Что нужно знать о разделе и объединении земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать о разделе и объединении земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2022 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2022 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.

Особенности объединения земельных участков в 2022 году

Под процедурой объединения участков земли понимается совокупность кадастровых работ, итогом которых будет получение собственником кадастрового паспорта (выписки) новообразованного земельного участка. Объединению подлежат только те земельные участки, чьи границы были официально закреплены в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2012 г. При несоответствии хотя бы одного из участков этим нормам, перед началом процедуры объединения потребуется уточнить площадь и границы земли собственника.

Земельным законодательством установлены общие требования, по которым проводится объединение земельных участков (раздел). Участки должны соответствовать следующим требованиям:

• Участки земли принадлежат на момент объединения на праве собственности одному владельцу или находятся в долевой собственности у двух и более хозяев (при условии получения официального согласия всех собственников).

• Расположены в пределах одного и того же муниципального образования.

• Имеют одинаковое целевое значение и относятся к одной категории земли.

• Имеют общую границу, то есть являются смежными.

Объединение земельных участков

Слияние двух и более земельных наделов в единую территорию – наиболее распространенная практика, применяемая в земельном праве. Причинами соединения может послужить желание владельца увеличить размер участка для обеспечения собственных нужд (застройка, ведение ЛПХ), повышение его продажной стоимости, упрощение процесса учета недвижимого имущества и прочее.

Результатом объединения становится регистрация в Росреестре нового землевладения, имеющего свой межевой план с обозначенными границами, инвентарный (кадастровый) номер, адрес или координаты местоположения, а также относящийся к определенной категории и виду целевого использования. В то же время информация об участках, подвергнутых слиянию, удаляется из ЕГРН и фактически они перестают существовать как самостоятельные объекты недвижимости.

В отношении образовавшегося участка у владельца (владельцев) появляются права собственности, вытекающие из формы владения наделами до их объединения. Если объединяемые территории принадлежат одному человеку – после слияния право распоряжаться землей переходит к их законному владельцу в единоличное пользование. В случае объединения участков, находящихся в собственности у двух и более лиц, получившийся земельный надел поступает в их общее владение.

Разрешенным считается слияние любых участков, если данные действия не противоречат основным нормам закона. Ограничения налагаются при соединении земель, предоставленных гражданам или организациям в бессрочное или пожизненное владение – в этих случаях присоединить один участок к другому можно лишь при условии их принадлежности одному человеку. Допустимым считается слияние земельных наделов, если в отношении любого из них действует обременение – вследствие чего под залоговые обязательства попадает весь полученный участок.

Постановление об объединении

По заявлению владельца местные органы власти назначают комиссию для изучения вопроса о возможности слияния указанных земельных объектов и согласуют принятое решение с архитектурным отделом муниципалитета. Далее готовится проект постановления о соединении земель, который рассматривается на заседании горсовета и подписывается главой администрации. Завершающим этапом успешного получения разрешения на объединение участков считается процедура присвоения новообразованному земельному наделу фактического адреса.

Постановление о соединении участков выдается их владельцу в приемной администрации при личном визите. При отказе в слиянии — уведомление о нем поступает собственнику в письменном виде в срок до 7 рабочих дней со дня вынесения постановления. Если принятое администрацией решение не устраивает владельца, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Объединение соседних наделов в 2022 году

Новшества объединения участков земли в один в 2022 году появились после того, как заработал закон о садоводах и огородниках; Земельный кодекс также исправлялся. Так, например, по закону разрешено переводить садовые участки в земли ИЖС (в определенных случаях).

Изменения коснулись и терминологии: все дачники стали садоводами и огородниками. Соответственно, изменились и названия участков: вместо дач появились сады и огороды, а вместо дачи или дачного дома – жилой дом. Дачная реформа дает право владельцам садовых участков возвести капитальное жилье и оформлять прописку.

