Какие особенности расселения из аварийного жилья, если имеется другая жилая недвижимость в собственности, 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие особенности расселения из аварийного жилья, если имеется другая жилая недвижимость в собственности, 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Важно! Чтобы признать квартиру непригодной для дальнейшего проживания, собственнику ветхого жилья необходимо написать заявление в межведомственную комиссию по месту регистрации. Такое право имеет только владелец квартиры (дома).

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Действующие схемы расселения

Переселение жителей ветхого жилья осуществляется по трем схемам:

1. Если здание объявлено непригодным для проживания и подлежит сносу без реконструкции, расселение производится с учетом статуса жильцов. Отселение семьи квартиросъемщика сопровождается аннуляцией договора социального найма и оформлением нового соглашения на получение равноценной квартиры в этом же районе.
2. Вместо сноса дом подлежит реконструкции и на этот период его обитателям выдается жилое помещение из муниципального маневренного фонда.
3. Собственник может взять вопрос поиска нового жилья на себя (например, если хочет переехать в другой регион) и получить денежную компенсацию в размере установленной комиссией рыночной стоимости старой квартиры.

Закон о ветхом и аварийном жилье в 2021 году

Программа расселения из ветхого и аварийного жилья начала свое действие еще в 2002 году. Ее цель – обеспечить население жильем с качественными условиями проживания, которые не представляют угрозы для жизни и здоровья человека. Благодаря данной программе люди получили возможность переехать в новое жилье с оптимальными условиями переселения и наличием всех необходимых коммуникаций.

Регламентируются условия программы Постановлением правительства и 185 ФЗ. Скачать их вы можете на нашем сайте.

Изначально обеспечить людей жилой площадью было запланировано в течение 8 лет. Но за это время власти не успели в полной мере реализовать задачи программы. В связи с этим было принято решение о ее продлении до 2021 года. Но и дополнительные 7 лет не принести желаемого результата, поэтому она действует до сих пор и будет закончена в 2021 году.

Для участия в программе переселения из ветхого и аварийного жилья необходимо решение комиссии, которое подтверждает непригодность квартиры для проживания.

Производится переселение по следующим правилам:

• Новая жилая площадь должна полностью соответствовать старой по параметрам либо размерам, установленным законодательством, – не менее 18 кв.м на одного человека. Например, если граждане до расселения проживали в маленькой квартире, где на одного приходилось всего 10 кв.м, то они вправе претендовать на более большое жилье – по 18 кв.м на каждого члена семьи.
• Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом.
• Первоочередное право на получение новой недвижимости имеют лица, у которых больше нет никакого жилья.
• При проживании владельца в другом населенном пункте, ему может быть выдана денежная компенсация.
• При постановке собственника аварийного жилья на учет по программе улучшения условий проживания он получит новую квартиру с учетом недостающих квадратных метров.
• Расселение не предусматривается в коммунальные квартиры.
• Новая жилая площадь выделяется в том же районе, где находится непригодное жилье. Если жильцы не против, им могут подобрать варианты в иных районах.

Бывают случаи, когда владелец желает получить вместо новой недвижимости денежную компенсацию. Для этого требуется подать соответствующее заявление в орган местного самоуправления. Но выполнять данное требование собственника муниципальные власти не обязаны, этот вопрос остается на усмотрение администрации.

ВАЖНО! С того момента, как недвижимость признана непригодной для проживания, владельцам запрещается осуществлять мену или продажу ветхого жилья. В противном случае сделки будут считаться недействительными.

Как признать объект аварийным и подлежащим сносу

В соответствии с вышеупомянутым указом, ряд поручений Правительство РФ выполняет совместно с органами исполнительной власти регионов.

В частности, для обеспечения реализации права на улучшение жилищных условий граждан, проживающих в аварийном фонде, власти субъектов должны утверждать индивидуальные программы их расселения в безопасные и благоприятные условия.

Аварийное жилье является проблемой многих городов России, но признать дом аварийным и подлежащим сносу не так просто.

