Как расторгнуть договор дарения на квартиру можно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор дарения на квартиру можно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Судебный иск никогда не подается сам по себе, в виде отдельной «бумаги». Его в обязательном порядке следует сопроводить пакетом документов, часть из которых подтверждает личность истца и наличие оснований для подачи иска, а часть является доказательствами правомерности позиции истца в споре.
Порядок действий при инициации отмены дарения
Прежде, чем начинать действовать, следует все обдумать. Во-первых, не забывайте о сроке давности. Если он истек – в иске откажут. Если же у вас есть основания для продления срока – их нужно доказать. Например, наследники, вступающие в наследство, узнают, что наследодатель пять лет назад подарил кому-то свою квартиру. По сроку давности они имеют право оспорить дарственную, поскольку узнали об этом факте только после смерти дарителя.
Другое дело есть ли у них на это основания? Если даритель находился в недееспособном состоянии на момент дарения, его запугивали, обманывали, либо применяли физическое насилие — это необходимо доказать. После смерти дарителя, при отсутствии медицинских освидетельствований, это сделать практически невозможно.
Другое дело, если квартире нанесен урон. Тогда нужно собрать показания соседей, акты, составленные управляющей компанией, заключения экспертной оценочной компании. Если получить все это самому затруднительно следует одновременно и иском подать суду ходатайство о запросе необходимых документов.
Все собранные самостоятельно документы нужно тщательно проверять, на их основе суд будет выносить решение. В тексте иска следует написать полный список приложенных документов: название, номер (если есть), дату получения, количество листов. Не забывайте, что экземпляров должно быть несколько. Сделайте копии.
Проконсультируйтесь с юристом относительно перспектив иска. Помните, что пошлину в случае отказа в аннулировании дарственной, вам никто не вернет.
Опытный юрист проанализирует дело и скажет, есть ли реальные основания для отмены дарственной. Если их нет — вам останется только смириться с таким положением дел. Практика показывает, что шансы на успешную отмену дарственной выше у самого дарителя, чем у его родственников иди наследников.
Вы также можете найти адвоката, который лично возьмется защищать ваши права. С его помощью выиграть дело будет значительно легче.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Последствия расторжения
Когда суд встает на сторону истца, одаряемый обязан вернуть квартиру дарителю. Но иногда случается так, что вторая сторона (одаряемый) остается обиженной, ведь ценный подарок приходится возвращать обратно. В таком случае бывает так, что проигравшая суд сторона пытается продать дареное имущество или стремится его максимально уничтожить (поджечь, навести погром, разбить стены, испортить мебель или ремонт).
Если такие пакости имели место, то даритель должен зафиксировать причиненный урон, доказать, что во время передачи собственности все было в порядке. Суд обязательно встанет на сторону истца и обяжет бывшего одаряемого восстановить первоначальный облик квартиры, либо денежно покрыть все расходы по восстановлению возвращенного подаренного имущества.
Когда договор дарения могут аннулировать
В некоторых случаях договор дарения может быть признан недействительным, а подаренная квартира — вернуться изначальному владельцу. По словам юристов, дарение может быть аннулировано:
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- Если обращение одаряемого «с подаренной недвижимостью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты», то он может через суд попытаться ее вернуть. «Например, даритель провел в квартире все детство, там выросли его дети. Он подарил квартиру, а одаряемый стал небрежно к ней относиться, ломать и разводить в ней костры. Даритель имеет право обратиться в суд и требовать отмены дарения», — пояснил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев;
- Если даритель переживет одаряемого. В договоре дарения может быть указано право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого;
- Если недвижимость была подарена дарителем «с целью причинить вред имущественным интересам кредитора при банкротстве». «К примеру, даритель незадолго до признания его банкротом подарил квартиру одаряемому. Такую сделку могут признать недействительной и квартиру включат в конкурсную массу», — уточнил Григорий Скрипилев;
- Если даритель не имел права дарить недвижимость или недвижимость была подарена лицу, которое не может быть одаряемым (например, чиновник);
- Дарение может быть признано недействительным из-за ошибок в договоре (например, отсутствие в договоре предмета дарения или его неточное описание) или в случае встречного предоставления со стороны одаряемого, добавила Ася Тер-Саркисова;
- Поводом для аннулирования договора может быть ситуация, когда дарителем выступали несовершеннолетние или недееспособные граждане или дарение произошло после смерти дарителя;
- Если сделка была совершена под влиянием обмана или заблуждения дарителя;
- Сделка может быть отменена, если даритель в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, например, из-за проблем со здоровьем. «Такое основание применяется в случае, когда дарителем выступает пожилой человек либо лицо, которое внешне не обладает признаками психического расстройства, но его заболевание может быть подтверждено в дальнейшем на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы», — уточнила Ася Тер-Саркисова.
