Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог при сдаче квартиры в аренду: правила, нюансы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Порядок уплаты налога физическому лицу
Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.
Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля. Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить. Образец заполнения можно найти в интернете.
Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.
Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.
Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.
Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.
Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.
Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:
- на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
- платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).
Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.
Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ. Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей. Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.
Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.
Порядок уплаты налога ИП на патенте
Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.
Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.
При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.
Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.
Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.
Как платить налоги за аренду?
Финансовый вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников назвал «обеление» рынка арендного жилья «важным направлением нашей совместной работы с УФНС по Санкт-Петербургу». В своем Telegram-канале чиновник перечислил несколько способов, как физлица могут платить налог с доходов от сдачи жилья:
- Используя специальный налоговый режим для самозанятых
- Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, платить налог по упрощенной системе налогообложения
- Приобретя патент на сдачу квартиры внаем
- Путём подачи декларации по форме 3-НДФЛ (налога на доходы физического лица)
В чем минусы патентов и деклараций?
«Патентная система налогообложения тоже может быть выгодной, но требует больше вложений на первом этапе. Вы платите не ежемесячный налог с доходов, а разово вносите стоимость патента — а она составляет 6% от примерной суммы дохода за год. Соответственно, подавать декларацию вам не нужно. Но, чтобы воспользоваться патентом, нужно иметь статус ИП и платить страховые взносы», — добавляет Дмитрий Волков.
Самый высокая ставка, в 13% от общего дохода, полученного за аренду в течение года, применяется при уплате налогов на доходы физического лица (НДФЛ). «В отличие от схемы с самозанятостью, тут нет ограничений по годовому доходу. Но надо помнить, что арендодатель должен ежегодно подавать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи декларации — до 30 апреля. Но, как плательщик НДФЛ, вы сможете рассчитывать на налоговый вычет, например, за лечение или обучение», — поясняет эксперт.
Могут ли «айтишники» переходить на НПД
По этому поводу Министерство по налогам и сборам уже дало пояснения, согласно которым разработка веб-сайтов, установка (настройка) компьютеров и программного обеспечения, восстановление компьютеров после сбоя, ремонт, техническое обслуживание компьютеров и периферийного оборудования, обучение работе на персональном компьютере подпадают под уплату налога на профессиональный доход.
Более того, законом предусматривается возможность применения физическими лицами налога на профессиональный доход в отношении IT-услуг, оказываемых самостоятельно, удаленно с использованием сети Интернет по заказам граждан, индивидуальных предпринимателей и (или) организаций.
Но при условии, что:
- деятельность осуществляется физическим лицом самостоятельно;
- заказчиком услуги выступают как физические лица, так и ИП и (или) организации;
- деятельность должна осуществляться вне места нахождения заказчика (его филиала, иного обособленного структурного подразделения), территории или объекта, находящихся под контролем заказчика;
- заказчик не является нанимателем;
- для оказания услуг используется сеть Интернет;
- результаты оказанных услуг передаются через сеть Интернет.
Как бизнесу работать с физлицом на НПД
Юридические лица или ИП, которые получают услуги по договору подряда от физлиц на НПД, с суммы вознаграждения не исчисляют и не удерживают подоходный налог, согласно пп. 2.33 статьи 196 НК. Кроме того, не делают отчисления в Фонд социальной защиты населения, поскольку вознаграждения в рамках таких правоотношений не являются объектом для исчисления.
Министерство по налогам и сборам предупреждает плательщиков об исключении схем подмены трудовых отношений гражданско-правовыми. Если организация заключает с физлицом на НПД договор подряда, при этом возникшие между ними отношения содержат признаки трудовых, то организации придется заплатить все зарплатные налоги, включая отчисления в ФСЗН и подоходный налог.
На сегодняшний день остается еще много вопросов в связи с глобальными изменениями. Уточнить информацию можно в налоговой инспекции или у налогового консультанта. В любом случае до начала деятельности рекомендуем детально разобраться во всех тонкостях и нюансах уплаты налога для вашего вида деятельности.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Блиц-вопросы по уплате налогов ИП
Как зарегистрироваться в налоговой?
Пройти регистрацию в налоговой можно через:
— eGov;
— Elicense;
— мобильные приложения банков.
Куда сдавать налоговую отчётность?
Налоговую отчётность можно предоставить:
- на сайт Кабинет налогоплательщика — cabinet.salyk.kz;
- через мобильное приложение E-Salyg Azamat, а также банковские сервисы;
- через еGov.kz; — в ЦОН на бумажных носителях;
- в налоговых управлениях.
Где нужно платить налоги?
Оплата принимается:
* через мобильное приложение E-Salyg Azamat;
* через мобильные приложения банков;
* в отделениях Казпочты.
Есть ли штраф за незаконную сдачу жилья в аренду?
Есть. Штрафуют за непредставление налоговой отчётности в срок и занятие предпринимательской деятельностью без регистрации.
