Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Хотя такие сделки и заключаются крайне редко, они не исключаются в принципе. Многие продавцы квартир, а также потенциальные покупатели просто не знают о таком виде сделок. А те, кто осведомлен о такой возможности, обеспокоен большими рисками. Во-первых, в силу нераспространенности такого соглашения, практикой не выработаны никакие устойчивые правила делового оборота по таким сделкам. Во-вторых, немаловажным моментом становится цена недвижимости, которая со временем может изменятся, и на момент окончания выплат быть намного больше, нежели сумма, закрепленная в договоре. Отсюда вытекают явные недостатки сделки как для продавца, так и для покупателя.

Аренда с выкупом квартиры отзывы о сделке достоверный источник информации

Прежде чем соглашаться на сделку, нужно внимательно изучить все ее условия и возможные риски. А рисков при таких сделках предостаточно для обеих сторон, о чем уже упоминалось в начале статьи.

Прежде всего, покупателю нужно знать, что такого рода соглашение не всегда требует государственной регистрации. Например, если изначально договор аренды был заключен на 11 месяцев, а затем продлен, то его регистрировать нет необходимости, достаточно простой письменной формы.

В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.

Отсутствие регистрация такого договора в уполномоченных органах не освобождает стороны от необходимости в последующем обращаться в государственные органы для регистрации права собственности.

Существенные условия договора аренды с правом выкупа квартиры

Решившись на выкуп арендуемой квартиры, необходимо учитывать, что договор аренды с выкупом квартиры регулируется нормами сразу двух глав ГК РФ. С одной стороны, это арендные правоотношения, а с другой, появляются отношения купли-продажи. Поэтому существенные условия договора, без которых сделка не может считаться заключенной, берутся из двух видов договоров.

В итоге, в договоре в обязательном порядке должны присутствовать следующие условия:

• Предмет договора. Квартира должна быть описана таким образом, чтобы ее можно было идентифицировать. Для этого используется ее адрес и технические характеристики.
• Выкупная цена квартиры. Это именно та цена, которую наниматель должен уплатить за переход квартиры в его собственность, и она может и не зависеть от размера арендной платы.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Особенности аренды с правом выкупа в рассрочку

Программа аренда жилья с правом выкупа отлично подходит для тех, кто заинтересован в приобретении квартиры и одновременном проживании в ней. Такой способ очень удобен для покупателя, но встречается достаточно редко. Чаще всего квартиры приобретаются или за наличный расчет или при помощи ипотечного кредита.

Первый случай, бесспорно, удобен для каждой из сторон. Продавец сразу же получает всю сумму, а покупатель освобождается от необходимости каждый месяц платить банку и переплачивать большие проценты за пользование деньгами банка. Но сумму, которую хватит на приобретение жилья, скопить достаточно трудно.

Именно поэтому все больше граждан приобретает квадратные метры в ипотеку. Для многих это единственный способ обзавестись собственной жилплощадью. Но нужно учитывать, что на протяжении десяти, а то и более лет, придется значительную часть семейного бюджета отчислять в банк.

Договор найма жилого помещения с правом выкупа далеко не новый вид сделок с недвижимостью, но заключаются они достаточно редко. А все потому, что многие собственники рассматривают свое жилое имущество как источник постоянного дохода, поэтому не спешат с ним расставаться ради единовременной прибыли.

Основными особенностями аренды недвижимости с последующим выкупом можно считать:

1. Риски, как для покупателя, так и для продавца, связанные с возможным изменением стоимости недвижимости к моменту окончания выплат по договору.
2. Отсутствие регулирования данных сделок со стороны законодательства. Это происходит из-за того, что договоры подобного рода заключаются крайне редко.

Аренду жилья с возможность выкупить ее в дальнейшем предлагают и строительные компании. На рынке недвижимости все чаще можно встретить объявление о квартирах с правом выкупа от застройщика. Такое жилье сдается с черновым ремонтом, но дает возможность для граждан уже в ближайшее время иметь свои квадратные метры в новостройке с погашением стоимости квартиры в ближайшие 2-5 лет.

Правильное составление договора об аренде квартиры с выкупом

В договоре обязательно должно быть указано:

• описание арендуемой квартиры. В данном пункте необходимо как можно подробней описать жилую площадь: количество и размер комнат в ней, наличие коммуникаций, ремонт, дорогая сантехника и прочее. Необходимо указать все, что помогает оценить жилье.
• как происходи переход. Данный пункт больше всего способен вызывать разногласие между сторонами. Продавцу выгодней продлить срок аренды. В то время как покупатели заинтересованы, как можно скорее приобрести жилье.
• оценка стоимости. Это обязательный пункт при составлении договора аренды квартиры с правом выкупа. Для квалифицированной оценки в большинстве случаев прибегают к помощи профессиональных оценщиков. Только так можно узнать максимально точную стоимость жилья на момент заключения сделки.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?

Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.

Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.

К таким категориям чаще всего относятся:

• Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
• Заемщики с плохой кредитной историей;
• Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
• Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

• нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Особенности и нюансы сделки

• Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
• Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
• Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.

Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.

Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).

У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.

Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:

• квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
• определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.

Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:

1. Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
2. В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
3. По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
4. Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.

После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.

Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.

Риски договора аренды с правом покупки

О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?

Это обусловлено следующим рядом причин:

• У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
• Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
• Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.

Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?

Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.

Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.

К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.

Похожие записи:

• Виды деятельности попадающие под патент в 2023 году для ИП в Москве
• Может ли мать подать на алименты на сына если она работает
• Расчет пенсии работающего пенсионера