Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2х комнатной
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника в 2х комнатной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
Физическая и юридическая доля
Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.
Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.
Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних
Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего. Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.
Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих продать свою долю в квартире. Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.
Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в отдельном материале.
Если доля принадлежит несовершеннолетнему
Согласно законодательству, до совершеннолетия интересы ребенка представляют родители, опекуны или попечители. Если доля принадлежит ему, уведомление для остальных участников также составляется в обязательном порядке, но сделка осуществляется только с разрешения органов опеки. Его можно получить, соблюдая ряд пунктов:
- взамен ребенку должна быть представлена равная доля. Ее размер не может быть менее отчуждаемой;
- учитывается и инфраструктура района, в котором продается недвижимость. Например, будет проблематично продать часть жилья в развитом районе и предоставить взамен помещение далеко за пределами города, если школа и другие социально значимые объекты не находятся в непосредственной близости;
- вместо доли можно купить также равнозначную часть в другой квартире, купить полноценное жилье или выделить долю для ребенка в доме у родственников.
Для получения разрешения от органов опеки понадобится заявление, подписанное обоими родителями. В нем необходимо обосновать объективные причины совершения сделки. Также предоставляется детское свидетельство о рождении, выписка из домовой книги, технические документы на жилье и договор, на основании которого оно было приобретено. Если ребенку от 14 лет, понадобится его письменное согласие на отчуждение доли.
Разрешение органов опеки не будет выдано, если сделка существенно нарушает права ребенка, либо новые условия проживания будут хуже прежних. Также согласие невозможно при приобретении квартиры на стадии строительства, если дом построен менее чем на 50%.
В случае с реализацией части недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, процедура выглядит так:
- Родители принимают решение продать долю и купить другое жилье по равноценным или лучшим параметрам, получают письменное разрешение у ребенка.
- Законные представители направляют остальным собственником уведомления о намерении продать часть жилья, затем обращаются в органы опеки за разрешением при отсутствии ответа.
- Органы опеки проводят проверку и выдают согласие. Если от других владельцев ответа нет, можно оформлять сделку, заключив ДКП с покупателем.
В завершение производится регистрация права собственности на покупателя.
Если остальные владельцы не дают ответа в течение 1 месяца, продавец действует следующим образом:
- Самостоятельно находит покупателя. Сделать это можно, разместив объявления на специализированных площадках и газетах.
- Когда покупатель найден, производится осмотр недвижимости.
- При согласии покупателя на покупку заключается ДКП. Он обязательно должен быть заверен у нотариуса, в противном случае сделку могут признать недействительной другие владельцы.
- С ДКП и остальными документами стороны являются в МФЦ или Росреестр для переоформления права собственности с продавца на покупателя.
Росреестр производит перерегистрацию в течение 5-12 дней. Дата готовности обычно обозначается в уведомлении, выдающимся в момент подачи документов.
Госпошлина за переоформление права собственности для физических лиц составляет 2000 руб. Для совершения сделки понадобится:
- паспорта сторон;
- удостоверенный нотариусом ДКП;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины;
- отказ от покупки доли, либо уведомление о вручении, получающее факт подтверждения письма продавца ими;
- документ, на основании которого у продавца возникло право владения жильем.
Отчуждение долевой собственности
Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.
Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.
Как обойти преимущественное право покупки доли
Путь первый – дарение
Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.
По какой схеме должен действовать продавец:
- Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
- Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.
Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть. Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.
Необходимые документы
Для совершения сделки по продаже доли квартиры необходимо собрать пакет следующих документов:
- свидетельство о праве собственности на квартиры;
- документы, которые будут подтверждать личности всех участников сделки;
- согласие супруга или супруги на продажу доли;
- характеристика продаваемого объекта;
- технический и кадастровый паспорт;
- справка о прописанных на территории людях;
- выписка из ЕГРП;
- свидетельство, которое подтвердит право собственника.
Также могут понадобиться такие документы:
- Свидетельство о передаче заявления.
- Нотариально заверенные копии извещений для владельцев, владеющих правом собственности с продаваемой долей.