За отсутствие отчётности — сначала предупреждение, затем штраф 15 МРП, т. е. 51 750 тенге.
За незаконную предпринимательскую деятельность штраф для физлиц:
- 15 МРП, 51 750 тенге, — за первое нарушение,
- 30 МРП, 103 500 тенге, — если нарушение совершено повторно в течение года.
Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году
Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.
Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:
НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.
Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.
УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.
Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.
Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.
Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.
Арендодатели, не использующие труд наёмных работников, могут не регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. При этом лимиты годового дохода будут значительно ниже.
Налоговые режимы для физлиц:
- единый совокупный платёж (ЕСП);
- декларация по индивидуальному подоходному налогу.
ЕСП
ЕСП – это фиксированный платёж, включающий подоходный налог, соцотчисления, пенсионные и медстрахование. Он вносится ежемесячно.
Ставки ЕСП:
- 1 МРП (3 063 тг) – для проживающих в городах;
- 0,5 МРП (1 532 тг) – в сёлах.
Условия:
- нет наёмных работников;
- услуги оказываются исключительно физлицам;
- годовой доход до 1 175 МРП (3,6 млн тенге).
Налоговая отчётность и специальная регистрация не требуются. Если в каком-то из месяцев доходы отсутствовали, ЕСП можно не платить.
Пример: при сдаче квартиры в городе по 100 000 тенге в месяц оплата за год составит 36 756 тенге (3 063×12 месяцев).
ЕСП не могут выбрать (ст. 774 Налогового кодекса РК):
- ИП;
- кто работает в коммерческих и торговых объектах;
- сдающие в аренду нежилое имущество;
- занимающиеся частной практикой;
- иностранцы и лица без гражданства, за исключением кандасов.
Декларация по индивидуальному подоходному налогу
Налог с дохода 10%.
Оплата – раз в год, до 10 апреля по форме 240.00 (сдаётся до 31 марта). Соцотчислений нет.
Пример: при сдаче квартиры за 100 000 тенге в месяц налог за год составит 120 000 тенге.
Физлицо может сдавать жильё в аренду физлицам и налоговым агентам:
- юрлицу, его структурным подразделениям;
- ИП;
- лицам, занимающимся частной практикой;
- юридическому лицу-нерезиденту.
При этом рассчитывать и выплачивать налог должно не само физлицо, а субъект, который выплачивает ему деньги, – налоговый агент. Ставка налога также составляет 10% от суммы дохода.
Упрощенная декларация
Для арендодателей, зарегистрированных в качестве ИП, платеж условно состоит из двух сумм:
-
налога в 3% от дохода, эта часть отменена до 1 января 2023 года;
-
обязательных платежей: пенсионных взносов (10%), социальных отчислений (3,5%), взносов на медицинское страхование (5% от 1,4 МЗП).
Отчисления рассчитываются от минимальной заработной платы (60 000 тенге в 2022 году) и составляют 12 300 тенге в месяц.
Основные условия:
-
численность работников за налоговый период до 30 человек;
-
доход не более 24 038 МРП (73,6 млн тенге);
-
наличие кассового аппарата.
Декларация по форме 910.00 представляется в налоговую дважды в год: не позднее 15 августа и 15 февраля.
Сдача квартиры в аренду (вы-квартира и государтство-налог)
Итак, сдача квартиры в аренду является доходом. С этого самого дохода необходимо немного поделиться с государством, в данном случае применяется налог на сдачу квартиры. Чтоб все было законно, вы должны зарегистрировать договор найма в расчетно-справочном центре, где после регистрации этого договора вы и юрисконсульт РСЦ поиграете в игру «Кто первый, вы или договор найма, доберется до Инспеции по налогам и сборам». Это конечно шутка, нет гонки в получении первенства, главное до момента когда договор найма начнет свое действие явиться в налоговую, где вы должны стать на учет и получить заветное звание — налогоплательщик.
Сумма налога за сдачу квартиры
Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода с аренды.
Итак, проговорим еще раз, что сдача квартиры в аренду должна предусматривать:
— составление договора найма и зарегистрировать его в расчетно-справочном центре (бланк договора можно взять и заполнить там же)
— если квартира находится в долевой собственности — в РСЦ нужно явиться всем собственникам,и они письменно заявят о своём согласии на заключение договора
— становление на учёт в налоговой инспекции и получить свой уникальный УНП, по которому в последующем будет уплачиваться налог (исходя из практики узнать его и путь оплаты налога через ЕРИП можно, позвонив в инспекцию по телефону,без необходимости являться туда лично)
— до момента действия договора найма налог на сдачу квартиры должен быть плачен (его сумма зависит от месторасположения квартиры, количества комнат в квартире и размера годового дохода с самой аренды квартиры. Выяснить налог на сдачу квартиры можно в своей налоговой инспекции, а также налог на сдачу квартиры в 2020 году можно просмотреть в системе ЕРИП)