Подобные нововведения необходимы, чтобы избавиться от правовых неопределенностей, в том числе и при слиянии соседних наделов. Между тем, сохраняется норма о том, что объединить смежные наделы могут только их собственники. Если вы арендуете пару соседних участков и планируете их объединить, за согласием (получением разрешения) придется обращаться к хозяину земли. Если арендодатель не будет возражать, вы сможете оформить все нужные документы.

Алгоритм объединения землевладений

Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.

Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.

Проведение кадастрового учета и регистрации прав на вновь образованный надел земли может осуществляться следующими способами:

1. путем обращения в территориальный отдел Росреестра;
2. путем подачи документов в учреждение Многофункционального центра;
3. путем заполнения электронной формы заявления через портал госуслуг.

В каждом из перечисленных случаев заявитель должен представить стандартный пакет документации, перечень которой определен Федеральным законом № 218-ФЗ.

В состав документов для проведения процедуры объединения земельных объектов входят:

• правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН);
• договоры аренды, а также разрешение арендодателя на объединение земли;
• межевой план, изготовленный кадастровым инженером;
• общегражданские паспорта правообладателей смежных участков;
• заполненный бланк заявления для постановки объекта на учет и проведения регистрационных действий;
• платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.

Решение собственника о соединении земельных участков в один

Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.

Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.

По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.

Кадастровая регистрация объединенного участка

После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:

• внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
• все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
• если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.

Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.

Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».

Алгоритм процедуры объединения отдельных территорий

После подачи заявления одним или несколькими собственниками, работниками соответствующих служб производятся следующие поэтапные действия:

1. Проверка предоставленных документов на каждый земельный участок. При этом сверяются данные государственного реестра с предоставленным планом территории, особое внимание уделяется расположению границ. Если выявлены несоответствия, рекомендуется провести повторное межевание.
2. Оформление и подписание в кадастровой палате документа под названием Соглашение заинтересованных сторон.
3. Заверение межевого плана территории владельцем и передача его на проверку специалистам кадастровой палаты.
4. Получение кадастрового паспорта (на его оформление отводится пять рабочих дней).
5. Регистрация прав собственности на новообразованный участок, полученный в результате объединения.
6. До оформления кадастрового учёта рекомендуется получить присвоенный адрес своего надела.

Условия, без которых невозможно объединение

Прежде чем начинать объединение, следует выяснить, не существует ли запретов и препятствий для данной группы участков. Законодательные акты выдвигают ряд ограничений при проведении действий по изменению границ и площадей участков. В случае невыполнения любого из нижеперечисленных условий, объединение может не состояться или впоследствии может быть признано незаконным. В числе обязательных требований к объединяемым площадям выделяют следующие:

• наличие общей границы (межи);
• земля должна находиться в собственности одного или нескольких лиц;
• можно объединять земли одинаковой категории;
• получение согласия всех дольщиков;
• месторасположение исходных участков в пределах одного населенного пункта или муниципального образования;
• соблюдение установленных предельных норм по размерам и другие.

Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.

Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.

После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.

Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.

Определить точную сумму денежных средств, которая потребуется на объединение земель, сложно, так как она будет зависеть от многих факторов и индивидуально от каждого участка. Существует несколько критериев, из которых складывается общая сумма затрат:

• сложность работ, необходимых для проведения межевания нового участка;
• площадь объектов, так как от общей площади зависит и сложность работ;
• доступность подъезда техники, чем удаленнее объект, тем дороже будет стоимость выполненных специалистом работ;
• необходимость в дополнительных затратах для получения некоторых услуг, в связи с определенными обстоятельствами;
• отсутствие обязательных документов и необходимость в их получении или восстановлении.

Назвать точную сумму предстоящих затрат вам сможет специалист после непосредственного выезда на участок и его осмотра.

Как выполнить процедуру?

При объединении примыкающих друг к другу участков земли есть определённый алгоритм, которому необходимо следовать, чтобы шаг за шагом провести процесс слияния.