- Требовать отмены договора дарения может кредитор дарителя-банкрота, который является индивидуальным предпринимателем, добавила Софья Волкова. «Например, индивидуальный предприниматель понимает, что он на грани банкротства. У него есть три квартиры, а это значит, что две из них точно попадут под реализацию. В попытке избежать этого, он дарит две квартиры, например, брату и сестре. Но если в процедуре банкротства выяснится, что дарение было произведено в течении 6 месяцев до признания его банкротом, то кредиторы, как заинтересованные лица, могут требовать его отмены», — объяснила она.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Добровольное расторжение дарственной
Не исключены случаи, когда расторгнуть дарственную стороны могут по обоюдному согласию. Для этого необходимо оформление соглашения, которое подписывается сторонами. В указанном документе совсем не обязательно указание причины, по которой даритель и одаряемый пришли к выводу отменить все достигнутые ранее договорённости.
Важно только то, что соглашение о расторжении равносильно договору и должно быть составлено и оформлено в той же форме. То есть, если дарятся ценности, стоимость которых свыше трёх тысяч рублей, то соглашение о расторжении также должно быть оформлено в виде документа.
Если по договору дарения передавалась недвижимость, то такой договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Соответственно и соглашение о расторжение договора должно пройти процедуру регистрации, по завершении которой дарителю будет возвращено его имущество.
Возможна ли ситуация, когда вернуть недвижимость нельзя?
Самой распространенной причиной по отказу в отмене дарственной является смена собственника квартиры. Если одаряемый уже воспользовался своим правом распоряжаться квартирой (передарил ее, продал и пр.), вернуть недвижимость дарителю будет очень сложно.
Соглашение о расторжении дарственной не должно иметь двухзначных трактовок или условностей. В противном случае Росреестр имеет право отказать в регистрации документов.
Суд вправе отказать дарителю или одаряемому при отсутствии оснований (веских доказательств) для отмены соглашения. Если суд первой инстанции отказывает истцу, то при наличии веских доказательств стоит искать правду в судах высших инстанций, подавая апелляцию.
За дарителем закон оставляет право отмены дарственной, дабы защитить его интересы в случае злостной неблагодарности получателя дара. Но одного желания «насолить» одаряемому для отмены договора будет недостаточно.
При обоюдном согласии на расторжение договора проблем с отменой дарственной не возникает. Но судебная практика показывает, что случаи достижения компромисса в вопросах с недвижимостью очень редки.
Какие есть особенности при дарении жилья?
Важно помнить о нескольких условиях, которые должен соблюдать распорядитель, собирающийся одарить жильем других лиц. К числу этих условий относятся следующие:
- При наличии договора дарения новый хозяин жилья становится полноправным пользователем и распорядителем жилья до самой смерти дарителя.
- Жилье, которое было подарено супругу или супруге, при расторжении брака не будет подлежать разделу
- По окончании переоформления прав собственности на недвижимость ни одни из родственников со стороны дарителя не может претендовать на эту недвижимость
- Имущество, нажитое в браке, можно подарить лишь в том случае, если было дано нотариально заверенное согласие супруга либо супруги
- Если даритель собирается подарить свою долю в собственности, то одарить нового собственника жилья можно лишь тогда, когда будет получено разрешение от всех правообладателей данной недвижимости.
Кто может быть инициатором отмены сделки?
Процедура отмены сделки может производиться юристом или судом, это зависит от обстоятельств и причин прекращения сделки. В роли инициатора расторжения или отмены договора дарения могут выступать:
- даритель;
- одариваемый;
- третьи лица – родственники, наследники, законные представители одной из сторон.