Для этого необходимо обследование объекта, то есть многоквартирного дома, жилого помещения или помещения (коммерческого в многоквартирном доме) для признания его подлежащим реконструкции или сносу.

Такое обследование осуществляется межведомственной комиссией, которая дает заключение о том, что объект пригоден (непригоден) для проживания граждан.

Межведомственная комиссия проверяет только те дома, которые внесены в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденную высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Также проверку комиссии можно инициировать путем письменных обращений жильцов аварийных домов.

Аварийным признается такое состояние объекта (здания, помещения), при котором строительные конструкции (деформации фундаментов, стен) представляют опасность для жизни всех проживающих в доме.

Непригодным для проживания считается объекты (дома), которые расположены в опасных зонах (схода оползней, селевых потоков и т.д.)

Дома, расположенные в указанных зонах, также признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Вопросы переселения из ветхого и аварийного жилья

Что такое аварийное жилье?

К данной категории можно отнести здание либо жилую площадь, больше половины помещений и несущих конструкций которых являют собой реальную угрозу состоянию здоровья или жизни проживающих на территории.

Важнейшим отличием данных категорий (аварийного от ветхого) является такая степень изношенности в аварийном помещении, которая способна привести к обвалу конструкции или ее частей. Степень негодности в данном случае также определяется теми же органами, и переселение происходит по одной схеме.

Каким документом определяется порядок признания домов аварийными?

Порядок признания дома аварийным, помещения непригодным для проживания установлен ч. 4 ст. 15 Жилищного Кодекса Российский Федерации, Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российский Федерации от 28.01.2006 № 47

К чьей компетенции относится признание дома аварийным?

Признание дома аварийным относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Данная комиссия создается Федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, то есть в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду.

• Какой порядок признания помещения жилым помещением, жилого
• помещения непригодным для проживания и многоквартирного
• дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.08.2019 № 1082 «Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 Положения (п.42 постановления Правительства Российской Федерации № 47).

Каким органом принимается решение о признании дома аварийным?

Решение о признании дома аварийным принимается органом местного самоуправления на основании заключения соответствующей межведомственной комиссии. При принятии решения о признании дома аварийным (в срок 30 дней с момента подачи заявления о признания его таковым), также должны быть определены сроки отселения жильцов и дальнейший порядок использования дома.

1. Кем и как может быть обжаловано решение о признании дома аварийным?
2. Решение соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, заключение, предусмотренное пунктом 47 Положения, могут быть обжалованы заинтересованными лицами в судебном порядке.
3. Кем производится оценка и обследование помещения в целях признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции?

Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

• рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
• расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
• расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
• расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.

Порядок расселения собственников из аварийного жилья

1. Жилье признается в качестве ветхого или аварийного по инициативе жильцов или уполномоченных органов.
2. Экспертиза проводится при участии специалистов, которым под силу сделать объективный вывод о состоянии жилого помещения.
3. Для участия в экспертизе могут быть привлечены представители пожарной или эпидемиологической службы.
4. Решение вопроса о сносе жилого помещения находится в ведении специальной межведомственной комиссии.
5. Для собственников и нанимателей жилых помещений наступают разные правовые последствия.
6. Компетентные органы должны соблюсти порядок уведомления жильцов.
7. Сносу могут быть подвергнуты и те дома, которые находятся в частной собственности, и относящиеся к муниципальному жилищному фонду.

Порядок расселения собственников и их права, определены в статье 32 ЖК РФ. По жилищному законодательству граждане, относящиеся к данной категории, могут претендовать на компенсацию. Ее размер устанавливается по соглашению сторон.