1. Консультация у кадастрового инженера. Этот специалист подскажет в зависимости от ситуации:
   какой потребуется перечень документов для оформления;
2. есть ли шанс объединить участки в конкретном случае;
3. есть ли законные ограничения;
4. какие требования необходимо выполнить перед подачей документов.
5. Выбрать коммерческую или государственную кадастровую организацию и заключить с ней договор.
   При выборе организации внимательно изучите разрешительную документацию оборудования для геодезии и насколько квалифицированы специалисты. Это напрямую повлияет на результат.
6. Кадастровая организация проведёт требуемые геодезические измерения, установит координаты объединённого участка. Границы будут согласованы с соседями смежных участков. Имея эти данные, кадастровый инженер в специальной программе создаст межевой план в электронном виде. Как только план окончательно готов, инженер его подписывает своей электронной подписью.
7. Выдача кадастровой организацией межевого плана, подготовленного инженером. Результат передаётся заказчику в электронном виде.
8. После получения электронного носителя с планом, его необходимо передать в местное отделение Росреестра – через МФЦ или госуслуги и подождать результаты постановки нового участка на кадастровый учет.

Пересечение смежных земельных участков

По закону пересечение участков, то есть смещение одного в сторону другого, является кадастровой ошибкой. Чаще всего владения пересекаются по вине геодезистов, которые по каким-либо причинами не стали выезжать на местность для, например, уточнения особенностей ландшафта. Но, кроме этого, пересечение может произойти из-за:

• незаконного расширения жилой площади владельцем (за такое нарушение может последовать даже уголовная ответственность);
• продажа земли без согласия с органами кадастрового учёта (за такое деяние нарушитель подлежит административной ответственности);
• технологическая ошибка, сбой электронных геодезических данных.

При любом варианте данная проблема требует серьёзного разбора, нередко даже в судебном порядке. Бывает, что расширение границ происходит в сторону незаселенных территорий, что может в некоторых ситуациях принести пользу местному самоуправлению или хозяйству (уход за землёй, восстановление плодородных качеств и т. п.). В таком случае, если польза будет доказана, жалоба, поступившая на собственника, аннулируется и судом не рассматривается.

Требования законодательства

Нормативные акты предусматривают ряд требований для участков, которые собственники намерены объединить. Если хотя бы одно из них нарушается, процедуру относят к незаконным.

Стоит детально рассмотреть действующую систему требований, которая включает следующее:

• объединять разрешается исключительно смежные (те, которые располагаются рядом) участки,
  участки должны пройти процедуру межевания определения границ прохождения,
• в кадастровом реестре должна содержаться информация о межевании участков, в противном случае собственники обязаны осуществить данную процедуру до подачи заявления на объединение,
• категория должна быть одинаковой для всех участков, в то время как относительно разрешения на использование таких ограничений не устанавливается (в связи с тем, что собственник участка, полученного в результате объединения, устанавливает новый вид использования),
• участки должны относиться к одному населенному пункту и размещаться в его пределах,
• земельные участки, которыми владелец имеет право пользоваться бессрочно или безвозмездно или в качестве имущества, которое относится к наследуемым пожизненно, разрешается объединять только одному лицу, имеющему право собственности,
• разрешение на использование объектов недвижимости сохраняется и после объединения участков,
• в результате процедуры не должны возникать препятствия для использования и охраны земли, а также помехи, которые не позволяют размещать постройки или ограничивают доступ к ним,
• объединенные участки не должны вклиниваться в границы или нарушать их целостность,
• процедура осуществляется исключительно при условии соответствия требованиям законодательства, которое устанавливает нормы размеров для объединенных участков.

Важно! Площадь, полученная в результате процедуры объединения участков земли, не должна превышать максимальный граничный предел, указанный в правовых актах.

Похожие записи:

• Ветеран Труда Льготы В 2021 Году В Тульской Области
• Сертификат молодая семья 2023 Тольятти
• Возврат имущественного вычета в 2023 году у работодателя