Существует ряд оснований, позволяющих дарителю отменить договор, вступивший в действие, или отказаться от исполнения его условий. Расторгнуть сделку даритель может в следующих ситуациях:
- Неподобающее отношение к подаренному имуществу со стороны одариваемого, которое может привести к порче или уничтожению дара. При этом недвижимость должна представлять для бывшего владельца ценность неимущественного характера.
- Совершение стороной, получившей дар, преступных действий в отношении дарителя и его родственников, нанесение вреда их здоровью, покушение на жизнь.
- Смерть получателя дара наступила при жизни стороны, передавшей ему имущественные права. Данный пункт обязательно включается в дарственную.
- Изменение жизненной ситуации дарителя, которое привело к ухудшению его здоровья или материального положения. Важно, чтобы это произошло в период с даты оформления сделки до момента передачи собственности в дар.
Прекращение действия дарственной может происходить и по инициативе стороны, получающей имущество в качестве подарка. Законодательством предусмотрено два варианта аннулирования сделки:
- Отказ от принятия дара. Это основание является законным, так как по определению дарение является сделкой, совершаемой по желанию обеих сторон. Если подаренное имущество не принимается одариваемым, то договор считается не исполненным.
- Жизнь получателя собственности заканчивается до момента принятия права собственности по договору. В этом случае его наследники не могут претендовать на подаренное имущество, поэтому договор прекращает действие.
Что такое договор дарения?
Статья 572 ГК РФ трактует договор передачи в дар, как процесс безвозмездной передачи определенной вещи или услуги одним гражданином другому. Также, в подобных соглашениях, может быть прописано обещание дарящей стороны передать ценную вещь в собственность другой стороны после наступления определенного события или даты.
Важная деталь: Главным условием соглашения является отсутствие встречных материальных или моральных требований одной стороны сделки к другой.
Сторона, которая передает ценность, именуется даритель, а принимающая сторона — одаряемый. Договор должен быть составлен на бланке установленного образца и пройти регистрацию в таких органах:
- нотариальная контора;
- территориальное подразделение Федеральной регистрационной службы;
- бюро технической инвентаризации.
Отсутствие регистрации может быть основанием для расторжения сделки, если прежний владелец или его родственники решили вернуть переданную ценность обратно. Дарственную отозвать нельзя. Она не может быть изменена или переписана после прохождения регистрационных процедур.
Соглашение может быть признано недействительным только в таких случаях:
- по взаимному соглашению обеих сторон;
- по решению суда;
- по причине смерти одаряемого, если стороны соглашения предусмотрели это условие в документе.
Как вернуть подаренную квартиру по добровольному согласию
Можно ли отменить уже подписанный договор дарения на квартиру, зависит от желания сторон. Если и даритель, и одаряемый готовы расторгнуть сделку, то это не проблема. Получатель подарка также может отказаться от дара без указания причин в одностороннем порядке. Однако ему предстоит возместить ущерб. Даритель может отменить процедуру дарения только при наличии особых обстоятельств, указанных выше.
Вернуть подаренную квартиру при наличии согласия всех участников сделки можно двумя способами:
- Передарить недвижимость обратно непосредственно дарителю.
- Заключить соглашение об отмене дарения квартиры.
Этапы отмены дарственного договора
Какая бы ни была причина, побудившая дарителя к отмене сделки дарения своей квартиры, он должен знать, каким образом осуществить эту процедуру. Юридически неграмотные граждане нередко обращаются за помощью в подобной ситуации к правоохранительным органам или администрацию по месту проживания.
Чтобы не плутать в дебрях государственных органов, они должны знать, что единственным органом, занимающимся решением проблемы по отмене договора дарения, является народный суд. Чтобы он возбудил дело по отмене дарственной, нужно подать заявление об иске по установленной форме. К заявлению необходимо приложить:
- договор дарения, подписанный двумя сторонами;
- справки и документы, служащие основанием для отмены договора;
- платежную квитанцию, подтверждающую уплату пошлины.
Всю доказательную базу лучше собрать предварительно перед обращением в суд.