- Копии почтовых уведомлений, которые подтвердят то, что владельцам продаваемой квартиры приходят извещения.
- Заверенные нотариально отказы совладельцев квартиры от права покупки.
Уведомление других долевых владельцев о продаже
По действующим нормам юриспруденции собственник, который продает свою долю недвижимости, обязан в обязательном порядке направить уведомление о продажи всем другим долевым собственникам. Если такую бумагу не направить владельцам, то они могут обжаловать дальнейшую продажу в судебном порядке. Сделка будет признана фиктивной, а договор купли-продажи расторгнут.
Кроме того, если не осуществить такие действия и попытаться обойти других собственников, то тогда Росреестр может отказать в регистрации договора купли-продажи.
Зачем направлять уведомление о продаже долевой недвижимости:
- Другие долевые собственники имеют преимущество над другими покупателями. Другими словами, если у них есть желание и возможность, то тогда они имеют 100% право выкупить долю;
- Если собственники не готовы приобретать недвижимость по указанной цене, то тогда они должны предоставить письменный отказ от доли. Если же такой отказ по каким-то причинам в течение 1 месяца с момента получения уведомления не направлен, то собственник автоматически получает право реализации доли.
Особое внимание следует уделить условиям приобретения доли другими долевыми собственниками. Они имеют право приобрести продаваемую долю по той же цене, по которой ее продают на рынке. Продавец не имеет права изменять условия предварительного договора купли-продажи.
Если в будущем станет известно о том, что жилье предлагалось долевым собственником по цене выше, чем фактически было продано, в судебном порядке договор купли-продажи будет расторгнут.
Таким образом, получается, то уведомление о продажи никак не влияет на сущность сделки, доля все равно будет продана, изменяется только состав покупателей по договору.
Уведомление не может быть предоставлено в устной форме. Закон предусматривает письменное направление уведомления. Кроме того, письменный документ нужен будет и в качестве доказательств в суде, если начнутся судебные разбирательства.
Особенности составления уведомления о продаже долевой собственности:
- В документе должны быть указаны критерии продажи: объект, цена;
- Выдвинуты предложения о выкупе другим собственникам;
- Представлены главные особенности сделки.
Кстати, если для продавца не принципиально, в течение какого времени будет дан ответ на уведомление, то он имеет право устанавливать свой срока ответа для других владельцев (более 1 месяца). Если в уведомлении не указать срок ответа, например, в течение 6 месяцев, то будет применяться стандартное правило одного месяца.
Что такое доля в квартире
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.
При продаже доли в доме наиболее распространены судебные процессы, если гражданин не уведомил совладельцев. Граждане могут уклоняться от получения уведомления длительное время, чем препятствуют продаже. В такой ситуации можно обратиться в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже объекта.
Пример. Гражданка М. обратилась в суд с заявлением об устранении препятствий к продаже доли в жилом доме. Бывший муж проживал в доме с новой семьей, отказывался выплатить компенсацию за имущество бывшей жены, а также уклонялся от получения уведомления. Каждый из бывших супругов являлся владельцем ½ доли дома. В процессе мужчина пояснил, что не имеет финансовой возможности выплатить компенсацию. Также он не может продать истице свою долю, так как дом является его единственным жильем. Суд удовлетворил требования женщины и признал мужчину, получившим уведомление о продаже доли.
Обязательным условием является действия продавца в рамках закона. На практике распространены незаконные способы продажи долей без согласия совладельцев. В результате сделки могут быть оспорены в суде.
Пример. Гражданин Л. отбывал наказание в тюрьме. После освобождения он вернулся в дом, которым владел на праве долевой собственности с женой (по ½ доле). Супруга успела расторгнуть брачный союз и не желала, чтобы мужчина проживал в доме. Чтобы продать свою часть, бывший муж подарил третьему лицу 1/100 долю в доме. После чего, он оформил сделку по продаже с новым владельцем. Женщина узнала о сделке, только при вселении новых жильцов. Она обратилась в суд, чтобы признать сделку дарения мнимой. Суд удовлетворил требования. Кроме того, женщина написала заявление в полицию о мошеннических действиях бывшего мужа.