Проверка квартиры банком: что точно проверят, советы и рекомендации от юристов
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка квартиры банком: что точно проверят, советы и рекомендации от юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Есть несколько основных требований к недвижимости на вторичном рынке, которую банк берет в залог. Однако каждый случай индивидуален и окончательное решение всегда принимается после рассмотрения полного пакета документов.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Как в будущем банки будут проверять заемщиков через соцсети?
Прогресс не стоит на месте. Методы того, как служба безопасности банков проверяет заемщиков, постоянно совершенствуются. Банки заинтересованы в получении максимума информации о вас из всех источников, в том числе, из социальных сетей. Сегодня в ипотечной заявке вы должны подтвердить свое согласие на это. Анализ вашей активности в соцсетях также проводит машина, поэтому об истинных причинах отказа вы не узнаете.
Ваши «лайки» и «репосты» могут многое сказать о вас. Например, Сбербанк России уже в 2018 году планировал оценивать «лайки» в соцсетях. С одной стороны, в таких проектах принимают участие добровольцы. С другой стороны, ничто не мешает банкам применять свои механизмы без согласия заемщика.
Будет набирать популярность психологический скоринг. На основе поведенческого текста банк оценивает добросовестность и надежность потенциального заемщика. Эту модель использует, например, Совкомбанк при выдаче карты рассрочки. В будущем механизм может быть использован и для ипотечного кредитования. Для участия в нем нужно согласие клиента. Но при отказе банк имеет полное право отказать вам в кредите.
Какие проверки проводятся банком?
Проверка банком квартиры, приобретаемой в ипотеку — обязательная процедура. Она необходима банку, в первую очередь, для того чтобы обезопасить себя. Помещение находится в залоге у банка, это значит, что в случае, если заемщик не сможет вернуть долг, банк сможет продать квартиру и погасить задолженность.
Существует несколько базовых требований к недвижимости, которая может быть куплена в ипотеку, именно соответствие им оценивает кредитная организация:
- Дом, в котором находится квартира, не подлежит расселению и сносу.
- Недвижимость не находится под арестом.
- Если покупается земельный участок, его границы должны быть обозначены с помощью межевания и закреплены в документах.
- Жилое помещение не должно иметь критичных перепланировок.
- Нельзя получить ипотеку, если банк во время проверки выяснит, что существует риск утраты права собственности.
Мифы о проверках банками ипотечных квартир
Несмотря на то, что банком проводится базовая проверка, покупатели ипотечных квартир на вторичном рынке могут столкнуться как с мошенническими действиями, так и с требованиями закона, в соответствии с которыми квартира может быть оспорена. Главные риски для них:
- Утрата права собственности по разным причинам.
- Нарушение прав третьих лиц на недвижимость, вследствие чего предстоят судебные разбирательства с ними.
- Наличие наследников, которые на законных основаниях имеют право претендовать на квартиру.
- Банкротство продавца, результатом которого может стать оспаривание сделки и выставление недвижимости на продажу.
- Снос либо реконструкция жилья, которые приведут к переселению.
- Выделение супружеских долей, если недвижимость была приобретена в браке.
Большинство покупателей, впервые сталкивающихся с ипотекой, неправильно представляют себе процедуру ее проверки банками. Перечислим их главные заблуждения.
Что такое ипотечное обременение?
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Сколько длится проверка
Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.
При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:
- свидетельство собственности;
- документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на продажу от мужа или жены;
- отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
- разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.
Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.
Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.
Титульное страхование
Во время оформления ипотечного кредита со стороны банка клиенту будет выдвинуто предложение оформить титульное страхование. За клиентом остается право покупать эту услугу или нет. Мало кто знает, что заемщик вправе отказаться от нее. Но такое страхование защищает от юридических рисков, которые связаны с потерями прав на недвижимость.
В случае обнаружения факта мошенничества с ипотекой, после выявления поддельных документов или когда на объект претендуют третьи лица, заемщик будет защищен со стороны банка. При потере прав на собственность страховая компания возьмет на себя убытки. Согласно заключенному договору, страховщик обязуется закрыть ипотечный кредит за клиента. Стоимость полиса 0,5-3% от рыночной цены объекта недвижимости. Точная цена зависит от нескольких факторов: периода страхования, вида недвижимости, цены квартиры и уровня риска.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает
Банки проверяют приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Без этого условия выдача кредита невозможна. Кредиторы намерены получить «чистый» объект в качестве залога. Покупателей часто интересует вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке, потому что это выступает гарантией безопасной сделки.
Проверяется объект, который заемщик вписывает в качества залога при составлении кредитного договора. Залог — это гарантия для банка в отношении возврата денег. Если не будет выплачен долг, кредитор оставляет за собой право изъять недвижимость с дальнейшей ее реализацией и покрытием задолженности.
Продать можно только «чистый» юридический объект, поэтому недвижимость всегда проверяется банком до процедуры оформления займа. Обремененная долгами, наличием скрытых собственников, наследников недвижимость принесет банку много проблем и судебных разбирательств.
Проводят ли банки проверку
Обязательно банки занимаются проверкой чистоты сделки, так как по закону все сделки, предполагающие оформление ипотеки, подлежат страхованию, на основании которого гарантируется, что не будет утеряно право собственности заемщиком.
Важно! Жилье может отчуждаться даже после покупки и регистрации, если оно является залоговым, на него претендуют другие граждане или ведется разбирательство, по которому принимается решение об отчуждении в пользу другого лица.
Если возникает такая ситуация, то при наличии страховки заемщик может получить возмещение за уже потраченные средства на покупку недвижимости. Банк при таких условиях теряет свои деньги, поэтому он заранее нацелен на тщательную проверку недвижимости.