает в ней ремонт, идут в суд и требуют жильё обратно — и сделку признают недействительной. Поводом иска становится как раз психическое заболевание продавца.
Порядок оформления договора
Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:
1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.
2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).
3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.
4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.
5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.
Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.
Документы, используемые при составлении ДКП на квартиру
|
Бумаги для продавца |
Документация для покупателя |
|
|
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Дополнительный пакет документов для сделки:
— Свидетельство о смерти. Необходимо в том случае, если супруг владельца квартиры умер.
— Предыдущий договор купли-продажи.
— Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо. Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью. Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в
- oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
- oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
- oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
- инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
- cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
- итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
- дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
- cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
- пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
- пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
При заключении договора на продажу квартиры образец юридически правильно оформленного документа – это только часть задачи.
Вторая значительная часть — это последующие этапы процедуры, в частности, вопрос передачи денег. На первичном рынке жилья этот вопрос решается элементарно — проводится расчет с юрлицом (застройщиком) безналичным способом по условиям, прописанным в изначальном соглашении с ним. А вот на вторичном рынке сложнее – тут уже речь идет о наличности, и вопросы безопасности денежных средств выходят на первый план.
Существует несколько способов решения данной проблемы, и участники могут выбрать расчет:
- наличными;
- с помощью банковской ячейки;
- через доверенность или депозит нотариуса.
✅ Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо
Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.
|
Покупатель |
Продавец |
|
|---|---|---|
|
Несовершеннолетний (ребенок 14 лет) |
Составляется и подписывается договор родителем или официально назначенным опекуном. |
Возможно только при согласии родителей (опекунов) и органов опеки и попечительства. Сделку от имени ребенка заключает законный представитель (родитель, опекун). |
|
Несовершеннолетний (ребенок от 14 до 18 лет) |
В таком возрасте ребенок вправе представлять свои интересы и заключать сделки самостоятельно. Но юридическую силу они будут иметь только при наличии письменного разрешения законного представителя (родителя, попечителя). |
Продавать свое имущество несовершеннолетний старше 14 лет может только при необходимости. Оправданность сделки определяет орган опеки и попечительства, о чем выдает соответствующее постановление. |
|
Недееспособный гражданин (совершеннолетний, но лишенный права самостоятельно совершать юридически значимые сделки) |
Гражданин, лишенный дееспособности, не вправе участвовать в составлении договора и заключении сделки. Всю ответственность за него несет опекун, который может приобрести своему подопечному квартиру. |
Отсутствие гражданской дееспособности усугубляется строгим ограничением на отчуждение жилья недееспособных собственников. Представитель такого лица может продать его квартиру в исключительных случаях, когда этого требуют интересы подопечного, и есть разрешение органов опеки и попечительства. |
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.
- С помощью нотариуса
Оформление купли продажи квартиры с участием нотариуса дает одно преимущество – юриста. Именно он несет всю ответственность за правильность составления договоров. Плюс ко всему нотариально заверенные документы фиксируют любое юридическое действие.Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и как их проверить. Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски. - Самостоятельное оформление
Данный вид оформления позволяет продавцу самому контролировать все этапы купли-продажи. Преимуществом самостоятельного оформления купли-продажи квартиры является экономия денежных средств на риелторе и нотариусе, а также личный контроль над всем процессом сделки. Минусом этого варианта является трудоемкость и затянутость процедуры, требующей много времени и знания некоторых законов. - С помощью риелтора
Риелтор – специалист, занимающийся операциями с недвижимостью. В процессе оформления купли-продажи он является главным помощником. Функции, которые выполняет риелтор: - помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
- организация просмотра и показа квартиры;
- решение о сроках проведения сделки;
- организация проведения оплаты задатка или аванса;
- консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
- проверка предоставленных документов;
- организация сделки и расчета.
Плюсом работы с риелтором можно считать экономию своего времени. Минус – денежные затраты. Как видно из функций работы риелтора, данные вопросы можно решить и самостоятельно (при определенных начальных знаниях).
Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой
В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:
- аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
- продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
- аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.
Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.
Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.
Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.