• Естественный износ стен и перекрытий составил 65-70% и не может быть исправлен в рамках капитального ремонта. Такой показатель износа проявляется в осыпании отдельных частей бетонных (кирпичных) конструкций, гниении деревянных элементов;
• Коммуникации не обеспечивают достаточный уровень электроснабжения, поступления горячей воды (только для домов, высотой более 2 этажей). Эксплуатация в таком виде может привести к техногенным авариям и полному выходу из строя;
• Износ привел к нарушению санитарных норм по уровню шума, наличию бактериологической и химической угрозы. Вследствие дальнейшей эксплуатации строения возможны негативные последствия для здоровья и жизни граждан.

Как рассчитывается компенсация (выкупная стоимость)

Чтобы выбрать для себя оптимальный вариант возмещения за аварийное жилье, стоит разобраться, как складывается сумма компенсации. Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ.

Что входит в выкупную цену:

— рыночная стоимость квартиры;
— стоимость доли общедомового имущества;
— стоимость доли земельного участка;
— средства, которые перечислялись на капремонт, если он не проводился;
— средства, потраченные собственником на переезд (аренда жилья, перевозка вещей, транспортные услуги);
— расходы на оплату госпошлин (при регистрации права собственности на новую квартиру и т. д.);
— компенсация упущенной выгоды (если собственник сдавал квартиру и досрочно расторг договор найма);
— траты на независимую оценочную экспертизу дома.

Важно! Собственник аварийного жилья может сам выбирать вариант возмещения — компенсацию или новую квартиру. Если муниципалитет ограничивает это право, то нужно обращаться в суд.

Формула расчета выкупной цены

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где

СЖ – рыночная стоимость жилья,

СДОИ – стоимость доли в общем имуществе,

СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок,

У – убытки собственника.

Пример

Елене принадлежит «двушка» в доме, который признали аварийным. Квартира сдавалась в аренду за 15 тыс. руб. в месяц. Когда муниципалитет приступил к расселению жильцов, до конца срока действия договора найма оставалось 5 месяцев.

Рыночная стоимость жилья Елены составила 3 млн руб., доли в общем имуществе — 200 тыс. руб., в праве на землю — 400 тыс. руб., досрочное расторжение договора аренды — 75 тыс. руб. Складываем все суммы, и получается, что Елена должна получить на руки по соглашению с муниципалитетом 3 млн 675 тыс. руб.

Что делать, если выкупная стоимость занижена

Судебная практика показывает, что администрация часто намерено занижает рыночную стоимость аварийного дома, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации юристы рекомендуют заказать независимую экспертизу жилья.

Отчет нужно представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны. Если у вас не получится договориться с чиновниками, обращайтесь в суд с исковым заявлением о признании выкупной цены жилого помещения заниженной.

Важно! Если суд удовлетворит иск владельца аварийного жилья, то размер компенсации будет определен на основании независимой экспертизы. Муниципалитет обяжут заключить соглашение на условиях собственника.

Какое жилье может быть признано аварийным

Жилое помещение, находящееся в состоянии, которое угрожает жизни и здоровью жильцов, является непригодным для проживания, считается аварийным. Для получения данного статуса необходимы веские основания.

Признать жилье аварийным можно по следующим причинам:

1. Помещение не соответствует нормам санитарии.
2. Дом был серьезно поврежден при стихийных бедствиях, землетрясениях, что нельзя исправить ремонтными работами.
3. Квартира располагается в том месте, где есть большой риск возникновения техногенной катастрофы.
4. Повреждены конструктивные элементы помещения или уменьшена их прочность.
5. Разрушены фундамент и стены.
6. Утрата жилья вследствие пожара, когда восстановить его уже невозможно.

Многие люди часто называют ветхим и аварийным жилье одно и тоже помещение. Это совершенно неправильно. В квартире, признанной аварийной, жить дальше нельзя, так как это опасно для жизни и здоровья людей. В ветхом же жилье проживать можно.

Таким называют дом, который требует выполнения ремонта в силу своей старости. Чтобы квартиру переселенцев признали ветхой, необходимо более 70% износа для домов, построенных из кирпича и панелей, и 65% – для деревянных зданий.

