Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2020
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2020». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Законодательные требования, ответственность
Есть определенные правила и нормы, соблюдение которых в процессе перепланировки является обязательным, это:
• нормативно-правовые требования;
• строительные нормы и правила;
• санитарно-гигиенические нормы.
Таким образом, планируемые изменения требуют подтверждения сразу в нескольких инстанциях, а значит, придется позаботиться о получении разрешительной документации самостоятельно или прибегнуть к помощи структур, которые оказывают подобные услуги (например, проектные компании). Законное проведение перепланировки, равно как и привлечение квалифицированных специалистов является залогом того, что помещение не придут в негодность вследствие непрофессиональных или необдуманных действий, и любые риски будут сведены к минимуму.
При возникновении неприятных неожиданностей (разрушение или ослабление несущих конструкций здания) ответственность будет нести организация, выдавшая разрешение, если, конечно, все работы проводились в строгом соответствии с планом. Именно по этой причине, как показывает практика, получить разрешительные бумаги на небольшую перепланировку нежилых пространств легче, чем заручиться согласием на масштабные изменения.
Штраф за незаконную перепланировку
Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.
Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.
Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.
Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве
Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
- проект переустройства или перепланировки;
- техническое заключение о допустимости выполненных работ;
- технический план перепланировки.
Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Каков порядок оформления перепланировки?
Проведение перепланировки обязательно требует согласования в органах власти. Проводить ее может только собственник помещения. Все работы можно делать как собственными силами, так и нанимая подрядчиков. На каждой стадии проведения работ необходимо точно соблюдать строительные нормы и требования законодательства.
Порядок оформления перепланировки состоит из следующих действий:
- Собственнику необходимо создать проект, куда должны войти перечень работ, характеристики и требования, а также ожидаемые результаты. В зависимости от выполняемых работ проект может включать в себя определенное количество разделов. При подготовке проекта требуется детально указать все виды конкретных работ.
- Необходимо согласовать свои действия с соответствующими органами.
- Получить разрешение на перепланировку.
- Провести запланированные работы.
- Составить акт о завершении перепланировки.
- Сделать постановку на кадастровый учет.
- Оформить помещение в Едином государственном реестре недвижимости.
Перепланировка нежилого помещения в МКД
Регламент согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме прописан в Административном регламенте по предоставлению государственной услуги по согласованию перепланировки, утвержденном распоряжением Жилищного комитета 12 августа 2021 №735. Перепланировка нежилого помещения может включать в себя изменения положения и характеристик стен и перегородок (изменение планировки), а также возможное изменение функционального назначения его отдельно взятых частей, существующих изначально или образованных в процессе перепланировки. Как правило, это обосновано требованиями технологических процессов, протекающих в нежилом помещении конкретно взятого типа. Понятно, что для ресторана, клиники, магазина или салона красоты потребуются разное количество и «качество» помещений.
Согласовать перепланировку в МКД значительно сложнее и ресурсозатратнее, чем в нежилом здании. В случае соседства помещения с жилыми квартирами, вам потребуется получить согласование от Межведомственной комиссии (МВК). А также готовьтесь к общему собранию собственников (в случае изменений в капитальных стенах и/или в фасаде).
Для согласования Проекта перепланировки в МВК будут нужны полные спецификации по оборудованию водоснабжения и канализации, вентиляции, электроснабжения и электроосвещения со всеми сопутствующими расчетами по мощности электрооборудования, водопотребления, кратности воздухообмена и др.
Законодательные правила и ограничения
Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.
Важно! Работы по перепланировке обязаны не допустить изменения в целевом назначении здания, то есть склад не может использоваться как парикмахерская или пекарня.
При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Необходимые документы
Для согласования и получения разрешения на проведение перепланировки в помещении понадобятся следующие документы:
- соответствующее заявление от собственника или арендатора объекта недвижимости;
- паспорт гражданина РФ;
- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (предоставить вместе с оригиналами);
- нотариально заверенные копии учредительной документации юрлица (предприятия);
- официальное согласие на проведение перепланировки владельца здания (совладельцев, жильцов соседних квартир и других заинтересованных лиц);
- техническая документация объекта (поэтажный план здания, технический и кадастровый паспорт, оригинал выписки из лицевого счета и другие по требованию);
- проект предстоящих изменений конфигурации помещения;
- официальное разрешение на смену целевого назначения объекта недвижимости (к примеру, если жилую квартиру планируется переделать в стоматологический кабинет или маникюрный салон и т.д.);
- страховой полис, договор страхования гражданской ответственности на случай, если в результате проведенных ремонтных работ будет причинен вред или нанесен ущерб заинтересованным лицам (соседям, совладельцам и другим жильцам дома).
Согласование перепланировки нежилого помещения
Согласование перепланировки нежилого помещения заключается в одобрении созданного проекта несколькими контролирующими органами. Такой порядок предусмотрен для офисов или магазинов в многоквартирном доме, а также для отдельно стоящих объектов. Порядок имеет своей целью исключение создания потенциально опасных ситуаций.
Согласование должно предотвратить внесение таких изменений, которые могут создать угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому, порядок предполагает обязательное согласование в нескольких структурах.
Их следует указать более детально:
- согласование в пожарном надзоре нужно для соблюдения в проекте перепланировки нежилого помещения противопожарных норм. Значение имеет наличие второго запасного выхода, применение негорючих материалов и сочетание их с горючими, а также наличие вентиляции и системы дымоотведения;
- органы потребительского надзора должны согласовать нормы, связанные с нахождением людей на территории объекта. Речь идет об освещенности, площади и так далее. Согласование проекта с данными органами является обязательным;
- отдел архитектуры и градостроительства соответствующего муниципалитета.
Порядок согласования проекта важен, поскольку без его соблюдения разрешение на перепланировку будет невозможно получить.
Необходимые документы
При подаче заявления в органы местного самоуправления к заявлению о перепланировке нежилого помещения нужно будет приложить документы. Ниже указан примерный список бумаг, советуем уточнять точный спектр в межведомственной комиссии или ином органе, уполномоченном рассматривать такие заявления. Дело в том, что список может измениться в зависимости от конкретного случая.
Итак, документы для приложения к заявлению:
- Документы о праве на собственность (копии, заверенные у нотариуса).
- Учредительные документы юридического лица (копии, заверенные у нотариуса).
- Поэтажный план и экспликация к нему из БТИ (срок документа — не старше одного года, копия).
- Договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами.
- Заключение о возможности перепланировки (делается на основании инженерных изысканий).
- Акты о согласии жильцов или соседних помещений.
- Проектная документация о перепланировке (заранее согласованная).
- Договор об авторском надзоре.