Что такое ветхое жилье

О том, какое жилье считается ветхим или аварийным, можно выяснить, обратившись к органам власти. Специальная комиссия, которая будет осуществлять проверку на основании заявления, обязательно учтет все повреждения и поломки. Никакой особой формулы расчета или конкретных признаков, чтобы констатировать ветхость дома, не существует. Поэтому каждое здание рассматривается индивидуально.

Аварийное жилье от ветхого отличается тем, что в последнем иногда еще можно жить, не боясь разрушений конструкций. Аварийный дом необходимо освободить как можно быстрее, в некоторых случаях закон дает на это не более суток.

Ветхий дом, подлежащий реконструкции, также нужно освободить для проведения работ.

Именно для таких случаев была разработана государственная программа, подразумевающая предоставление жильцам ветхих или аварийных домов равноценное жилье.

Права граждан при переселении из аварийного жилья

• В 2007 году был принят новый ФЗ, основной целью которого было создание эффективных методов для управления жилфондом.
• Одной из основных норм законодательного акта является создание финансовой базы для поддержки всех субъектов Российской Федерации для осуществления в максимально сжатые сроки переселения граждан из аварийно-опасных домов.
• Существованию большого процента аварийного жилья способствовала плановая экономика, которая практически не могла наполнить рынок жилой площадью.
• Дефицит жилья создавал огромные очереди, а старые фонды ремонтировались по устаревшим технологиям, что способствовало их быстрому износу и переводу в статус опасных для проживания.
• В настоящий момент более 8% жилых помещений относят к «аварийным», но при этом следует учесть, что объекты, которые ранее определялись, как «ветхие», в это число не включены.
• В действующем законодательстве нет определения некачественному жилому фонду и его замена не предусмотрена.

Как переселяются люди при проведении капремонта

Поэтому следует разобраться в наиболее популярных заблуждениях относительно данного вопроса.

Особенно это мнение беспокоит людей, проживающих в Москве или других крупных городах, так как квартиры в центре обладают высокой стоимостью по сравнению с новостройками, располагающимися на самой окраине города.

Юристы утверждают, что это является неверным, так как учитываются дополнительные разные региональные власти. Например, в Москве вовсе имеется специальное положение к закону №21, в котором говорится, что каждый москвич может получать жилье на территории проживания.

При этом не имеет значения, на основании чего пользуется недвижимостью гражданин.

Поэтому выдаются квартиры в домах, построенных в близлежащих районах. Исключение бывают, если предоставляется одной семьи две квартиры, так как одна может находиться в районе проживания граждан, а другая может располагаться в другом районе.

На самом деле люди, проживающие в квартире по договору соцнайма, могут рассчитывать только на одну квартиру, которая будет идентична предыдущему жилью по квадратуре.

Важно! Исключением является ситуация, если граждане до переселения состояли на учете по улучшению условий жизни, поэтому они могут рассчитывать на получения жилья с учетом нормы на 1 человека в 18 кв. м., поэтому нередко выдается две квартиры на семью.

Как будет происходить расселение Московских хрущевок по программе Реновации? Читайте здесь.

Также может уменьшаться размер комнат, поэтому не стоит отклонять все варианты, предлагаемые муниципальными властями, так как по решению суда они могут принудительно переселить граждан в любую подходящую по квадратуре квартиру.

Это так же является неверным мнением, так как предлагается только квартира идентичной квадратуры.

Исключением будет только ситуация, если люди состоят на учете в качестве нуждающихся. При этом они не должны в течение 5 лет намеренно выполнять какие-либо действия, которые приводят к ухудшению их условий жизни.

На самом деле муниципальные власти предложат только несколько вариантов, а если наниматели не будут согласны с переездом, то муниципалитет обратится в суд для принудительного выселения.

Определение выкупной стоимости жилого помещения при расселении аварийного дома

Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Похожие записи:

• 800 рублей тоже деньги. Когда можно вернуть госпошлину за регистрацию ИП?
• Льготы для ветеранов труда в Воронежской области
• Сколько нужно отработать чтобы получать пенсию в 2023 году